อสังหาริมทรัพย์

หากเรามีโอกาสซื้อบ้านในราคาต่ำกว่าที่คนทั่วไปซื้อได้ กำไรก็จะเกิดขึ้นทันที ณ ขณะซื้อนั่นเอง เราอาจจะขายต่อเลยหรือไม่ก็ได้ เพราะหากเรามองเห็นโอกาสได้มากกว่านั้น การจะซื้อไว้ทำกำไรในอนาคตได้มากกว่าก็จะเป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มได้อีกทางเช่นกัน แต่การที่เราจะเข้าซื้อบ้านได้ในราคาต่ำกว่าราคาตลาดนั้น ก็ย่อมจะต้องมีเทคนิคหรือกลยุทธ์กันอยู่บ้างเพราะโชคอาจไม่เข้าข้างเราเสมอไป แต่หากเรามีเทคนิคดี ๆ ติดตัวไว้ใช้ ก็ไม่ต้องรอโชคลาภวาสนาใด ๆ อีกเลย เรามาดูถึงเทคนิคการเข้าซื้อบ้านเพื่อให้ได้ราคาที่สามารถทำกำไรได้อย่างรวดเร็ว การเข้าซื้อบ้านควรเป็นแหล่งซื้อบ้านที่ไม่ได้ประกาศขายให้คนทั่วไปโดยมากรู้กัน อาจจะเป็นการบอกกล่าวกันปากต่อปาก หรืออาจซื้อกับเจ้าของบ้านโดยตรง จะทำให้เราหลบเลี่ยงราคาตลาดได้ด้วย อย่างไรก็ตามการเข้าซื้อบ้านที่จะทำกำไรได้นั้น ไม่ควรลงทุนกับบ้านใหม่หรือที่ดินใหม่ เพราะจะมีการบวกค่าต้นทุนต่าง ๆ เข้าไปจะทำให้ราคาสูงได้ ดังนั้นการเข้าซื้อบ้านมือสองจะทำให้เราต่อรองราคาเพิ่มได้อีก และผู้ลงทุนควรทำการประเมินราคาบ้าน ตรวจสอบภาพบ้าน หรือพาช่างไปตรวจเช็คบ้านเพื่อประเมินราคาซ่อมแซม ที่คาดว่าจะเกิดขึ้นอย่างแน่นอน เพื่อที่จะได้นำต้นทุนต่าง ๆ มาเจรจาต่อรองกับเจ้าของบ้าน และจะทำให้ได้ราคาที่จะสามารถทำกำไรเพิ่มได้ ผู้ลงทุนย่อมมีทำเลเป้าหมายของตนอยู่แล้ว ดังนั้นการหมั่นเข้าไปสำรวจพื้นที่อยู่บ่อย ๆ จะทำให้เราได้รับรู้ถึงความเคลื่อนไหวของบ้านในระแวกดังกล่าวอยู่เสมอ เพราะจะทำให้เราได้บ้านที่อยู่นอกตลาดได้ด้วย การมองหาบ้านเป้าหมายก็ควรเล็งเป้าหมายให้กว้าง

Continue Reading...

พูดกันถึงคอนโด ผู้ลงทุนบางส่วนก็จะรีบเข้าไปซื้อใบจองไว้เพื่อทำกำไรเบื้องต้นสำหรับคอนโดทำเลทองกันเป็นจำนวนมาก แต่ผู้ลงทุนอีกส่วนหนึ่งก็ไม่รีบร้อนอะไร ค่อย ๆ พิจารณาไป เพราะไม่ว่าจะเป็นความพร้อมของกระแสเงินสด หรือมองทำเลที่อื่นอีกหลาย ๆที่ไว้ด้วยเช่นกัน เพราะต้องพิจาณาในหลายส่วน ผู้ลงทุนกับคอนโดมือสองอาจจะลองมองหาทำเลที่คาดว่าจะปล่อยให้เช่าได้ง่ายกับผู้เช่าที่มีมีกำลังเช่าสูง ๆ เช่น ชาวต่างชาติ เป็นต้น จึงไม่มีความจำเป็นต้องรีบร้อนอะไร เพราะก็ยังจะมีคอนโดหมุนเวียนในตลาดให้เราได้เลือกอยู่อีกมาก (แต่หากใจเย็นมากไปก็อาจทำให้เสียโอกาสได้เช่นกัน) ในปัจจุบันการหมุนเวียนคอนโดออกมาขายเราก็สามารถพบได้โดยง่ายด้วยเว็บลงประกาศที่น่าเชื่อถือดัง ๆ ทั่วไป เพราะในความเป็นจริงแล้วความจำเป็นที่ผู้ขายต้องการขายก็มีอยู่มาก บ้างก็จำเป็นต้องขายเพราะต้องการใช้เงินเป็นการด่วน นอกจากเราจะสามารถติดต่อขอเข้าซื้อได้ในราคาที่สมเหตุสมผลแล้ว ก็ยังจะได้เฟอร์นิเจอร์ในห้องไว้ใช้อีกด้วย ไม่ว่าผู้ซื้อจะไม่สะดวกขนย้าย หรือต้องการจูงใจผู้ซื้อก็ตาม ดังนั้นการเข้าไปสำรวจพื้นที่ที่เราต้องการซื้อนั้นสิ่งที่เราต้องพิจารณาให้ครบถ้วนในเบื้องต้นก่อนตัดสินใจซื้อเพื่อป้องกันการผิดพลาดจากราคาที่จูงใจก็คือ ผู้อยู่อาศัยในคอนโดนั้นเอง หากส่วนใหญ่เป็นผู้เช่าอยู่ที่เป็นชาวต่างขาติที่เข้ามาทำธุรกิจ ก็จะเป็นการดีในการสร้างมูลค่าเพิ่มในอนาคตเพราะลักษณะนี้จะทำให้ปล่อยเช่าได้โดยง่ายด้วยกำลังการเช่านักธุรกิจ โครงสร้างของตัวตึกแข็งแรงมากน้อยแค่ไหน และเฟอร์นิเจอร์เสี่ยงต่อการซ่อมแซมบ่อยครั้งหรือไม่ และที่สำคัญส่วนกลางดูแลผู้เช่าอาศัยและสถานที่ได้ดีมากน้อยแค่ไหน หากโชคดีตึกนั้นผู้มีหน้าที่ดูแลมีส่วนในการเป็นเจ้าตึก หรือต้องรักษาสภาพตึกเพื่อการ service ต่าง ๆ ด้วยจะเป็นการดีเข้าไปอีก

Continue Reading...

เราจะสามารถเพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทตึกแถวได้นั้น สำคัญคือทำเลที่ตั้งต้องอยู่ในย่านชุมชนหรือตามริมถนนสายสำคัญที่จะสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับผู้ลงทุนได้หลายช่องทาง ซึ่งตามทฤษฎีแล้วหากอสังหาฯ ใดก็ตามที่ตั้งอยู่ในทำเลทองจะปรับปรุงให้เป็นไปในทิศทางใดนั้น ก็ย่อมสามารถทำได้โดยง่าย ผู้ลงทุนเพียงแต่รอเวลาและจังหวะที่เหมาะสมเพื่อที่จะกำไรจากอสังหาฯ นั้น ๆ ให้ได้มากที่สุดเท่านั้นเอง  ในส่วนของโครงสร้างของตึกแถวก็มีความสำคัญเป็นอย่างมาก ในบทความนี้เราพิจาณากันที่ตึกแถวมือสอง ดังนั้นควรที่จะเข้าไปสำรวจให้ละเอียดว่ามีการทรุดโทรมหรือแตกร้าวในจุดสำคัญมากน้อยแค่ไหนหรือไม่ จึงเป็นเรื่องสำคัญเป็นอย่างมาก เพราะในส่วนนี้จะเป็นส่วนที่สามารถกำหนดราคาให้เราได้ว่ามีความเหมาะสมหรือไม่ การยึดราคาตลาดนั้นเป็นสิ่งที่ผู้ลงทุนและผู้ขายจะนำมาเจรจาต่อรองกันเพื่อความเป็นกลางเป็นอันดับแรกอยู่แล้วก็จริง แต่หากสภาพของตึกแถวนั้นยังคงต้องมีการปรับปรุงในส่วนต่าง ๆ อีกไม่น้อย ผู้ลงทุนเองก็สามารถใช้จุดบกพร่องดังกล่าวเพื่อให้ได้ราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาดได้เช่นกัน อีกนัยหนึ่งหากผู้ขายมีความรีบร้อนขายอยู่เป็นทุนเดิมอยู่แล้ว ก็จะเป็นโอกาสอันดีของผู้ลงทุนในการเจรจาเป็นอย่างมากเลยทีเดียว ตึกแถว สามารถปรับปรุงให้เกิดมูลค่าเพิ่มได้ในหลาย ๆ ทาง ไม่ว่าจะปรับปรุงให้เป็นห้องชุดสำหรับการพักอาศัย ซึ่งผู้เช่าหรือผู้ซื้อจะได้เปรียบในส่วนของราคาเข้าซื้อ ซึ่งจะว่าไปแล้วหากเทียบกับคอนโด การเข้าซื้อราคาจะต่างกันอยู่มากเลยทีเดียว ยิ่งไปกว่านั้นการยื่นกู้กับสถาบันการเงินก็มีโอกาสผ่านสูง เพราะกู้เพื่อวัตถุประสงค์เพื่อการอยู่อาศัย และตามมาด้วยดอกเบี้ยในอัตราที่ต่ำว่า และได้ระยะเวลาในการผ่อนชำระคืนสูงสูงถึง 30 ปี อย่างไรก็ตามในการเข้ามาประเมินราคาของสถาบันการเงินนั้น ผู้ซื้อต้องไม่ทำการดัดแปลง ต่อเติม ใด ๆ

Continue Reading...

