อสังหาริมทรัพย์

“ วัยเกษียณ ” เมื่อพูดถึงคำนี้แล้วทุกคนก็จะคิดถึงวัยที่ต้องการการพักผ่อนมากที่สุด เนื่องจากการทำงานที่ยาวนานของชีวิตมาแล้ว แต่อย่าลืมว่าการใช้ชีวิตในทุกๆวันนั้นย่อมมีค่าใช้จ่ายเกิดขึ้น แล้วเงินออมของคุณนั้นเพียงพอที่จะใช้ไปตลอดชีวิตที่เหลือของคุณหรือไม่ ดังนั้นวัยเกษียณจึงต้องมีการลงทุน นำเงินออมของคุณบางส่วนมาลงทุนเพื่อให้เกิดรายได้เข้ามาบางอย่างน้อยก็เป็นการนำมาชดเชยกับรายจ่ายที่ยังคงมีอยู่หลังจากเกษียณ และแน่นอนว่าบทความที่เราจะมาพูดถึงกันนั้นก็คือ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในวัยเกษียณอายุกัน

เมื่อพูดถึงวัยเกษียณกับการลงทุนแล้วล่ะก็ วัยนี้ถือได้ว่าเป็นวัยที่รับความเสี่ยงจากการลงทุนได้ต่ำ เพราะหลังจากเกษียณแล้วจะถือได้ว่าจะไม่ได้เงินเดือนทุกเดือนเหมือนตอนที่ยังทำงานอยู่ (ยกเว้นข้าราชการบำนาญ)  เงินที่ใช้ก็เกิดมาจากเงินออมที่เคยออมไว้ในตอนที่ยังทำงานอยู่ ดังนั้นจึงควรที่จะมีการวางแผนเพื่อให้ทรัพย์สินที่มีอยู่ หรือทุนเพียงพอที่จะสร้างรายได้ให้ในอนาคตหลังจากเกษียณอายุ ความพร้อมจากการวางแผนนั้นจะทำให้การลงทุนผิดพลาดน้อยลงและยังทำให้เกิดความเสี่ยงได้น้อยลงอีกด้วย

สำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในวัยเกษียณเพื่อสร้างความมั่นคงให้กับผู้เกษียณเองนั้น ผู้ที่จะลงทุนจะต้องศึกษาความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นจากการลงทุนให้มากเพราะอย่างที่บอกไปก่อนหน้านี้แล้วว่าวัยเกษียณเป็นวัยที่รับความเสี่ยงจากการลงทุนได้ต่ำ ดังนั้นการจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ควรที่จะเริ่มศึกษาการลงทุนตั้งแต่ก่อนเกษียณอายุ เพื่อเตรียมความพร้อมในด้านต่างๆหรืออาจจะมีการลงทุนล่วงหน้าเพื่อเป็นฐานให้กับการลงทุนเมื่อเกษียณอายุออกมาเราก็ไม่จำเป็นที่จะต้องมีความเสี่ยงมากนัก ก็ถือได้ว่าถ้าเราปูพื้นมาดีแล้วหลังจากนั้นเราก็จะมีรายรับจากสิ่งที่สร้างไว้ก่อนหน้านี้ แล้วสิ่งที่ผู้เกษียณอายุจะรู้ก่อนที่จะลงทุนนั้นมีอะไรบ้าง เรามาดูกัน 

อย่างแรกเลยคือ : รายรับที่เราจะมีหลังจากเกษียณ เพื่อที่เราจะสามารถจัดสรรเงินสำหรับการลงทุนได้และผลที่ได้จากการลงทุนด้วยเงินนั้นจะให้ผลตอบแทนกับเรามากน้อยเท่าไหร่ได้

ต่อมาคือ : รู้ค่าใช้จ่าย เมื่อรู้รายรับแล้วเราก็ต้องรู้ด้วยว่ารายจ่ายของเราเป็นเท่าไหร่ซึ่งแน่นอนว่าเมื่อเราเกษียณแล้วรายจ่ายหลายๆอย่างก็ควรที่จะลดลงไปบ้าง 

และอย่างสุดท้ายก็คือหาความรู้ ศึกษาข้อมูลการลงทุนและประเมินความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นหลังจากลงทุน ว่าเรามีความสามารถที่จะรับได้มากน้อยเพียงใด  

เมื่อรู้อย่างนี้แล้วผู้ที่คิดที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในวัยเกษียณนั้นจะต้องเริ่มวางแผนอนาคตไว้ล่วงหน้าได้แล้วเพื่อชีวิตที่สบายในวัยหลังเกษียณอายุ ขอให้มีความสุขกับการลงทุนในวัยเกษียณ....

