อสังหาริมทรัพย์

การขายอสังหาริมทรัพย์ หากเราจะดำเนินการเองทุกอย่างก็สามารถทำได้ แต่หากเราต้องการตัดความยุ่งยากในส่วนนี้ออกไปให้กับนายหน้า เพื่อเป็นการประหยัดเวลาก็ดูจะเป็นเรื่องที่น่าสนใจอยู่ไม่น้อยเลยทีเดียว โดยในปัจจุบันมีนายหน้าเก่ง ๆ และเชี่ยวชาญอยู่เป็นจำนวนมากที่จะช่วยเราจัดการปัญหาด้านต่าง ๆ นี้ได้ ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของเอกสารที่เราต้องดำเนินการอย่างรอบคอบและรัดกุมให้มากที่สุด รวมไปจนถึงด้านการเจรจาต่อรองราคาที่จะไม่ทำให้เราเสียเปรียบผู้ซื้อได้ “นายหน้า” จึงถือได้ว่าเป็นองค์ประกอบสำคัญในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างยิ่ง

เงื่อนไขในการใช้บริการนายหน้าด้านอสังหาริมทรัพย์นั้น โดยส่วนใหญ่แล้วจะชำระค่านายหน้ากันก็ต่อเมื่อขายได้แล้วเท่านั้น ซึ่งในระหว่างอยู่ในสัญญาการฝายขาย นายหน้าก็จะมีหน้าที่จัดหาผู้ซื้อ หรือจูงใจให้คนมาซื้อหรือลงทุนในอสังหาฯ ของเราให้จงได้ เพื่อที่จะได้รับส่วนแบ่งในส่วนนี้ไป ซึ่งหากเราสามารถขายได้ในราคาที่เราตั้งใจไว้ และคำนวณในเรื่องของส่วนแบ่งที่ได้ตกลงกัน เมื่อหักกับค่าเสียเวลา และจิปาถะอื่น ๆ แล้วละก็ ถือว่าคุ้มค่าเอาการเลยทีเดียว

อย่างไรก็ตามการทำสัญญาฝากขายกับนายหน้าที่ดูจะเป็นที่นิยมทำกันมาก สามารถทำได้ในวิธีการที่หลากหลายอยู่ด้วยเช่นกันไม่ว่าจะเป็น

ไม่ว่าผู้ลงทุนจะตัดสินใจเลือกทำสัญญาฝากขายในลักษณะใด ก็ย่อมต้องดูความเหมาะสมของอสังหาฯ ไว้ด้วย ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของราคาขาย การจ่ายค่านายหน้า เป็นจำนวนเงินที่เหมาะสมหรือไม่ และโอกาสที่เราจะขายได้เองนั้นมากน้อยแค่ไหน หากเราคิดว่าเราสามารถขายอสังหาฯ ได้เอง และมีเวลาในส่วนของการดำเนินการด้านเอกสาร ก็ไม่มีความจำเป็นต้องใช้บริการนายหน้าแต่อย่างใด และในทางตรงกันข้ามหากเราไม่ต้องการยุ่งยากดำเนินการใด ๆ  ต้องการเพียงให้มีผู้มาซื้อเท่านั้น การใช้บริการนายหน้าก็เป็นเรื่องปกติที่ผู้ลงทุนส่วนใหญ่ต้องใช้บริการกันเป็นปกติเช่นกัน

TAG : การลงทุน , อสังหาริมทรัพย์ , เคล็ดลับการลงทุน , วางแผนการลงทุน

หากเรานึกถึงการเล่นหุ้น ก็จะมีจังหวะที่ตลาดขาขึ้น ขาลงให้เราได้ลุ้นกันอยู่ทุกวัน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็เช่นเดียวกัน เราต้องมีเงินทุนพร้อมสำหรับการลงทุนไว้ตลอดเวลา ก็ในเมื่อเราต้องการได้ของถูกในช่วงเวลาขาลง แต่สินค้าก็ยังคงไว้ซึ่งคุณภาพซึ่งในพื้นฐานอยู่แล้ว ดังนั้นการเข้าซื้อในจังหวะขาลงถือเป็นการลงทุนที่จะสามารถสร้างกำไรเพิ่มให้กับเราได้ หากตลาดกลับสู่ภาวะปกติ