ข่าวคราวจากการสำรวจของชาวต่างประเทศเกี่ยวกับแนวโน้มการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตนั้น ได้ให้ความสนใจทั้งในเรื่องของภัยธรรมชาติ ภัยจากการชุมนุมที่อาจก่อให้เกิดความเสียหายแก่ทรัพย์สิน หรือการจราจล กระแสทางด้านเทคโนโลยี จุดสำคัญทางเศรษฐกิจและสังคม อันเป็นองค์ประกอบของการตัดสินใจในการลงทุนได้ทั้งสิ้น ดังนั้นทิศทางการการขับเคลื่อนการลงทุนทางด้านอสังหาริมทรัพย์นั้นจะมีความโน้มเอียงไปในทิศทางใดได้บ้างเราลองมาวิเคราะห์ไปพร้อม ๆ กัน ในภาวะโลกร้อนการออกแบบอสังหาริมทรัพย์ให้มีความเป็นธรรมชาติดูจะเป็นที่น่าสนใจอยู่ไม่น้อย เพราะนอกจากจะทำให้ประหยัดพลังงานไฟฟ้า น้ำ และเพิ่มพลังธรรมชาติให้กับบ้านได้โดยอัตโนมัติ ย่อมจะสร้างความพึงพอใจกับผู้อยู่อาศัยได้เป็นอย่างมาก อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวนี้ จะออกแบบมาให้มีสีอยู่ในช่วงโทนสว่างเพื่อประหยัดไฟ และนำต้นไม้มาประดับประดาแทน เพื่อเพิ่มความร่มเย็นให้กับตัวบ้านแทนการเปิดแอร์ หรือพัดลม ในส่วนของหลังคาก็จะติดตั้งแผงโซล่าเซล์เพื่อผลิตไฟฟ้าใช้เองภายในบ้าน ทั้งประหยัดค่าไฟฟ้า ยังจะช่วยลดมลพิษให้กับผู้อยู่อาศัยได้อีกด้วย หากอสังหาฯ ประเภทนี้อยู่ในทำเลที่มีการวางแผนการพัฒนาที่ดินแบบยั่งยืนเข้ามาร่วมด้วยย่อมจะเป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มได้อีก เนื่องจากเป็นการสร้างชุมชนเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจใหม่ให้เกิดขึ้นได้ภายในชุมชน ไม่ว่าจะเป็นความสะดวก สบายในด้านการอุปโภค และบริโภค ลำหรับการใช้ชีวิตประจำวัน หากสามารถวางแผนโดยเน้นหนักไปในการใช้ธรรมชาติ และการพัฒนาชุมชนให้พัฒนาได้อย่างยั่งยืน ก็ย่อมจะเป็นโอกาสทองของผู้ลงทุนที่จะสร้างมูลค่าเพิ่มได้เช่นกัน นอกจากจะพัฒนาตัวอสังหาฯ ให้มีความกลมกลืนกันธรรมชาติแล้วนั้น การมีอสังหาริมทรัพย์ที่มีบริเวณที่จอดรถไว้อย่างเพียงพอสำหรับชุมชนย่อมเป็นการสร้างความอุ่นใจได้เป็นอย่างมาก เนื่องจากสังคมในปัจจุบันนี้ผู้คนส่วนใหญ่ย่อมมียานพาหนะใช้กันแทบจะทุกคน บางครอบครัวมีรถใช้กันทุกคนด้วยซ้ำไป เนื่องจากความจำเป็นหลาย ๆ

Continue Reading...

ในบทความนี้จะพูดถึงการรีไฟแนนซ์ หากเราตัดสินใจแล้วว่าการรีไฟแนนซ์จะทำให้เราได้ดอกเบี้ยที่ถูกลง และเป็นช่องทางการะดมทุนได้อีกทาง ซึ่งแน่นอนว่าต้องผ่านการพิจารณาของผู้ลงทุนมาแล้วอย่างรอบคอบ เพราะผู้ลงทุนต้องใช้หลักการบริหารการเงินในทุก ๆ ทางเพื่อจะให้เสียดอกเบี้ยให้น้อยที่สุดในการลงทุน และก็มักจะกลัวกับการที่จะต้องเสียค่าธรรมเนียมในการคืนเงินก่อนกำหนดให้กับธนาคารอีกด้วย การคิดค่าธรรมเนียมค่าปรับการชำระเงินคืนก่อนกำหนดนั้น เป็นสิ่งที่ธนาคารสามารถทำได้อย่างถูกต้องตามกฎหมายตามประกาศ ธปท. เมื่อเดือน ส.ค.2551 กำหนดให้ธนาคารจะสามารถคิดเบี้ยปรับเงินในการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยได้เฉพาะในกรณีดังต่อไปนี้เท่านั้น กรณีลูกค้ากู้ยืมสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบอัตราดอกเบี้ยลอยตัว แต่ต้องการไถ่ถอนสินเชื่อเพื่อไปใช้บริการกับสถาบันการเงินอื่นหรือรีไฟแนนซ์ (Refinance) ภายในช่วง 3 ปีแรกนับจากวันทำสัญญา หากเป็นกรณีอื่น ๆ เช่น ไถ่ถอนเพื่อขาย จะคิดค่าปรับไม่ได้ กรณีลูกค้ากู้ยืมสินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราดอกเบี้ยคงที่ ที่อัตราดอกเบี้ยจะเปลี่ยนทุกรอบ 3 ปี หรือ 5 ปี เพื่อไปใช้บริการกับสถาบันการเงินอื่น หรือกรณีที่ประสงค์จะขอเปลี่ยนไปใช้สินเชื่ออัตราดอกเบี้ยลอยตัวก่อนครบรอบสัญญาดังกล่าว แบบนี้ธนาคารจะสามารถคิดค่าปรับได้ เนื่องจากการที่สถานบันการเงินต้องกำหนดค่าธรรมเนียมเอาไว้เช่นนี้ เป็นเพราะว่าสถาบันการเงินเองก็ย่อมต้องการกระแสเงินสดมาหมุนเวียนในองค์กรด้วยเช่นกัน หากผู้ลงทุนรีไฟแนนซ์เพื่อต้องการดอกเบี้ยที่ถูกลง ตามมาด้วยการชำระคืนก่อนกำหนด เพราะไม่ต้องการผ่อนชำระในขณะที่ดอกเบี้ยเพิ่มสูงขึ้นหลังจากพ้นกำหนด

Continue Reading...

