เราจะสามารถเพิ่มมูลค่า อสังหาริมทรัพย์ ประเภทตึกแถวได้นั้น สำคัญคือทำเลที่ตั้งต้องอยู่ในย่านชุมชนหรือตามริมถนนสายสำคัญที่จะสามา...

ปรับปรุงตึกแถวเพิ่มมูลค่า

/
0 Comments




เราจะสามารถเพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทตึกแถวได้นั้น สำคัญคือทำเลที่ตั้งต้องอยู่ในย่านชุมชนหรือตามริมถนนสายสำคัญที่จะสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับผู้ลงทุนได้หลายช่องทาง ซึ่งตามทฤษฎีแล้วหากอสังหาฯ ใดก็ตามที่ตั้งอยู่ในทำเลทองจะปรับปรุงให้เป็นไปในทิศทางใดนั้น ก็ย่อมสามารถทำได้โดยง่าย ผู้ลงทุนเพียงแต่รอเวลาและจังหวะที่เหมาะสมเพื่อที่จะกำไรจากอสังหาฯ นั้น ๆ ให้ได้มากที่สุดเท่านั้นเอง 

ในส่วนของโครงสร้างของตึกแถวก็มีความสำคัญเป็นอย่างมาก ในบทความนี้เราพิจาณากันที่ตึกแถวมือสอง ดังนั้นควรที่จะเข้าไปสำรวจให้ละเอียดว่ามีการทรุดโทรมหรือแตกร้าวในจุดสำคัญมากน้อยแค่ไหนหรือไม่ จึงเป็นเรื่องสำคัญเป็นอย่างมาก เพราะในส่วนนี้จะเป็นส่วนที่สามารถกำหนดราคาให้เราได้ว่ามีความเหมาะสมหรือไม่ การยึดราคาตลาดนั้นเป็นสิ่งที่ผู้ลงทุนและผู้ขายจะนำมาเจรจาต่อรองกันเพื่อความเป็นกลางเป็นอันดับแรกอยู่แล้วก็จริง แต่หากสภาพของตึกแถวนั้นยังคงต้องมีการปรับปรุงในส่วนต่าง ๆ อีกไม่น้อย ผู้ลงทุนเองก็สามารถใช้จุดบกพร่องดังกล่าวเพื่อให้ได้ราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาดได้เช่นกัน อีกนัยหนึ่งหากผู้ขายมีความรีบร้อนขายอยู่เป็นทุนเดิมอยู่แล้ว ก็จะเป็นโอกาสอันดีของผู้ลงทุนในการเจรจาเป็นอย่างมากเลยทีเดียว

ตึกแถว สามารถปรับปรุงให้เกิดมูลค่าเพิ่มได้ในหลาย ๆ ทาง ไม่ว่าจะปรับปรุงให้เป็นห้องชุดสำหรับการพักอาศัย ซึ่งผู้เช่าหรือผู้ซื้อจะได้เปรียบในส่วนของราคาเข้าซื้อ ซึ่งจะว่าไปแล้วหากเทียบกับคอนโด การเข้าซื้อราคาจะต่างกันอยู่มากเลยทีเดียว ยิ่งไปกว่านั้นการยื่นกู้กับสถาบันการเงินก็มีโอกาสผ่านสูง เพราะกู้เพื่อวัตถุประสงค์เพื่อการอยู่อาศัย และตามมาด้วยดอกเบี้ยในอัตราที่ต่ำว่า และได้ระยะเวลาในการผ่อนชำระคืนสูงสูงถึง 30 ปี อย่างไรก็ตามในการเข้ามาประเมินราคาของสถาบันการเงินนั้น ผู้ซื้อต้องไม่ทำการดัดแปลง ต่อเติม ใด ๆ เพราะอาจจะทำให้ผ่านการประเมินในลักษณะของการกู้เพื่ออยู่อาศัยได้ อาจถูกมองว่าการซื้อในครั้งนี้เป็นไปในเชิงพาณิชย์ หากผู้กู้จะกระทำการเพื่อวัตถุประสงค์ทางการค้า ก็ควรดำเนินการในภายหลังที่การยื่นกู้ผ่านแล้ว จะไม่ทำให้เกิดปัญหาระหว่างการกู้ได้ ในส่วนนี้เป็นเทคนิคเล็ก ๆ น้อย ๆ ในการระดมเงินทุนให้ง่ายขึ้น