จังหวะตกต่ำของอสังหาฯ ก็สามารถเกิดขึ้นได้เหมือน ๆ กับตลาดการลงทุนทั่วไป บ้างก็ถึงกับล้มละลายเพราะเข้าไปถือครองมากจนเกินไป พอตลาดทรุดตัวก็ขาดสภาพคล่องทางการเงิน ไม่มีเงินสดไว้หมุนเวียน จึงจำเป็นต้องขายขาดทุน ต่างกันกับผู้ลงทุนที่ยังมีสภาพคล่องทางการเงินในระดับดี – ดีมาก ก็จะใช้จังหวะนี้เข้าไปเลือกซื้ออสังหาฯ ที่มีทำเลดี ทำเลทอง ทำเลทำเงิน กันอย่างสบาย ๆ อย่างไรก็ตามเชื่อว่าการที่เราจะก้าวเข้ามาลงทุนในจังหวะนี้ การตัดสินใจเข้าซื้อนั้น ผู้ลงทุนต้องมีความกล้าที่จะสวนกระแส และวางแผนมาเป็นอย่างดี เพราะผู้ที่ผ่านประสบการณ์มาอย่างโชคโชนจะรู้ดีว่า เป็นจังหวะซื้อที่จะสร้างกำไรในอนาคตแบบงาม ๆ ได้เลยทีเดียว

จะว่าไปแล้วจังหวะขาลงของตลาดอสังหาฯ ก็มีความเสี่ยงอยู่เช่นเดียวกัน เพราะมีปัจจัยหลาย ๆ ไม่ว่าจะเป็นทางเศรษฐกิจโลก หรือนโยบายของรัฐบาลเข้ามาเกี่ยวข้อง ซึ่งเป็นปัจจัยที่เราไม่สามารถควบคุมได้ ดังนั้นเราจึงควรวางแผนเพื่อรองรับนโยบายของรัฐบาลไว้หลาย ๆ ด้าน โดยศึกษาเหตุการณ์ในอดีตที่คล้าย ๆ กัน ว่าในจังหวะขาลงแบบนี้ การบริหารจัดการของรัฐบาลจะมีแนวโน้มไปในทิศทางใด ใช้เวลานานแค่ไหนที่ตลาดจะกลับดีขึ้นมาเหมือนเดิม หากจังหวะเวลาที่เราคาดการณ์นั้นคลาดเคลื่อนออกไปมาก นั่นหมายความว่าการลงทุนครั้งนี้จะมีความเสี่ยงเพิ่มขึ้นตามมา ดังนั้นการบริหารจัดการกับความเสี่ยง หรือการมีแผนสำรองเพื่อบรรเทาความเสี่ยงเป็นเรื่องสำคัญที่ผู้ลงทุนไม่ควรมองข้ามเลย

ไม่ว่าจะอยู่ในจังหวะของตลาดขาขึ้น หรือตลาดขาลงก็ตาม อาจมีข้อเสนอซื้อเข้ามาซึ่งนักลงทุนที่ชาญฉลาดจะต้องเก็บทุกข้อเสนอมาขบคิดว่าหากถือไว้ หรือขายออกไปจะทำกำไรได้มากกว่ากัน ในบางครั้งหากเรารีรอแล้วเกิดเหตุสุดวิสัยขึ้นมา ไม่ว่าจะเป็นปัญหาที่ซ้อนเร้นในอสังหาฯ นั้นที่เราเองก็รู้อยู่แก่ใจ แต่ก็ยังรั้งรอถือไว้ก่อน ในอนาคตอาจจะกลับกลายทำให้ผู้ลงทุนต้องขายขาดทุนแทนก็ได้ แต่ก็ปฏิเสธไม่ได้เช่นกันว่าช่วงเวลาแห่งการขายอสังหาฯ ที่ดีที่สุดคือช่วงเวลาที่ภาวะตลาดไม่มีปัญหา หรือจังหวะตลาดขาขึ้นนั่นเอง

TAG : การลงทุนกับบ้านเดี่ยว , การลงทุนอาคารพาณิชย์ , การลงทุนอาคารสำนักงาน ,  
การลงทุนในอพาร์ทเมนท์ , การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ 