ในช่วงที่ภาวะตลาดซื้อขายของอสังหาริมทรัพย์เฟื่องฟู ส่วนหนึ่งนั่นเป็นเพราะสถาบันการเงินเป็นปัจจัยสำคัญเพราะว่าการที่ผู้ลงทุนจะตัดสินใจเข้ามาลงทุนในตลาดอสังหาฯ นั้น จะต้องทำการสำรวจดอกเบี้ยที่ดีที่สุดที่สถาบันการเงินต่าง ๆ นำเสนอก่อนเป็นอันดับแรก ซึ่งเป็นปัจจัยที่จะทำให้สามารถเก็งกำไรจากส่วนต่างการลงทุนได้นั่นเอง เมื่อดอกเบี้ยในตลาดเงินต่ำลง พร้อมกับสภาพคล่องในส่วนเกินล้นตลาด สถาบันการเงินก็เกิดการแข่งขันในสัดส่วนของดอกเบี้ยเพื่อป้องกันคู่แข่งและความอยู่รอด ก็อัดแคมเปญทั้งลด และผ่อนปรนให้กับผู้ลงทุนเพื่อล่อใจ การแข่งขันก็จะรุนแรงขึ้น หากภาครัฐไม่มีมาตรการในการควบคุมอย่างเหมาะสม การเข้ามาลงทุนเพื่อต้องการเก็งกำไรก็ทะลักเข้ามาเพิ่ม แล้วลักษณะนิสัยในส่วนของความโลภก็เข้ามาครอบงำ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อบ้านเกินตัว หรือเกินกำลังผ่อนชำระก็จะเกิดขึ้นเพราะต้องการกำไรส่วนต่างนั่นเอง  อย่างไรก็ตามในอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำ และเหมาะสมแก่การเข้ามาลงทุน ก็อาจจะเกิดภาวะขายอสังหาฯ เพื่อการทำกำไรไม่ได้เกิดขึ้น พร้อมๆ กับอัตราดอกเบี้ยเริ่มปรับตัวสูงขึ้น ผู้ลงทุนผ่อนชำระไม่ไหว บ้านจึงถูกยึดมาขายทอดตลาดในราคาต่ำเป็นจำนวนมาก ก็จะทำให้บ้าน คอนโด อาคารพาณิชย์ และอสังหาฯ ประเภทอื่น ราคาต่ำลงไปด้วย วิกฤตฟองสบู่อสังหาฯ จึงเกิดขึ้นตามมา แต่ปัญหาดังกล่าวนี้อาจไม่ได้เกิดขึ้นพร้อม ๆ กันกับอสังหาฯ ในทุก ๆ ประเภท

Continue Reading...

เราอาจมองโดยภาพรวมว่าผู้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะต้องเป็นผู้ทีมีฐานะร่ำรวย ซึ่งความเป็นจริงอาจะใช่ หรือ ไม่ ก็ได้ทั้งสองทาง บ้างก็มีต้นทุนสูงได้รับการถ่ายทอดมาจากบรรพบุรุษมาโดยตลอดจึงทำให้ต้องเดินในสายงานนี้ และบางคนก็เก็บประสบการณ์มาจากการบริหารจัดการที่ดินโดยเป็นผู้พัฒนาที่ดิน ในการจัดแบ่งที่ดินให้เป็นหมู่บ้านจัดสรร หอพัก อพาร์เมนต์ หรือคอนโดมิเนียม  หรือไม่ก็เป็นนายหน้าให้กับนายทุนมาก่อน พอมองเห็นโอกาสก็สามารถขยับขยายจับทิศทางของตัวเองได้อย่างลงตัว เงื่อนไขหลักในการพัฒนาที่ดินเปล่าให้เป็นไปในทิศทางใด ก็ควรมองไปที่ทำเลและปัจจัยแวดล้อมภายนอกด้วยว่าจะกำหนดให้เป็นไปทิศทางใด เช่นหากเราซื้อที่ดินมา 2 ไร่ ในราคาไร่ละ 2 แสนบาท ในทำเลชุมชนเล็กๆ ที่มีโอกาสขายตัวได้ ดังนั้นเราจะมีต้นทุนเบื้องต้นที่มองเห็นได้โดยง่ายอยู่ที่ 400,000 บาท แต่เราไม่ต้องการลงทุนใด ๆ ต่อเพราะต้องมีค่าใช้จ่ายในการลงทุนเพิ่มและจะต้องมีการก่อสร้างอีก เพียงแต่เห็นกำไรเบื้องต้นในการจัดแบ่งสัดส่วนขายก็สามารถทำกำไรได้พอสมควรแล้ว จึงจัดแบ่งขายในราคางานละ 80,000 บาท ก็จะสามารถทำกำไรให้เราได้แล้วเป็นจำนวนเงินถึง 240,000 บาท แต่หากเรามีค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงที่ดินให้พร้อมทำการก่อสร้างได้เลย ก็จะเป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มเข้าไปได้อีก เพียงเท่านี้ก็จะสามารถตัดภาระออกไปได้ส่วนหนึ่ง และสามารถนำเงินไปลงทุนต่อในอสังหาฯ

Continue Reading...

ตามหัวข้อกันเลย ในบทความนี้จะมาเจาะประเด็นกันที่ “คอนโดให้เช่า” ในยุคนี้จะได้ยินกันบ่อยกับการลงทุนซื้อคอนโดแล้วมาปล่อยให้เช่ากันอยู่มาก หากเป็นคอนโดที่อยู่ในทำเลทองแล้วละก็แค่เปิดให้จองเท่านั้นก็จะมีผู้ที่ต้องการมาต่อแถวกันยาวเหยียดแต่เช้ามืดกันเลย ไม่พอแค่นั้นมีกลุ่มคนหัวใสเข้าไปกว้านซื้อใบจองไว้ล่วงหน้าโดยผ่านเจ้าหน้าที่แบบลับ ๆ กันด้วย อันนี้เคยเป็นข่าวแชร์กันใน social กันพักใหญ่ ทำให้ผู้ที่ต้องการจองเพื่อเข้าอยู่อย่างแท้จริงหมดโอกาสไปอย่างน่าเสียดาย แต่ในแง่ของผู้ลงทุนที่ต้องใช้ทุกวิถีทางเพื่อให้ได้มาซึ่งคอนโดนที่เราต้องการ ก็จะมีมุมมองแตกต่างกันไป (ตรงนี้ไม่ขอวิจารณ์มากนัก) คอนโดให้เช่าน่าลงทุนไหม ? น่าลงทุนแน่นอนหากคอนโดนั้นมีองค์ประกอบสำคัญ ๆ ครบถ้วนหรือมากกว่า 80 % ขึ้นไปก็ดุจะเป็นค่าความพอใจอยู่พอควร “ทำเล” หัวใจสำคัญของการลงทุนอสังหาฯ ทุกชนิดหากเราได้ทำเลดี ราคาก็สูง ปล่อยให้เช่าโอกาสที่ห้องจะว่างแทบจะไม่มีเลย แถมไม่พอในอนาคตหากราคาขายคอนโดทยานตัวสูงขึ้น ก็สามารถขายทำกำไรได้อีก แต่หากทำเลไม่มีความสะดวก ก็จะเป็นการเสี่ยง  หากขายก็ขายยาก จะปล่อยให้เช่าก็ต้องคอยลุ้นกันตัวโก่งว่าจะมีผู้มาเช่าหรือเปล่า จะเช่านานแค่ไหน เช่าเดือนนี้ เดือนหน้าว่างอีกไหม ได้ลุ้นกันทุกระยะเลยทีเดียว ก่อนเข้าซื้อก็มองบริเวณโดยรอบให้รอบด้านว่าโอกาสแห่งความเจริญจะขยับขยายได้อีกหรือไม่ เพราะนั่นจะเป็นปัจจัยสำคัญที่สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับเราได้ในอนาคต

Continue Reading...

ในกรณีที่เรามีเงินลงทุนก้อนใหญ่สัก 1 ก้อน และต้องการนำเงินมาลงทุนต่อเพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มและเป็นการวางอนาคตในของเราในระยะยาวนั้น เป็นการวางแผนเบื้องต้นที่ดีเลยทีเดียว ยิ่งในปัจจุบันการจะมองหาทรัพย์สินเพื่อการลงทุนเราอาจจะไม่ต้องไปตะเวนมองหาป้าย “ขาย” “เซ้ง” “ให้เช่า” กันเหมือนในอดีต หรือผ่านแต่เพียงตัวแทนหรือนายหน้าเท่านั้น การ search หาในอินเตอร์เน็ตดูจะเป็นการง่ายยิ่งขึ้น และติดต่อพูดคุยกันได้เร็วกว่า โดยส่วนใหญ่เจ้าของทรัพย์สินก็ไม่ต้องการผ่านนายหน้า และผู้ซื้อก็ไม่ต้องการผ่านนายหน้าด้วยเช่นกัน เพราะราคาก็อาจจะแพงขึ้นไปอีกโดยใช่เหตุ ในหลาย ๆ ครั้งที่เราไปส่องดูตามเว็บลงประกาศต่าง ๆ ก็จะมีหมายเหตุระบุตัวโต ๆ ไว้เลยว่า “ไม่รับนายหน้า” หรือป้ายปักขายที่ดิน แต่ก็ระบุไว้อีกเช่นเดียวกัน จุดนี้จะเป็นส่วนสำคัญที่จะทำให้เราสร้างมูลค่าเพิ่มได้อีกจากการลงทุน ก่อนจะตัดสินใจซื้อก็ไม่พ้นในเรื่องของทำเล ทำเล และทำเล ไม่ว่าจะเป็นโอกาสการขยายเจริญเติบโตของชุมชน และเดินทางเข้าออกด้วยความสะดวก ดูซ้าย ขวา หน้า หลัง ว่ามีความปลอดภัยพอควร มีแหล่งการค้าในการอำนวยความสะดวกในด้านการอุปโภคบริโภคหรือไม่

Continue Reading...