อย่างไรก็ตามหากเราต้องการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับตึกแถวนั้น สามารถทำได้ในหลาย ๆ ทาง เพราะหากตึกแถวของเราตั้งอยู่ในทำเลทอง ที่มีผู้คนหรือเป็นแหล่งชุมชนอยู่แล้วนั่นคือการเริ่มต้นอย่างดีเยี่ยมเลยทีเดียว อีกกรณีหนึ่งนั้นหากตึกแถวของเราอยู่ในบริเวณที่มีรถขับผ่านอยู่ตลอดเวลา ไม่ว่าจะเป็นแยกใหญ่ ๆ ของตัวเมือง หรือริมถนนสายสำคัญของจังหวัดก็จะสามารถขายพื้นที่ในการติดตั้งป้ายโฆษณาได้อีกด้วย เพราะความสะดุดตาและสามารถมองเห็นง่ายนั่นเอง จะทำให้บริษัทห้างร้านต่าง ๆ ต่างก็ต้องการพื้นที่ในการโฆษณาสินค้าหรือบริการของตนเองเพื่อเรียกลูกค้าด้วยเช่นกัน และการติดตั้งป้ายโฆษณานั้นในบ้างพื้นที่เราก็ต้องเลือกว่าจะให้ผู้สัญจรขาไป หรือขากลับเห็น ซึ่งก็เป็นการยากที่เราต้องตัดสินใจ จะว่าไปแล้วผู้คนส่วนใหญ่นิยมซื้อสินค้าของฝากในช่วงเวลาการกลับบ้านมากกว่า ดังนั้นการเลือกให้ป้ายหันไปในโซนการสัญจรขากลับจะสร้างการมองเห็นได้มากกว่าขาไป แต่อย่าลืมในเรื่องของความแข็งแรงต่อลมฟ้าอากาศด้วยเพื่อไม่ให้เกิดอันตรายขึ้นได้

หากเราสามารถเลืองห้องได้จะเป็นโอกาสสำคัญในการลงทุน ตึกแถวที่เป็นห้องหัวมุมจะน่าลงทุนกว่าห้องกลาง แต่ก็อาจจะมีมูลค่าสูงขึ้น แต่หากเรามองไปจนถึงประโยชน์ของการใช้งาน การสร้างมูลค่าเพิ่มในอนาคตไม่ว่าจะเป็นการเปิดร้านค้าเอง ให้เช่า หรือขายต่อเพื่อทำกำไร การลงทุนเพิ่มอีกสักนิดและรอทำกำไรในอนาคตดูจะเป็นการคุ้มค่ามากกว่าอย่างแน่นอน และหากเราเข้าไปซื้อพร้อม ๆ กับปรับปรุงตึกแถวแล้ว ก็เริ่มดำเนินการในส่วนของการสร้างมูลค่าเพิ่มได้เลย ไม่ว่าจะเป็นการจัดหาผู้เช่าที่สามารถชำระค่าเช่าได้มากกว่าค่าผ่อนชำระรายได้เดือนได้จะดีมาก เพราะเราก็สามารถสร้างกำไรต่อเดือนเบื้องต้นก่อนได้เลย อย่างน้อย ๆ เราก็ยังคงมีสภาพคล่องของกระแสเงินสดไว้ใช้จ่ายได้อย่างคล่องตัว การทำสัญญาเช่านั้นหากจะทำไว้ในระยะยาวก็สามารถทำได้อย่างน้อยก็อุ่นใจได้ว่าเราจะยังมีรายได้จากค่าเช่าเข้ามาอย่างสม่ำเสมอ แต่ไม่ควรลืมที่จะระบุการเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขไว้ในสัญญาด้วย เพราะหากเศรษฐกิจมีการเติบโตในทำเลดังกล่าว ผู้ลงทุนจะได้ไม่เสียโอกาสในการสร้างมูลค่าเพิ่มในครั้งนี้ เพียงเพราะติดสัญญานั่นเอง

TAG : การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ , การลงทุนตึกแถว



You may also like

ไม่มีความคิดเห็น:

ขับเคลื่อนโดย Blogger.