ในกรณีที่เราลงทุนกับบ้านและต้องการให้บ้านทำกำไรให้กับเราในระยะยาว จนถึงรุ่นลูกรุ่นหลาน ไม่ได้มีการวางแผนในการซื้อมาเพื่อขาย เหตุเพราะว่าทำเลที่ตั้งเหมาะกับการปล่อยให้เช่า และถึงอย่างไรก็มีผู้ต้องการเช่าอย่างแน่นอน ดังนั้นเราจึงควรวางแผนตั้งแต่การเป็นคนช่างสังเกต ในบริเวณเป้าหมายกันก่อนเลย เมื่อใดก็ตามที่ทราบข่าวการขายบ้านในบริเวณนั้นก็ให้รีบเข้าไปเจรจาทันที ยิ่งหากอยู่ในโซนเดียวกับบ้านของเราเองแล้วละก็อย่าปล่อยให้พลาดเด็ดขาดเชียว หรือก็ไม่เข้าไปถามไถ่กันไว้ล่วงหน้าเผื่อว่าเจ้าของบ้านต้องการขาย เราก็จะได้เป็นผู้ลงทุนอันดับหนึ่งที่จะได้บ้านเป้าหมายหลังนี้ หรือบริเวณดังกล่าวนี้ไปครอง อย่างไรก็ตามความมีชั้นเชิงในการเจรจาต่อรองเป็นสิ่งสำคัญมาก เราความยืดหยุ่นในการเจรจา และการรอคอยและเข้าซื้อในจังหวะที่ไม่เร่งร้อนจนเกินไป จะทำให้เราไม่เสียเปรียบในเชิงการค้าได้อีกเช่นกัน

ข้อดีของการลงทุนในบ้านที่มีทำเลอยู่ระแวกเดียวกันกับบ้านของเราก็คือ เราจะสามารถเข้าไปดูแลได้ง่ายทำให้ประหยัดต้นทุนการในเดินทางไปได้เป็นอย่างมาก ดังนั้นความช่างสังเกต และการเข้าไปคลุกคลีกับคนในระแวกนั้นจึงเป็นสิ่งสำคัญที่จะทำให้เราได้รู้ถึงความเป็นไปและแนวโน้มในการลงทุนได้ว่าจะเป็นไปในทิศทางใด ยิ่งความเจริญของชุมชนในบางที่นั้นเป็นไปอย่างก้าวกระโดด เช่น มีข่าวการก่อสร้างห้างสรรพสินค้าชื่อดัง ก็จะทำให้บ้านที่อยู่ในระแวกนั้น กลายเป็นทำเลทองขึ้นมาได้ทันทีเลยทีเดียว

เมื่อความเจริญเข้ามาแล้ว จากบ้านธรรมดาที่เราหวังใจเพียงแค่ว่าจะทำเป็นบ้านให้เช่าเก็บค่าเช่าเป็นรายได้เท่านั้น ก็อาจจะกลายเป็นร้านค้าให้เช่าโดยสามารถกำหนดราคาต่อเดือนที่สูงขึ้นมาได้เลยทันที ในส่วนนี้อาจมีการปรับปรุงโครงสร้างหรือลักษณะบ้านใหม่ ให้เหมาะสำหรับการค้าขาย เพิ่มเฟอร์นิเจอร์หรืออุปกรณ์ต่าง ๆ ที่จำเป็น เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มของอสังหาฯ ขึ้นมาได้อีก ดังนั้นจะเห็นได้ว่าการจากความตั้งใจในการลงทุนบ้าน อาจกลายเป็นการลงทุนที่แปรสภาพเป็นการค้า ที่ทำกำไรให้มากขึ้นได้อีก 

อย่างไรก็ตามสิ่งเหล่านี้ควรตั้งอยู่บนพื้นฐานของการคำนวณรายได้ และค่าใช้จ่าย รวมถึงดอกเบี้ยที่เราจะต้องจ่ายให้กับธนาคารมาอย่างดีแล้วด้วย เราจึงไม่ควรประมาทหรือโลภในการลงทุนเป็นจำนวนมากเพื่อหวังทำกำไรโดยไม่ผ่านการไตร่ตรองอย่างรอบคอบ เพราะหากตัวเลขดิ้นไปในผันผวนโดยที่เราไม่ตั้งใจ จากที่หวังจะทำกำไรในระยะเวลา 5 ปี ก็อาจจะช้าออกไปอีกก็เป็นได้เช่นกัน

TAG : การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ , การลงทุนกับบ้านเดี่ยว

ใคร ๆ ก็ต้องการอยากมีบ้านด้วยกันทั้งนั้น ปัจจัยนี้คงไม่มีใครปฏิเสธได้ หากเราเริ่มต้นเรียนรู้การลงทุนด้วยอสังหาฯ ที่ใคร ๆ ก็ต้องการ ทั้งยังเป็นการลงทุนที่ได้ประสบการณ์ด้วย คุ้มยิ่งกว่าคุ้มเลยทีเดียว