TAG : การลงทุน , อสังหาริมทรัพย์ , ความเสี่ยงการลงทุน , วางแผนการลงทุน

กำไรส่วนต่างของอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นเมื่อใด ???? หลายต่อหลายคนอาจคิดถึงภาพตอนขายว่าจะขายได้ในราคาเท่าไหร่ แต่ในความเป็นจริงแล้วกำไรส่วนต่างของอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นสองครั้ง 

ครั้งแรกกำไรส่วนต่างเกิดขึ้นในตอนซื้อหมายความว่าหากเราซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นได้ในราคาถูก หรือเราสามารถต่อรองราคาได้ราคาต่ำกว่าราคาในท้องตลาด ซึ่งในสถานการณ์เช่นนี้เราจะพบได้บ่อยเมื่อผู้ขายมีความจำเป็นเร่งด่วนในการใช้เงิน  ผู้ขายย้ายถิ่นที่อยู่อาศัยหรือย้ายสถานที่ทำงาน  การซื้อขายระหว่างญาตพี่น้อง  หรือแม้แต่การซื้อทรัพย์จากบังคับคดีเอง  แล้วเราจะรู้ได้อย่างไรว่าทรัพย์สินที่เราซื้อนั้นมีราคาสูงหรือต่ำ  เราสามารถหาความรู้เพิ่มเติมหรือราคาทรัพย์สินนั้นในราคาคร่าวๆ จากราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินของทางราชการว่ามีราคาเท่าไหร่  ซึ่งแน่นอนว่ายังไม่เพียงพอต่อการตัดสินใจว่าจริงๆ แล้วทรัพย์สินที่เราสนใจราคาเท่าในแน่  

ทางหนึ่งซึ่งควรทำอย่างยิ่งคือการออกสำรวจพื้นที่ที่ใกล้เคียงว่าระยะเวลาหนึ่งปี สองปี หรือสามปีที่ผ่านมามีการซื้อขายที่ดินบริเวณนั้นหรือไม่  และซื้อขายกันในราคาเท่าใด  นอกจากนี้การเสนอซื้อเสนอขายที่ดินบริเวณใกล้เคียงกันนั้นก็เป็นตัวกำหนดราคาอย่างคร่าวๆ ได้เช่นเดียวกัน  จากนั้นเราก็รวบรวมข้อมูลทั้งหมดที่เราไปลงสำรวจพื้นที่มาวิเคราะห์อย่างคร่าวๆ ว่าราคาที่เราจะซื้อนั้นเหมาะสมหรือไม่  ถูกหรือแพงเกินไป  ข้อดูอีกประการหนึ่งของการสำรวจพื้นที่บริเวณใกล้เคียงที่ดินแปลงที่เราสนใจซื้อคือเราสามารถทราบสภาพพื้นที่ว่าอยู่ใกล้แหล่งชุมชนไหม  ที่ผ่านบริเวณนี้เคยถูกน้ำท่วมไหม  เป็นพื้นที่ที่จะมีคนต้องการซื้อไหม  หากพื้นที่บริเวณนั้นกำลังเป็นที่ต้องการเราก็จะสามารถขายที่ดินได้อย่างไม่ยากนัก

ครั้งที่สองกำไรส่วนต่างเกิดขึ้นในตอนขาย  ซึ่งมีระยะเวลาเข้ามาเกี่ยวข้อง  ยิ่งถือครองที่ดินไว้ได้นานก็จะยิ่งทำให้ผลกำไรเพิ่มมากขึ้นเพียงนั้น  แต่ก็ไม่เสมอไปเสียเลยทีเดียว ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับความสามารถของตัวผู้ขาย  รวมถึงความต้องการที่ดินบริเวณนั้น  สภาวะเศรษฐกิจโดยรวม  แต่โดยทั่วไปแล้วเวลาจะมีความสัมพันธ์กับราคาที่ดิน  เหตุผลสำคัญเนื่องจากทรัพยากรที่ดินที่มีอยู่อย่างจำกัด  ในขณะที่จำนวนประชากรเพิ่มขึ้นตลอดเวลาและที่ดินยังเป็นปัจจัยสำคัญทั้งด้านที่อยู่อาศัย ที่ทำกิน  เป็นปัจจัยการผลิตทุกอย่าง  ดังนั้นความต้องการอสังหาริมทรัพย์จึงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตลอดเวลาซึ่งเป็นเหตุผลหลักที่จะปฏิเศษไม่ได้เลยว่าราคาของอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มสูงขึ้นอย่างแน่นอน  