ในปัจจุบันนักลงทุนหน้าใหม่เกิดขึ้นกันอย่างมากมาย บ้างก็ได้รับการสนับสนุนเงินก้อนโตจากครอบครัวให้มาหาประสบการณ์หรือลงทุนให้ บ้างก็มีเงินเดือนในระดับสูงมากพอที่จะมาลงทุนได้ และบ้างก็จับกิจการอย่างใดอย่างหนึ่งแล้วมีกระแสเงินสดหมุนเวียนมากพอที่จะนำมาลงทุนต่อได้อีก เป็นต้น  การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นนอกจากจะพร้อมทางด้านทุนทรัพย์แล้ว ต้องมีจิตใจที่มั่นคง หนักแน่น และเต็มเปี่ยมไปด้วยความมั่นใจในความรู้และทักษะต่าง ๆ ทางด้านนี้มาเป็นทุนเดิม และมีความพร้อมที่จะรอจังหวะที่เหมาะสมในการเข้าซื้อและทำกำไรซึ่งในบางชนิดอาจใช้ระยะเวลานานเป็นปี หรือหลายปีเลยก็ได้ ที่สำคัญอีกจุดหนึ่งก็คือความพร้อมที่จะขายขาดทุนเพื่อรักษากระแสสดไว้ให้มากที่สุดนั่นเอง อสังหาริมทรัพย์มีอยู่ไม่น้อยที่รอให้นักลงทุนเข้าไปเป็นเจ้าของ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด อาคารพาณิชย์ ตึกแถว อพาร์เม้นต์ ที่ดินเปล่า และอื่น ๆ ลองถามตัวเองดูสักนิดว่าสิ่งไหนที่เรามีความรู้ ความเข้าใจ และความพร้อมมากที่สุด ก็ให้เลือกลงทุนกับสิ่งนั้น เพราะนักลงทุนแต่ละคนย่อมประสบความสำเร็จและ(อาจจะ) ล้มเหลว ด้วยชนิดของอสังหาฯ ที่แตกต่างกันไป  ปัจจัยสำคัญที่จะทำให้เรามีกำไรได้มากหรือน้อยอันดับแรกเลยคือ “ทำเล” สมมติว่าเราต้องการลงทุนกับคอนโดซึ่งดูค่อนข้างจะ hot มากเลยทีเดียวในเวลานี้ วิวทิวทัศน์หรือบรรยากาศที่ดีของโครงการจะเป็นปัจจัยหลักที่จะช่วยกระตุ้นให้ผู้ลงทุนยอมควักกระเป๋าของตนเองออกมาลงทุนกันอย่างไม่ยาก เพราะเป็นเครื่องหมายในการการันตีว่าผู้ลงทุนจะนำไปสร้างผลตอบแทนได้อย่างสบาย ๆ ไม่ว่าจะซื้อมาขายไป

Continue Reading...

การรีไฟแนนซ์หลาย ๆ คนที่เคยกู้ยืมเงินเพื่อซื้อบ้าน หรือสร้างบ้านคงคุ้นเคยกับคำนี้เป็นอย่างดี การรีไฟแนนซ์คือการกู้ยืมเงินกับอีกธนาคาร ในช่วงที่ดอกเบี้ยมีราคาถูกกว่าธนาคารเดิม และปิดยอดค้างชำระเก่าไป และมามีหนี้ผูกพันธ์กับธนาคารใหม่แทน ทั้งนี้อาจมีเงินเหลืออีกหนึ่งก้อนให้เราไว้ใช้ในยามฉุกเฉินได้อีก วิธีการดังกล่าวนี้จะเป็นวิธีการโดยทั่วไปที่ใช้บุคคลธรรมดาใช้กันส่วนหนึ่ง เพื่อนำเงินส่วนต่างมาปิดยอดบัตรเครดิต หรือใช้จ่ายในครอบครัว แต่ในแง่ของนักลงทุนไม่เพียงเป็นการปรับลดดอกเบี้ยของเราลงเท่านั้น ยังจัดให้เป็นการระดมทุนได้อีกด้วย และนักลงทุนหลาย ๆ คนก็ไม่ควรพลาดในกลยุทธ์นี้เช่นเดียวกัน ฉะนั้นในเมื่อเราได้เดินทางมาอยู่ในสายการลงทุน ก็ไม่ควรพลาดการติดตามข่าวสารของธนาคารอยู่เสมอ ทั้งต่างสถาบันการเงินที่จัดโปรโมชั่นการรีไฟแนนซ์ หากคำนวณแล้วสามารถลดทอนดอกเบี้ยได้มากกว่า 1% ขึ้นไป จะเป็นจุดคุ้มค่าเป็นอย่างมาก หรือแม้แต่สถาบันการเงินเดิมที่เราทำสัญญาเงินกู้อยู่ก็ตาม ที่ให้เราสามารถรีไฟแนนซ์ได้ก็จะทำให้เรามีข้อได้เปรียบมากยิ่งขึ้นไปได้อีก เพราะค่าใช้จ่ายในการประเมิน รวมไปจนถึงค่าใช้จ่ายในการกู้ยืมเงิน และค่าธรรมเนียมหลาย ๆ อย่างก็สามารถประหยัดลงไปได้ แต่อย่างไรแล้วต้องขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของระยะเวลาด้วยว่า เราจะสามารถรีไฟแนนซ์ได้ก็ต่อเมื่อเราได้ชำระมาแล้วเป็นระยะเวลากี่ปี หากเราไถ่ถอนก่อนระยะเวลาที่กำหนด อาจต้องเสียค่าธรรมเนียมให้กับสถาบันเงิน ซึ่งในส่วนนี้ก็ต้องพิจารณา และคำนวนกันให้รอบคอบว่าถึงจุดคุ้มค่าแล้วหรือยัง และจะมีผลไปจนถึงความต้องการในการระดมทุนของผู้ลงทุนด้วย เนื่องจากหากเราได้ผ่อนชำระกับสถาบันการเงินไปแล้วระยะหนึ่ง ก็จะมีผลทำให้ยอดหนี้ของเราลดลงไป

Continue Reading...

การลงทุนในส่วนของอาคารสำนักงานโดยมากจะเป็นการมองหาอาคารพาณิชย์ทำเลดี ๆ สักแห่ง แล้วมาจัดทำในรูปแบบของอาคารสำนักงาน และปล่อยให้เช่า  ข้อดีคือหากผู้ลงทุนมีเงินเย็นไว้สักก้อนจะเป็นการคืนทุนได้ระยะเวลาอันรวดเร็ว อาจจะตั้งเป้าภายใน 3-5 ปีก็อาจเป็นได้ และได้อาคารหลังนั้นมาเป็นของเรา ในอนาคตหากราคาที่ดินในบริเวณนั้นขยับขึ้น ตึกของเราก็มีราคาเพิ่มขึ้นอีก แน่นอนว่าเราจะมีกำไรจากส่วนต่างมูลค่าเพิ่มของอาคาร และค่าเช่าที่เราได้รับอีกในทุกเดือน ยิ่งเป็นการทำสัญญาเช่ากันเป็นระยะเวลานาน 3 ปี 5 ปี 10 ปี ก็ยิ่งจะเป็นการการันตีได้ว่าผู้ลงทุนจะมีรายได้จากค่าเช่ามาหมุนเวียนใช้จ่ายอย่างสม่ำเสมอทุกเดือนแน่นอน แต่อย่าลืมทำสัญญาต่อท้ายไว้สักนิดว่าค่าเช่าอาจจะมีการปรับเปลี่ยนได้ในกรณีใดบ้างในอนาคต เพื่อไม่ให้เป็นการเสียรายได้ไปโดยที่ติดสัญญาที่ทำไว้แต่แรก ข้อเสียคือหากอาคารมีหลายชั้น และไม่มีลิฟต์ก็อาจจะหาผู้มาเช่าได้ค่อนข้างยาก เพราะอาจจะทำให้เกิดความไม่สะดวกในการติดต่อธุรกิจได้ และหากเราปล่อยให้มีผู้เช่ารายเดียวเหมาเช่าไปทั้งอาคารเพราะลูกค้าต้องการทำเป็นที่ตั้งสำนักงานขนาดใหญ่ ผู้ลงทุนเองก็จะความเสี่ยงเนื่องจากความเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจในช่วงขาลง เพราะผู้เช่าอาจจะยกเลิกสัญญาก่อนกำหนดได้ และการที่จะหาผู้เช่ารายอื่นเข้ามาทดแทนในสถานะการณ์แบบนี้ก็คาดว่าจะใช้เวลานาน แต่หากโชคเข้าข้างก็จะมีกระแสเงินสดหมุนเวียนได้ดังเดิม และการที่เราสามารถหาผู้เช่ามาแบ่งสัดส่วนในการเช่าออกไปจะเป็นการลดความเสี่ยงได้มากกว่า  ในกรณีที่อาคารสำนักงานอยู่ในทำเลเฉพาะทาง เช่น  โรงพยาบาล ก็จะได้รับผลกระทบน้อย หรือไม่มีผลกระทบเลย เนื่องจากเศรษฐกิจขาลง เพราะอย่างไรแล้ว

Continue Reading...