หากเราตั้งใจไว้แล้วว่าเราต้องการจะซื้อบ้านสักหลังเพื่อการลงทุน ปัจจัยในการเลือกทำเลไม่มีความตายตัว เพราะในแต่ละโซนย่อมมีเอกลักษณ์ในตัวอยู่แล้ว เช่น บ้านที่อยู่ในแหล่งชุมชน เหมาะสำหรับผู้ที่ไม่ต้องการความเงียบสงัดมากนัก เพราะอาจจะยังต้องอาศัยคนในชุมชนเพื่อคอยช่วยเหลือกันในยามฉุกเฉินหรือจำเป็น และต้องการความสะดวกในการเดินทางไปทำงาน หรือให้ลูกหลานไปกลับจากโรงเรียนได้สะดวกอยู่นั่นเอง หากเป็นบ้านสวนที่มีบริเวณสำหรับการปลูกพืช ผัก ผลไม้ ก็อาจจะอยู่ในโซนที่ค่อนข้างจะอยู่ห่างจากชุมชนสักหน่อย แต่ก็มีบริเวณสำหรับการทำไร่ ทำสวน เพื่อการเกษตรได้ ก็จะเหมาะกับผู้ที่ต้องการบ้านในลักษณะนี้เช่นเดียวกัน

สภาพแวดล้อมก็เป็นสิ่งสำคัญเช่นเดียวกัน หากในบริเวณนั้นเต็มไปด้วยการคมนาคมที่สะดวก ส่งเสริมการอุปโภคบริโภคได้เป็นอย่างดีแล้วละก็ โอกาสที่เราจะทำกำไรก็มากขึ้นตามไปด้วย และแม้แต่เพื่อนบ้านก็จะเป็นส่วนสำคัญที่คอยส่งเสิรมการลงทุนของเราให้ก้าวหน้าได้เช่นกัน เพราะเป็นผู้ที่รู้รอบในบริเวณดังกล่าวไม่ว่าจะเป็นข้อดี ข้อเสียในการลงทุนหรือข้อมูลใด ๆ ก็ตาม เราก็สามารถสอบถามเพื่อเก็บข้อมูลจากเพื่อนบ้านได้เช่นกัน

การเจรจาต่อรองในเรื่องของราคาซื้อขายในคราวแรก ย่อมเป็นสิ่งสำคัญที่จะทำให้ผู้ลงทุนทราบได้ว่า การลงทุนครั้งนี้จะได้รับผลกำไรมากหรือน้อย และคุ้มค่าการลงทุนหรือไม่ หากเราโชคดีได้พบกับผู้ขายที่มีปัญหาทางการเงิน หรือต้องการขายบ้านเป็นการด่วนจริง ๆ ก็จะเข้าทางผู้ลงทุนเลยทันที เพราะราคาเสนอขายที่ตั้งไว้นั้น อย่างไรแล้วเราก็จะต้องนำไปเจรจาต่อรองเพื่อให้ได้ราคาที่ดีที่สุดสำหรับการลงทุนอยู่นั่นเอง

การซื้อบ้านเพื่อการลงทุนมีข้อได้เปรียบตรงที่เป็นอสังหาฯ ที่สามารถกู้ยืมเงินมาลงทุนได้จำนวนมาก ระยะเวลายาวนาน แถมด้วยอัตราดอกเบี้ยต่ำ และเราสามารถหาประโยชน์ในส่วนนี้ได้หลายทางเช่นเดียวกัน ไม่ว่าจะเป็นการซื้อมาแล้วขายเปลี่ยนมือทำกำไรเลยหนึ่งก้อน หรือปล่อยให้เช่ารายเดือน รายปี หรือแล้วแต่ตกลง อย่างไรก็ตามผู้ลงทุนสามารถนำดอกเบี้ยมาลดหย่อนภาษีได้อีกด้วย จะเห็นได้ว่าน่าลงทุนไม่น้อยเลยทีเดียว หากเป็นการเริ่มต้นก็จะทำให้ผู้ลงทุนได้รับประสบการณ์นำไปใช้ในโอกาสต่อไปได้ด้วย

TAG : การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ , การลงทุนกับบ้านเดี่ยว

อสังหาริมทรัพย์จัดเป็นทรัพย์สินที่มีสภาพคล่องต่ำ เพราะต้องใช้ระยะเวลาในการเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สิน ซึ่งอาจจะเป็นเวลาหลายสิบปีขึ้นไป ดังนั้นก่อนที่เราจะเข้าซื้ออสังหาฯ ใดก็ตาม ปัจจัยโดยรอบ กฎระเบียบ แนวโน้มที่จะเกิดขึ้นในทิศทางใดทิศทางหนึ่ง เป็นสิ่งที่เราต้องคำนึงถึงมาเป็นลำดับต้น ๆ 