นอกจากนี้กำไรส่วนต่างของอสังหาริมทรัพย์จะมากหรือน้อยปัจจัยเรื่องทำเลที่ตั้งของตัวอสังหาริมทรัพย์เองจะเป็นตัวกำหนดราคาสูงหรือต่ำ  กำไรมากหรือน้อย

TAG : การลงทุน , อสังหาริมทรัพย์ , ความเสี่ยงการลงทุน , วางแผนการลงทุน

แน่นอนว่าในยุคปัจจุบันการเป็นมนุษย์เงินเดือนนั้นนอกจากจะหาเงินได้ในแต่ละเดือน หักค่าใช้จ่ายต่างๆ ออกไป ออมไว้บางส่วนแล้วก็แทบที่จะไม่พอใช้กันเลยทีเดียว และเนื่องจากความต้องการที่เพิ่มมากขึ้นของมนุษย์เงินเดือนในปัจจุบันนี้ ทำให้เราเกิดความคิดที่จะนำเงินออมบางส่วนที่มีนั้นมาลงทุนโดยการลงทุนหากจะค้นหาข้อมูลในอินเทอร์เน็ตแล้วก็คงมีหลากหลายทางเลือกทีเดียว แต่การลงทุนอย่างหนึ่งที่น่าสนใจไม่น้อยนั้นก็น่าจะเป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ 

“อสังหาริมทรัพย์”  เมื่อได้ยินคำนี้แล้วคนส่วนมากมักจะคิดว่า เป็นไปไม่ได้หรอก มนุษย์เงินเดือนอย่างเราจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ต้นทุนมันสูงจะตาย มีแต่พวกคนรวยเท่านั้นที่จะลงทุนได้ แต่ในความเป็นจริงแล้วถ้าเรามาทำความรู้จักกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ดีๆแล้วนั้นคุณจะรู้ว่ามนุษย์เงินเดือนอย่างเราก็สามารถลงทุนได้  และในระยะเวลาที่ผ่านมาไม่นานนี้คนทั่วไปจำนวนไม่น้อยเลยที่มีความสนใจในการลงทุนประเภทนี้

แล้วอะไรล่ะที่จะทำให้มนุษย์เงินเดือนอย่างเราสนใจอยากลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ก็เนื่องด้วยเจ้าอสังหาริมทรัพย์นั้นมีความแตกต่างจากการลงทุนประเภทอื่นๆ นั้นก็คือ 

1. มีมูลค่าเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป  หรือจะพูดง่ายๆคือ ราคาของที่ดินจะเพิ่มขึ้นนั้นเอง ยิ่งถ้าที่ดินที่เราถือครองอยู่นั้นทำเลที่ตั้งเป็นที่ต้องการของคนส่วนมาก ก็จะยิ่งทำให้มูลค่าเพิ่มมาขึ้น 

2. สามารถสร้างผลประโยชน์อื่นตอบแทนได้นอกเหนือจากการปล่อยทิ้งไว้ให้มูลค่าเพิ่ม ลองคิดดูว่าถ้าเราเอาที่ดินหรือบ้านให้คนอื่นเช่า เราก็จะมีรายรับทุกๆเดือน

นอกจากความแตกต่างดังกล่าวแล้วรูปแบบในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็ถือว่าสำคัญเช่นกัน มีอะไรกันบ้างเรามาดูกัน

1. ซื้อเพื่อให้เช่า เช่นซื้อคอนโด หรืออาคารพาณิชย์เพื่อให้เช่าเป็นการลงทุนระยะยาวเมื่อให้มีรายได้จากการให้เช่าเป็นงวดๆ ก็คือถ้าใครอยากมีรายรับทุกเดือนเราก็ปล่อยอสังหาริมทรัพย์ส่วนนี้ให้กับผู้ที่สนใจเช่าก็ถือว่าตอบโจทย์ได้ดีทีเดียว