งานนี้ยุ่งยากพอควร เพราะไม่ใช่เพียงแค่การคำนวณเพียงคราว ๆ ว่าลงทุนแล้วจะได้กำไรต่อห้อง 1,000 – 2,000 บาท ก็พอใจแล้ว หากคิดเช่นนี้คิดผิดถนัดใจเลยทีเดียว  องค์ประกอบสำคัญที่ขาดไม่ได้เลยคือ ที่ตั้ง หรือสภาพแวดล้อมของบริเวณอพาร์ทเมนท์ และลูกค้ากลุ่มเป้าหมายของเรา ว่าเราจะจับกลุ่มลูกค้าแบบไหน อย่าคิดเพียงแต่ว่าให้ห้องเต็มก็พอ จะกลายเป็นว่ากำไรต่อหน่วยของเราจะน้อยกว่าเป้าหมายที่วางไว้ แต่หากเราอยู่ในทำเลที่ดี เป็นแหล่งชุมชน หรือโรงงาน แต่เรามองกลุ่มเป้าหมายระดับหัวหน้างาน หรือผู้บริหารในระดับกลาง ไปจนถึงระดับสูง เราก็จะมีกำไรต่อหน่วยเพิ่มมากขึ้นได้  และเราก็ไม่ต้องแย่งลูกค้ากับใคร เพราะโดยลักษณะของที่พักก็จะบ่งบอกถึงลูกค้าที่จะมาพักได้ในวงจำกัด ในขณะที่ห้องอาจจะยังเหลือว่างเพื่อการให้เช่ารายวัน รายสัปดาห์ ได้อีกด้วย มิใช่เพียงแค่ต้องการให้ห้องเต็ม แต่อพาร์ทเมนท์กลับกลายเป็นแหล่งชุมชนแออัด ไม่น่าอยู่ เพราะยิ่งนานวันความเสื่อมโทรมก็จะถาโถมเข้ามาเพียงพริบตาเดียว เราก็จะต้องกันงบประมาณเพื่อการซ่อมแซมขนานใหญ่ไว้อีก และค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ราคาซ่อมแซมปรับปรุงต่อครั้งก็หนักหนาสาหัสเอาการเลยทีเดียว พูดถึงความเสี่ยงก็ดูจะมีอยู่มากกว่าการลงทุนด้านอื่น ๆ ในหมู่อสังหาฯ เพราะการอัตราการหมุนเวียนสับเปลี่ยนการเข้าออกของที่พักค่อนข้างเร็ว เพียง

Continue Reading...

ในยุคของ ACE การลงทุนในที่ดินก็กลับมามีชีวิตชีวาอีกครั้ง เพราะนักลงทุนก็จะมองหาแหล่งลงทุนกันให้ขวักไขว่ และที่สำคัญหากเราติดตามข่าวสารอยู่เสมอ เราก็จะรู้ว่าประเทศไทยเรานี้เป็นจุดยุทธศาสตร์สำคัญด้วยเช่นกัน และการคมนาคมก็มีการขยายตัวเพื่อการนี้อยู่ด้วย เพราะจะทำให้เกิดความสะดวกในการค้าการลงทุนได้นั่นเอง การคมนาคมที่ว่านี้มีทั้งที่ขยายตัวอยู่ก่อนหน้านี้แล้ว และโครงการที่กำลังผลักดันกันอยู่ในรัฐบาล ไม่ว่าจะเป็นโครงการสร้างรถไฟฟ้า ท่าเรือ ถนนทางด่วน หรือการขยายถนนเพิ่มช่องการการจราจร เป็นต้น ทั้งหมดที่กล่าวมานี้จะเป็นตัวกระตุ้นการขยายการลงทุนทางด้านอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญ ทำให้เกิดการซื้อขายที่ดินเกิดขึ้นได้ในวงกว้าง อย่างไรก็ตาม การศึกษาแนวคิดของผู้ลงทุนที่มากประสบการณ์ย่อมจะทำให้เราได้ข้อคิดดี ๆ เพิ่มขึ้น เป็นแนวคิดจากประสบการณ์ตรงที่จะทำให้เราได้ฉุกคิดขึ้นมาได้ และหากเราอยากประสบความสำเร็จในการลงทุนก็ไม่ควรพลาดที่จะติดตามเช่นเดียวกัน อาทิ คุณเพียงใจ หาญพาณิชย์ ผู้ก่อตั้งบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส จำกัด (มหาชน) “ เวลาซื้อที่ดินจะต้องถามตัวเองว่าจะทำอะไร เนื่องจากที่ดินแต่ละประเภทไม่เหมือนกัน มีความเหมาะสมสำหรับแต่ละกลุ่มเป้าหมายต่างกัน หากกลุ่มเป้าหมายเป็นผู้มีรายได้น้อยต้องเลือกทำเลที่มีรถเมล์ หรือรถสองแถววิ่งผ่าน หากเป็นผู้มีรายได้สูง พวกเศรษฐี

Continue Reading...

หากจะพูดถึงที่ดินเปล่า การลงทุนนั้นต้องวิเคราะห์และคาดการณ์กันไปยาว ๆ ว่าจะเกิดการเปลี่ยนแปลงในด้านของการพาณิชย์ที่จะเข้ามาถึงเร็วหรือช้ามากแค่ไหน เพราะโดยส่วนใหญ่แล้วจะเป็นการเข้าไปซื้อที่ดินสำหรับการทำเกษตรกรรมมาแต่ดั้งเดิม ซึ่งเป็นที่ดินผืนใหญ่ของชาวบ้านที่ได้ทำกินมาเป็นเวลานาน พอถึงในช่วงวัยของลูกหลานที่ไม่ได้ทำอาชีพเกษตรกรรม  หรือแม้แต่ต้องการขายเพื่อนำเงินมาใช้ในครอบครัว ก็ตาม ย่อมหมายถึงว่าการขยายตัวทางพาณิชย์เหมือนเช่นสังคมในเมืองที่จะเข้าไปถึงนั้น ก็ใช้เวลาในแต่พื้นที่ไม่เท่ากัน ความผิดพลาดคลาดเคลื่อนมักจะเกิดขึ้นได้จากการวิเคราะห์ที่ไม่ตรงกับลักษณะทางกายภาพ ซึ่งเราอาจคาดว่าลงทุนซื้อในวันนี้ และจะสามารถทำกำไรได้ภายในระยะเวลาไม่เกิน 5 ปี จากการที่ผู้ขายเองก็พยายามโน้มน้าวให้ผู้ลงทุนซื้อออกไปให้ได้ แต่กลับกลายเป็นว่าใน 5 ปีที่เราคาดการณ์ไว้ทิศทางความเจริญทางการค้าก็ยังไม่เข้ามาแทนที่ ทำให้การลงทุนกับที่ดินเปล่าในครั้งนี้ ยังไม่สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มได้สักที ประกาศแบ่งขายออกไปบางส่วนมากเท่าไรก็ยังไม่สามารถทำให้เกิดกระแสเงินสดเพื่อมาชดเชยได้ เพราะไม่สามารถตั้งราคาไว้ให้สูงกว่าต้นทุนได้เลย แต่หากเราสามารถนำเงินทุนที่เป็นเงินเย็นมาลงทุนได้นั้น ก็จะคลายปัญหาความเร่งรีบของระยะเวลาลงไปได้ เพราะถึงอย่างไรแล้วที่ดินเปล่าก็มีมูลค่าเพิ่มมากขึ้นอยู่ทุกวัน เพียงแต่เราอาจต้องรอคอยจังหวะของเศรษฐกิจกันสักนิด เพราะเป็นปัจจัยที่ยากต่อการควบคุม  แต่ความเจริญขึ้นของชุมชนก็จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้เราสามารถมีกระแสดเงินสดเพิ่มขึ้นมาได้จากการตัดแบ่งขายออกไปบางส่วน และการที่ผู้ลงทุนมีแผนการพัฒนามาแล้วเป็นอย่างดีย่อมจะทำให้ไม่กดดันต่อปัจจัยเสี่ยงต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นแผนการจัดทำให้เป็นตลาดสดแหล่งใหญ่ของชุมชน หรือพัฒนาที่ดินให้เป็นแหล่งการค้าสำหรับผู้สัญจรไปมา เนื่องจากอยู่ในโซนของการเดินทางตลอดปี ก็สามารถจัดทำเลให้เช่าทำการค้าได้เช่นกัน TAG : การลงทุน ,

Continue Reading...