แนวโน้มโครงสร้างผังเมือง หรือการปรับปรุงสาธารณูปโภคต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นแนวการขุดท่อระบายน้ำ โอกาสในการขยายถนน หรือทำถนนให้เป็นวันเวย์ อาจมีผลกระทบทั้งทางบวก และทางลบได้ ในทางลบการทำถนนวันเวย์อาจทำให้การเดินทางเข้าออกในบริเวณนั้นไม่สะดวก ดังนั้นอาจทำให้มูลค่าเพิ่มที่เราคาดหวังไว้ลดลงไปได้ เราจึงควรสอบถามหรือติดตามความเคลื่อนไหวในด้านต่าง ๆ อยู่เสมอ เพื่อที่จะได้เตรียมปรับแผนงานการทำกำไรของเราให้เป็นไปอย่างราบรื่น ในทางกลับกันหากการขยายถนน หรือสิ่งก่อสร้างเช่นธนาคาร ศูนย์การค้า โรงภาพยนตร์ โรงเรียน เริ่มมีการก่อสร้างเกิดขึ้นมา  อสังหาฯ ในบริเวณนั้นก็จะได้รับประโยชน์ในด้านบวกขึ้นมาทันที เราสามารถทำกำไรหรือวางแผนบริหารจัดการให้ง่ายขึ้นมาเลยทีเดียว

อย่างไรก็ตามข้อกำหนดในการควบคุมการก่อสร้าง ในส่วนของการต่อเติม ปรับปรุง การทาสี ของอสังหาฯ หรือการรื้อถอนเพื่อก่อสร้างใหม่นั้น ก็เป็นปัจจัยสำคัญที่เราควรต้องคำนึงถึง ว่าจะสามารถทำได้หรือไม่ในส่วนใดบ้าง เพราะหากสามารถทำได้อย่างอิสระก็จะทำให้ผู้ลงทุนสามารถกำหนดทิศทางของอสังหาฯ ได้อย่างสบายใจ ไม่ว่าเราจะเล็งเห็นว่าการก่อสร้างในรูปแบบไหนจะสามารถทำกำไรให้สูงสุดให้กับเราได้นั้น ก็จะทำได้เลย มูลค่าเพิ่มของอสังหาฯ ก็จะเพิ่มมากตามไปด้วย แต่หากข้อกำหนดได้ถูกจำกัดขอบเขตเอาไว้ อาจเป็นผลให้มูลค่าเพิ่มของอสังหาฯ ลดลงไปได้ด้วยเช่นกัน 

สภาพแวดล้อมอีกหนึ่งปัจจัยที่จะเข้ามีผลกระทบกับอสังหาฯ ที่เราครอบครองได้ นั่นคือผู้อยู่อาศัยในบริเวณนั้น ๆ เราควรศึกษาความเป็นมา เป็นไป วัฒนธรรมการใช้ชีวิตของผู้คนรอบบริเวณด้วยว่าเป็นมาอย่างไร เพราะหากเราเข้าไปลงทุนในทำเลนั้น ๆ แล้ว ผู้อยู่อาศัยในชุมชนจะเกิดการยอมรับและให้การสนับสนุนผู้ลงทุนหรือเปล่า หรือจะเกิดปัญหากลายเป็นความขัดแย้งของชุมชนหรือไม่ ในลักษณะนี้เสมือนหนึ่งว่าทั้งผู้ลงทุนและชุมชนกำลังจะกลายเป็นเพื่อนบ้านกัน และหากปรับตัวเข้าหากันได้ ก็จะทำให้การดำเนินการลงทุนเป็นไปด้วยความราบรื่น ในส่วนนี้จึงเป็นเรื่องละเอียดอ่อนอีกหนึ่งประการที่ไม่ควรมองข้าม 

ดังนั้นการสำรวจ สอบถามหรือติดตามความเคลื่อนไหวในส่วนงานดังกล่าวนี้อย่างใกล้ชิด จะทำให้เราได้รับผลกระทบจากสิ่งแวดล้อม หรือปัจจัยภายนอกให้น้อยลงไปได้ และสามารถทำกำไรจากอสังหาฯ เพิ่มมากขึ้นได้เช่นกัน

TAG : การลงทุนที่ดิน , การลงทุนคอนโด , การลงทุนตึกแถว , การลงทุนทาวน์เฮ้าส์ ,
การลงทุน , อสังหาริมทรัพย์