2. ซื้อเพื่อเอาไว้เก็งกำไร รูปแบบนี้เป็นการลงทุนระยะสั้น ซื้อสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาทุนที่ต่ำ โดยผู้ซื้อจะต้องดูว่าในปัจจุบันอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนี่มีทำเลที่ตั้งที่ดี ในอนาคตจะเป็นที่ต้องการของบุคคลทั่วไป และจะทำให้มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นนั้นเอง 

เมื่อเราเห็นความแตกต่างและรูปแบบของการลงทุนประเภทนี้แล้ว ก็น่าจะกระตุ้นความอยากลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อยู่ไม่น้อย แต่อย่างไรก็ตามการลงทุนทุกประเภทมีความเสี่ยงอยู่ ดังนั้นเราควรศึกษาความเสี่ยงของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้วย เพื่อประกอบการตัดสินใจในการลงทุน 

TAG : การลงทุน , อสังหาริมทรัพย์ , ความเสี่ยงการลงทุน , วางแผนการลงทุน

การลงทุนที่ดิน เราซื้อไว้ก็ย่อมมีความหวังว่าเราจะมั่งคั่งร่ำรวยกับที่ดินผืนได้ ผู้ลงทุนที่มากประสบการณ์ก็มีโอกาสประสบความสำเร็จสูง แต่กับผู้ลงทุนที่เพิ่งเข้าในสนามนี้ก็ต้องประลองฝีมือกันสักหน่อย หากคุณประสบความสำเร็จแล้วก็ข้ามบทความนี้ไปได้เลยครับ เพราะเราจะมาพุดถึงสาเหตุหรือความผิดพลาดในการเลือกซื้อที่ดินโดยขาดการศึกษาและวิเคราะห์และนำมาสู่การออกสู่สนามการงทุนนี้ไปเลย  

การที่เราเห็นราคาหรือทำเลแล้วคิดว่ามันสวย ก็เข้าไปลงทุน โดยไม่ได้ดูผังเมือง ทำให้ซื้อแล้วไม่สามารถใช้ ประโยชน์ตามที่คิดไว้ได้ เนื่องจากผังเมืองห้ามการใช้ประโยชน์ในบางอย่าง เราจะพัฒนาไปไหนทางใดก็คงลำบากแล้วละทีนี้ เป็นอันว่าผังเมืองห้ามมองข้ามอย่างเด็ดขาด

มาในเรื่องของการสร้างข่าวลวงกันบ้าง เพราะไม่แน่เหมือนกันว่าหากมีผู้ไม่ประสงค์ที่จะคุณเข้าไปซื้อที่ดินหรือมีคู่แข่งที่อยู่ในที่มืดจ้องที่จะทำลายคุณไม่ให้คุณเข้าไปลงทุน อย่าเพิ่งตกใจจนเกินเหตุไป เพราะนั่นอาจจะเป็นโอกาสอันดีที่คุณจะได้เข้าไปในพื้นที่เพื่อทำความเข้าใจกับคนในชุมชน และได้เรียนรู้ความเป็นอยู่ของคนในชุมชนได้ด้วย หากในอนาคตเมื่อมีความพร้อมเกิดขึ้นในทุก ๆ ด้านแล้ว การต่อต้านการพัฒนาพื้นที่จะเบาบางลงไป

ที่ดินทุกพื้นที่ย่อมมีอดีตติดตัวมาอยู่แล้ว ผู้ลงทุนต้องรู้ตื้นลึกหนาบางของพื้นที่ด้วยว่าเคยเป็นสนามรบ หรือทางผ่านของทหารที่เคยมาพักด้วยหรือไม่ (ดูย้อนอดีตมากไปนิดหนึ่ง) เพราะว่าหากพื้นที่นั้นเคยผ่านร้อนผ่านหนาวในเรื่องดังกล่าวมานี้ ก็จะมีโอกาสในการฝังระเบิดไว้ได้ แล้วหากคุณมีโครงการที่จะทำเป็นบ้านจัดสรร แล้วระหว่างการก่อนสร้างจะเกิดอะไรขึ้นหากพื้นที่ดังกล่าวไม่ได้ถุกสำรวจในเรื่องดังกล่าวซะให้เรียบร้อย แล้วเกิดเรื่องร้ายขึ้น หายนะครั้งนี้จะทำให้คุณฝันร้ายไปตลอดกาลเลยก็ได้