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่าฟังดูแล้วเป็นการลงทุนในลักษณะน้ำซึมบ่อทราย เสือนอนกิน สบายไปอีกนานกับเงินค่าเช่าเลยทีเดียว แต่อีกด้านหนึ่งหากเราเลือกลงทุนผิดที่ผิดทาง โดยขาดการไตร่ตรองอย่างรอบคอบเราอาจจะต้องพบเจอสิ่งเลวร้ายอย่างคาดไม่ถึง กระแสเงินสดอาจไม่พอหมุนเวียนกับค่าใช้จ่าย ท้ายที่สุดหากคิดจะขาย อสังหาฯ ก็กลับมีมูลค่าลดลงไปอีก ทำให้เราต้องแบกภาระขาดทุนไปโดยปริยาย อสังหาริมทรัพย์ในบางทำเลอาจเป็นที่ต้องการของเรามาเป็นเวลานาน ดังนั้นความอยากได้หรือความต้องการของเราจะนำหน้าความเหมาะสมและคุ้มค่าอยู่เสมอ จีงเป็นสาเหตุที่ทำให้เรามองข้ามจุดบกพร่องบางอย่าง หรือข้อเสียสำคัญ ๆ ไปได้ การมองหาที่ปรึกษาที่เป็นผู้เชี่ยวชาญในด้านอสังหาฯ ให้เช่าโดยเฉพาะ เพื่อมาดูแลนั้น จึงเป็นเรื่องที่เราไม่ควรมองข้าม เพราะผู้เชี่ยวชาญจะสามารถวิเคราะห์การลงทุนให้กับเราได้ในทุกระยะ ไม่ว่าจะเป็นระยะสั้น ระยะปานกลาง หรือระยาว อย่างไรก็ตามไม่เพียงแค่นำรายได้หักค่าใช้จ่าย แล้วเห็นผลกำไรเท่านั้นที่จะทำให้เรายอมควักเงินลงทุน แต่ยังคงมีค่าใช้จ่ายและข้อกำหนดอื่น ๆ ทางกฎหมายที่เราควรต้องรับทราบ และนำมาประกอบในการตัดสินใจด้วยเช่นกัน สถาบันการเงินที่จะปล่อยกู้ให้เราจะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะทำให้เราได้ลงทุนอยู่ด้วย ซึ่งการประเมินว่าจะปล่อยให้กู้หรือไม่ก็ขึ้นอยู่กับอาชีพและรายได้ของของผู้กู้เอง ดังนั้นก่อนที่เราจะเลือกลงทุนเราก็ต้องมั่นใจว่าเราจะมีแหล่งเงินทุนที่คอยสนับสนุนอยู่ด้วย การให้สถาบันการเงินเข้ามาประเมินราคาในตัวอสังหาฯ ก่อนนั้นก็ไม่ควรมองข้ามด้วยเช่นกัน เพราะเราจะได้นำผลการประเมินไปวางแผนต่อได้ว่า ยังมีองค์ประกอบใดบ้านที่เรายังขาดไปที่สถาบันการเงินไม่ยอมปล่อยกู้ให้ อาจจะเป็นเพราะรายได้ที่เราทำแผนงานเสนอนั้น จะน้อยเกินไปที่เราจะจ่ายค่างวดได้ จึงทำให้การยื่นกู้อาจเกิดความเสี่ยง

Continue Reading...

หลาย ๆ คนมองเห็นประโยชน์ในด้านภาษีกันเป็นอย่างมาก ดังนั้นเวลาที่เรายื่นกู้ซื้อบ้านหรือคอนโดก็ควรจะทราบเงื่อนไขกันให้ถูกต้อง เพราะหลาย ๆ คนไม่รู้ว่าวิธีการที่ถูกต้องเป็นอย่างไรจึงทำให้พลาดสิทธิประโยชน์ไปอย่างน่าเสียดาย เพราะดอกเบี้ยการผ่อนชำระนั้นจะสามารถนำมาคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ถึง 100,000 บาทเลยทีเดียว เรามาดูกันว่าการกู้เงินซื้อบ้านหรือคอนโดนั้นจะมีวิธีใดบ้างที่จะทำให้เราประหยัดภาษีได้ ทำสัญญายื่นกู้เพียงคนเดียว ไม่ว่าเราจะมีครอบครัวหรือไม่ก็ตามการยื่นกู้ทุกครั้งควรที่จะทำสัญญายื่นกู้เพียงคนเดียวเท่านั้นหากเป็นไปได้ เพื่อที่เราจะได้นำสิทธิทางดอกเบี้ยมาลดหย่อยภาษีให้เต็มจำนวน 100,000 บาท และเราจะได้ไม่ต้องมาแบ่งสิทธิส่วนนี้กับใคร ประโยชน์อีกด้านหนึ่งก็คือจะทำให้เราไม่ติดปัญหาในเรื่องของวงเงินกู้เต็มเพดานการกู้ได้เพราะการกู้ร่วม  ในระบบเครดิตบูโร จะทำการบันทึกวงเงินกู้ของเราเต็มจำนวน ไม่ได้บันทึกเฉพาะส่วน รักษาวงเงินกู้ในระดับ 1,600,000 บาท เพราะเราจะได้นำดอกเบี้ยมาลดหย่อยภาษีได้เต็มจำนวน 100,000 บาท และหากเมื่อใดก็ตามที่ยอดเงินกู้เราลดต่ำลงมามาก ๆ ก็เราวางแผนที่จะซื้อบ้านหรือคอนโดหลังใหม่ต่อไป เพื่อที่จะได้รับสิทธิด้านภาษีได้เต็มที่ กำหนดชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์เพียงผู้เดียว เพราะเกี่ยวเนื่องกับการขอคืนภาษีของทางสรรพากรอีกเช่นกัน หากเราขายบ้านหลังเก่า เพื่อซื้อบ้านหลังใหม่ การขายบ้านที่มีผู้ถือกรรมสิทธิ์หลาย ๆ คนนั้น จะถูกมองว่าเป็นการขายของคณะบุคคล ซึ่งไม่ได้อยู่ในข่ายการได้รับคืนภาษี

Continue Reading...

ขึ้นชื่อว่าการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้มีเพียงแค่การซื้อมาเพื่อเก็งกำไรเพียงเท่านั้น การรู้จักประยุกต์เพื่อเพิ่มมูลค่าให้กับทรัพย์สินก็สามารถสร้างความมั่งคั่งให้กับเราได้โดยที่เรายังเป็นเจ้าของอยู่ได้นั่นเอง หรือหากขายออกไปแล้วเราจะได้รับกำไรในจุดที่เราพอใจ ปัญหาคือแล้วเราจะใช้แนวคิดใดในการประยุกต์ให้เกิดประโยชน์สูงสุดกันดี สิ่งสำคัญเราต้องเข้าไปดูว่าทำเลที่เราหมายปองหรือเราเป็นเจ้าของ มีข้อจำกัดด้านการปลูกสร้างอย่างไร และมีแนวโน้มที่จะเป็นไปในทิศทางใดในอนาคต และหากจะสร้างสิ่งปลูกสร้างขึ้นมา เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มเราจะทำในทิศทางไหนเพื่อให้เกิดประโยชน์ และไม่เป็นการกระทบต่อชุมชนหรือข้อกำหนดของบริเวณนั้น หากได้ข้อสรุปแล้วก็ให้นำต้นทุนที่เราต้องดำเนินการทั้งหมด มาหักลบกับรายได้ที่คาดว่าจะเข้ามา จะทำให้เราทราบถึงประมาณการรายได้ และค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นได้ อย่างไรก็ตามการประมาณการอาจไม่ตรงตัวทั้ง 100% แต่ก็พอจะทำให้เราได้เห็นตัวเลขได้ว่าการลงทุนในครั้งนี้จะสร้างกำไรได้เหมาะสมแก่การลงทุนหรือไม่นั่นเอง การวางแผนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ควรวางแผนให้รอบครอบและรัดกุม หากเราไม่มีความรู้ความเข้าใจในการประเมิณ หรือประมาณการควรหาผู้รู้เข้ามาช่วยวิเคราะห์ โดยการจัดทำออกในหลาย ๆ รูปแบบ เช่น หากเรามีที่เปล่าขนาดใหญ่อยู่ในทำเลที่เป็นชุมชน ก็ให้เขียนแผนงานออกมาหลาย ๆ แผน ไม่ว่าจะเป็นการจัดแบ่งพื้นที่ในการทำเป็นตลาดเพื่อให้เช่าทำการค้าขาย ทำอพาร์ตเม้นท์หรืออาคารพาณิชย์ให้เช่าหรือขาย ทำที่จอดรถสำหรับให้บริการผู้ที่สัญจรไปมา เป็นต้น แล้วเทียบเคียงราคาการพัฒนาที่ดินในทุก ๆ ทาง แล้วมาดูว่าหากให้เช่าหรือขายออกไปแบบไหนจะสามารถสร้างกำไรได้มากกว่ากัน เนื่องจากการพัฒนาหรือก่อสร้างในแต่ละช่องทางย่อมมีต้นทุนไม่เท่ากัน ราคาขาย หรือราคาให้เช่า

Continue Reading...

นอกจากการมองหาทำทองในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์แล้ว ความสำคัญอีกอย่างหนึ่งของนักลงทุนที่ขาดไม่ได้เลยก็คือยุทธวิธี หรือ กลยุทธ์ที่จะนำมาใช้ หากเราเข้าไปติดต่อขอซื้อที่ดินเปล่าแปลงใหญ่มาได้แล้วแม้จะไม่ใช่ทำเลทองขอการค้าขาย แต่เป็นที่ดินเปล่าที่อยู่ติดกับชุมชนแหล่งใหญ่ที่มีแนวโน้วว่าอาจจะมีการปลูกสร้างบ้านเพิ่มขึ้นได้อีก โดยสามารถขยายตัวออกมาจากหมู่บ้านเพิ่มขึ้นได้ เราก็สามารถใช้กลยุทธ์การเข้าซื้อที่ดินเปล่าแล้วนำมาซอยแบ่งขายได้อีกทางเช่นกัน ทั้งนี้อาศัยการเข้าไปสอบถามพูดคุยกับคนในชุมชนได้โดยตรง เพราะจะทำให้เราสามารถทราบความเคลื่อนไหวและแนวโน้มการขยายตัวของชุมชนได้อย่างถูกต้อง หากเราสามารถเข้าซื้อที่ดินเปล่าแปลงใหญ่ ซึ่งโดยส่วนใหญ่ต้องติดกับถนนใหญ่อยู่ด้วย จากนั้นนำมาแบ่งขายไปตามขนาดและพื้นที่ พร้อมทั้งเพิ่มการพัฒนาที่ดินให้เหมาะสมสำหรับการเข้าอยู่ โดยการทำถนนตัดภายในพื้นที่จะทำให้ผู้ที่เลือกซื้อด้านในมั่นใจได้ว่าจะมีความสะดวกในการสัญจร หรือนำไฟฟ้าและประปามาติดตั้งไว้ให้พร้อมใช้งานในทันทีที่ลูกค้าติดสินใจซื้อ สิ่งเหล่าที่จะทำให้ที่ดินขายได้ง่ายมากยิ่งขึ้น  การพัฒนาที่ดินให้แลดูน่าซื้อมากขึ้นอาจทำไปพร้อม ๆ กับการปรับภูมิทัศน์ได้ด้วยเช่นกัน ด้วยการปรับพื้นที่ให้โล่งเตียน มีสวนหย่อมเล็ก ๆ หรือต้นไม้เรียงรายไว้ตามถนนที่ทำตัดผ่านเพื่อเป็นสัญลักษณ์ให้ผู้ที่พบเห็นมองเห็นได้ง่ายว่าไม่ว่าจะเลือกซื้อแปลงไหนก็ตามก็จะมีความสะดวกและความน่าอยู่ได้เช่นกัน ไม่เฉพาะเพียงด้านหน้าที่มีราคาสูงเท่านั้น หากเรามีพื้นที่มากเพียงพอ ก็สามารถเลือกทำเลที่ดี ที่เหมาะแก่การทำการค้าได้ด้วย โดยการเผื่อเนื้อที่หรือโซนสำหรับการค้าขายไว้โดยเฉพาะสำหรับผู้ที่ต้องการทำการค้า ก็จัดให้อยู่ในโซนเดียวกันได้เพื่อจะให้เป็นแหล่งธุรกิจเล็ก ๆ ในชุมชน ทั้งนี้ต้องเผื่อพื้นที่ในการติดตั้งป้ายโฆษณา ประชาสัมพันธ์ไว้ด้วย และเราก็สามารถตั้งราคาสำหรับงานดังกล่าวเพิ่มได้อีก การจะดำเนินการใด ๆ ในชุมชนต้องผ่านการศึกษาความเป็นอยู่การใช้ชีวิตของคนในชุมชนอย่างละเอียดและลึกซึ้ง ควรรู้ว่าคนในชุมชนส่วนใหญ่มีรายได้จากทางใดบ้าง และโอกาสในการที่จะซื้อที่ดินไว้ให้ลูกหลานเพิ่ม

Continue Reading...

ด้วยความที่คอนโดเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีองค์ประกอบของที่ดินน้อยมาก จึงดูจะไม่ค่อยเหมาะกับการลงทุนมากเท่าไรนัก ยิ่งการลงทุนในระยะยาวแล้วละก็ค่าความเสื่อมราคาก็มากขึ้นไปด้วย เว้นแต่ว่าจะอยู่ในบริเวณจุดสำคัญ ๆ ของเมืองที่มีผู้ต้องการเข้าอยู่เป็นจำนวนมาก ก็จะสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มในระยะยาวได้ ในกรณีที่เราเป็นผู้ลงทุนที่กำลังเริ่มต้น หรือเป็นมนุษย์เงินเดือนแล้วอยากซื้อคอนโดเพื่อปล่อยให้เช่าสักห้อง ก็ไม่ควรลงทุนกับคอนโดที่มีราคาเริ่มต้นแพงมากนัก ราคาหลักล้านต้น ๆ กำลังดี กรณีที่เราต้องกู้แบงค์มาเพื่อการลงทุน เพราะระยะเวลาในการชำระคืนจะยาวนานซึ่งสามารถผ่อนชำระได้ถึง 30 ปี หากเราต้องผ่อนชำระไปจนถึง 30 ปี พร้อมดอกเบี้ยก็ดูจะเป็นการลงทุนที่ไม่คุ้มค่าสักเท่าไหร่ เพราะอย่างไรแล้วจำนวนเงินที่ต้องส่งรายเดือนไม่น่าจะต่ำกว่า 8,000 + ขึ้นไป ซึ่งเราก็ต้องตั้งราคาค่าเช่าให้มากกว่ารายเดือน จึงจะได้ไม่เข้าเนื้อของผู้ลงทุนในแต่ละเดือนนั้นเอง คอนโด เป็นที่พักอาศัยที่ปัจจัยเกี่ยวข้องอยู่มากไม่ว่าจะเป็นการเข้าพักที่ต้องอยู่อาศัยร่วมกันกับครอบครัว หรือผู้อื่นอีกเป็นจำนวนมาก และยังมีค่าใช้จ่ายในการดูแลส่วนกลางอยู่ด้วยที่เราต้องชำระ การปรับปรุงเปลี่ยนแปลงใด ๆ ก็ยังไม่ค่อยมีความยืดหยุ่นให้กับผู้เข้าพักอาศัยมากนัก ซึ่งส่วนนี้เป็นจุดสำคัญที่แตกต่างกับบ้านเดี่ยว อย่างไรก็ตามโครงการคอนโดตามจุดทำเลทองของเมือง ไม่ว่าจะเป็นห้างสรรสินค้าชั้นนำ แนวรถไฟฟ้า โรงเรียน หรือส่วนราชการ

Continue Reading...

อาคารพาณิชย์หรือตึกแถวที่เราคุ้นเคยกันนี่เอง ก็ยังเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่น่าลงทุนอยู่เช่นกัน หากยังคงไว้ที่ทำเลทอง หรือทำเลที่เป็นแหล่งชุมชน โดยเน้นไปที่แหล่งชุมชนอย่างแท้จริงชนิดที่มีคนเดินกันพลุกพล่านอยู่ตลอด จึงควรค่าและเหมาะสมต่อการลงทุนโดยการปล่อยให้เช่าจะได้มูลค่าเพิ่มมากว่าการให้เช่าเพื่ออยู่อาศัย ทำเลอีกบริเวณหนึ่งของอาคารพาณิชย์ที่น่าสนใจคือแนวริมถนนซุปเปอร์ไฮเวย์ ที่เหมาะแก่การลงทุน เพราะร้านค้าส่วนใหญ่จะเปิดไว้เพื่อให้บริการในด้านต่าง ๆ ต่อผู้เดินทางสัญจรไปมา จึงทำให้เราสามารถเพิ่มราคาได้มาก แต่ก็ยังต้องระมัดระวังในเรื่องของการขยายถนนไว้ด้วย อย่างไรก็ตามเราควรศึกษาผังเมืองไว้ก่อนที่จะลงทุน เพราะหากเกิดอยู่ในบริเวณของการขยายถนนขึ้นมาแล้วละก็จะทำให้เราเสียเวลาโดยใช่เหตุ ในส่วนของค่าดูแลรักษาต่อปีนั้นปกติจะอยู่ในราคาที่ไม่สูงมากนัก หากผู้ลงทุนดูแลอย่างสม่ำเสมอ ก็จะทำให้ง่ายในการต่อรองเจรจาได้มากขึ้นไปอีก มามองกันในเรื่องของการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินกันบ้าง ข้อจำกัดอย่างหนึ่งที่ทำให้กู้ยืมได้ในวงเงินในจำนวนที่ไม่สูงมากนักเหมือนกับการกู้ยืมเพื่อที่อยู่อาศัย เพราะจะถูกมองว่าเรากู้ยืมเพื่อทำธุรกิจซะมากกว่า ทำให้เราเสียโอกาสไปอยู่ไม่น้อยเช่นกัน ดังนั้นหากเรายื่นกู้ต้องแสดงให้สถาบันการเงินมองเห็นว่าเรากู้เงินมาเพื่อที่อยู่อาศัยให้ได้ เพราะจะทำให้เราได้วงเงินที่สูงมากขึ้น ระยะเวลาชำระก็ยาวออกไปได้มาก แถมดอกเบี้ยต่ำอีกต่างหาก บริเวณที่จะทำให้เราได้รับการอนุมัติในลักษณะนี้ได้คือบริเวณที่เป็นแหล่งชุมชน มากกว่าบริเวณริมถนนซุปเปอร์ไฮเวย์ TAG : การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ , การลงทุนอาคารพาณิชย์

Continue Reading...

ไม่ว่าจะเป็นทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม หรือโฮมออฟฟิต โดยส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ในทำเลของชุมชนกันซะมากกว่า เพราะการใช้ประโยชน์จะเป็นไปในการทำธุรกิจเป็นส่วนมาก ไม่ว่าจะทำการค้าขาย การซื้อมาเพื่อปล่อยให้เช่า เป็นต้น และหากจะมองถึงอัตราของผลตอบแทนถือว่าเป็นที่น่าพอใจเลยทีเดียวสำหรับผู้ลงทุน เพราะพื้นที่ในการก่อสร้างนั้นถูกจำกัดอัตราส่วนไว้ในสัดส่วนที่เท่ากัน ๆ กันในแต่ละหลัง ซึ่งสามารถก่อสร้างได้หลายหลัง เมื่อเทียบกับการสร้างบ้านเดี่ยว ทำให้มีราคาถูกกว่ากันอยู่มาก ในส่วนของการตั้งราคาค่าเช่ามักจะขึ้นอยู่กับพื้นที่ตั้งมากที่สุด หากเป็นแหล่งชุมชน การเดินทางเข้าออกสะดวก ที่จอดรถถูกจัดไว้อย่างเป็นที่เป็นทาง ก็จะทำให้การค้าขายหรือติดต่อเจรจาการค้าสะดวกมากขึ้น ยังผลให้สามารถตั้งราคาค่าเช่าได้มากตามสมควรแก่ทำเลที่ตั้งเลยทีเดียว และหากอยู่ในช่วงระยะเวลาที่รอผู้มาเช่านั้น การดูแลรักษาสภาพของทาวน์เฮาส์ก็มีค่าใช้จ่ายไม่มากเท่ากับบ้านเดี่ยว หากมีเวลาก็สามารถจัดการเองได้ไม่ยากนัก สำหรับผู้ลงทุนที่พอมีเวลาในการดำเนินการในส่วนนี้ ทั้งยังเป็นการรักษามูลค่าเพิ่มของอสังหาฯ ไม่ให้ถูกกดราคาได้จากความเสื่อมโทรม แต่อย่างไรก็ตามปัญหาโลกแตกที่มักจะพบกันอยู่บ่อย ๆ ก็คือการอยู่อาศัยของเพื่อนบ้าน เพราะทาวน์เฮ้าส์มีความแออัดพอสมควร และพื้นที่การใช้สอยก็แตกต่างจากบ้านเดี่ยวอย่างชัดเจน ดังนั้นจีงมีบริเวณที่ต้องใช้งานร่วมกันอยู่ด้วย ไม่ว่าจะเป็นกำแพง รั้วบ้าน บางที่ไม่ได้กั้นไว้ ก็ต้องจัดหานำต้นไม้หรือ banner มากั้นกันไว้อีกที หรืออาจจเป็นในเรื่องของที่จอดรถที่จะต้องมีการเว้นที่ไว้สำหรับให้ขับผ่านกันได้เพื่อป้องกันปัญหาการกระทบกระทั่งกัน

Continue Reading...

ขึ้นชื่อว่าบ้านเดี่ยวหมายถึงบ้านที่มีบริเวณในการทำประโยชน์ส่วนอื่น ๆ ได้ด้วย ดังนั้นบ้านเดี่ยวจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับเราได้ในอนาคต แต่จะสามารเพิ่มมูลค่าได้มากหรือน้อยนั้นก็ต้องขึ้นอยู่กับวิสัยทัศน์ของผู้ลงทุนในการประเมินด้วย เพราะก็ยังมีปัจจัยแวดล้อมต่าง ๆ เข้ามามีบทบาทอยู่ด้วยเช่นกัน ลักษณะของบ้านเดี่ยวนั้น หากเป็นบ้านที่ให้บรรยากาศในการอยู่อาศัยโดยให้ความรู้สึกความเป็นส่วนตัวมาก ๆ ก็ย่อมจะเป็นที่หมายปองของนักลงทุน เนื่องด้วยจะเป็นลักษณะที่คนส่วนใหญ่นิยมกันมากที่สุด หากพร้อมไปด้วยพื้นที่ที่สามารถจอดรถและเข้าออกได้อย่างสะดวก  มีส่วนที่สามารถจัดเป็นหย่อมเล็ก ๆได้  และมีพื้นที่ในการจัดกิจกรรมเล็ก ๆ กลางแจ้งได้ในบางโอกาส อีกทั้งมีรั้วรอบขอบชิด พร้อมกล้องวงจนปิดเพื่อรักษาความปลอดภัยให้เราได้ในระดับหนึ่งแล้วละก็ บรรยากาศโดยรอบแบบนี้ มักจะเป็นที่หมายปองผู้ซื้อเป็นอย่างยิ่ง มาถึงในส่วนของการตกแต่งภายในกันบ้าง หากผู้ลงทุนปรับปรุงบ้านเดี่ยวให้พร้อมสำหรับการมาเยี่ยมเยือนของผู้ซื้อไว้พอสมควร ไม่ว่าจะเป็นการใช้โทนสี การเก็บรายละเอียดที่อาจจะมีการสึกหรออยู่บ้างให้เรียบร้อย ก็ย่อมจะเป็นการเพิ่มมูลค่าได้มากขึ้นไปอีก เพราะผู้ซื้อเองก็ย่อมจะมองประเด็นของการที่จะสามารถเข้ามาอยู่ได้เลย โดยที่ไม่ต้องซ่อมแซมใด ๆ ก่อนที่จะเข้ามาอยู่ และยินดีที่จะซื้อในราคาที่สูงขึ้นมาอีกสักหน่อยเพื่อแลกกับส่วนที่เพิ่มขึ้นมาได้เช่นกัน ดังนั้นผู้ลงทุนอาจต้องตั้งงบประมาณในส่วนนี้ไว้ด้วย เพราะหากบ้านเดี่ยวที่ลงทุนนั้นมีความเสื่อมโทรมจนดูไม่น่าอยู่อาศัยมากเท่าไร การที่ผู้ซื้อหรือผู้เช่าจะตัดสินใจที่จะอยู่บ้านเดี่ยวหลังนี้ก็อาจจะใช้เวลากันนานเลยทีเดียว ทำเลที่ตั้งเป็นปัจจัยหลักที่สำคัญที่เราจะเลือกลงทุน หากมีบ้านเดี่ยวที่มีลักษณะโครงสร้างบ้านไม่ต่างกันเท่าไรนักในระแวกเดียวกันให้เลือก และราคาก็ไม่ต่างกันมาก เราควรเลือกบ้านเดี่ยวที่มีพื้นที่หรือที่ดินที่มากกว่าเอาไว้ก่อนเป็นอันดับแรก

Continue Reading...