อีกหนึ่งเรื่องของความผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้นได้ก็คือ ในเรื่องของสาธารณูปโภค ไม่ว่าจะเป็นน้ำประปา ไฟฟ้า หรือการตัดถนนใหญ่ผ่าน เพื่อความสะดวกในการอยู่อาศัยจะเป็นอีกหนึ่งประเด็นสำคัญที่จะทำให้ที่ดินที่คุณลงทุนไปเกิดมูลค่าเพิ่มได้มาก ในเรื่องของภาระผุกพันของโฉนดที่ดิน ภาระจำยอม สิทธิในการเก็บกิน และสิทธิการอยู่อาศัย ก็ไม่ควรพลาดที่จะต้องรู้ในหมดทุกเรื่องว่าปลอดภัยต่อการลงทุนจริง ๆ และที่ดินต้องไม่ถูกเวนคืนจากทางราชการ ไม่งั้นแล้วเป็นอันว่าการลงทุนของคุณในครั้งนี้ต้องล้มเลิกไม่เป็นท่าแน่ ๆ


TAG : การลงทุน , อสังหาริมทรัพย์ , การลงทุนที่ดิน

ไม่มีใครหรอกที่ไม่อยากร่ำรวย มั่งมี มั่งคั่ง เพราะต้องยอมรับว่าปัจจุบัน “เงิน” คือสิ่งที่เราจะนำมาสร้างโอกาสในการลงทุน  แต่อย่างหนึ่งที่เราอาจละเลยไป ก็คืออุปนิสัยของเรานี่แหละ ถ้าเรามีเงินพร้อมที่จะลงทุน แล้วตัวเราละพร้อมหรือยัง เราชอบศึกษาในสิ่งใหม่ ๆ ชอบและพร้อมที่รับมือกับความเปลี่ยนแปลงมากน้อยแค่ไหน ขยันเป็นที่สุด หรือขี้เกียจจนหาตัวจับได้ยาก อันนี้พื้นฐานมาก ๆ เลยสำหรับการเป็นนักลงทุน

ขณะเดียวกัน อย่าลืมว่าข้าวของเครื่องใช้ต่าง ๆ แค่เราจ่ายเงินแล้วเดินออกมาจากร้านราคาก็ตกลงไปแล้ว ไม่ว่าจะเป็นมือถือชื่อดัง แท็ปเล็ตราคาแพง หรือรถหรูก็ตาม สิ่งเหล่านี้อาจะเพิ่มมูลค่าให้ตัวคุณดุดีขึ้นมาได้ แต่ไม่ได้อุปกรณ์เหล่ากลับมีค่าเสื่อมเพิ่มมากขึ้นไปตามเวลา หากในส่วนนี้คุณปรับเปลี่ยนซื้อใช้เฉพาะยี่ห้อที่คุณสามารถใช้ประโยชน์ได้สะดวกในชีวิตประจำวัน ก็เท่ากับว่าคุณเริ่มมีเงินลงทุนเพิ่มมากขึ้นแล้วละ 

มีอีกหลาย ๆ คนที่เช่าบ้านอยู่ เพียงเพราะคิดว่ายังไม่มีเงินในการเลือกซื้อบ้าน อีกอย่างก็มาอยู่เพื่อทำงาน อีกหน่อยก็กลับไปอยู่บ้านอยู่ดี หากคุณคิดแบบนี้ก็ถูกต้องเพียงส่วนหนึ่งที่จะประหยัดเงินลงทุนแรกเริ่มไปได้ และไม่ต้องมาเสียเวลาเดินเรื่องกู้ให้ยุ่งยาก แต่คุณอาจลืมไปว่าการซื้อบ้านเป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มในอนาคตได้ด้วย บ้านยิ่งนานก็ยิ่งมีราคาหากทำเลดี ก็ยิ่งราคาดีเข้าไปใหญ่ในวันข้างหน้า ช่วงระยะเวลาที่เราผ่อนบ้าน เราก็สามารถนำบ้านไปยื่นลดหย่อยภาษีได้ปีละ 100,000 บาทอีกด้วย ถือว่าเป็นการออมไปในตัวภาคบังคับกันเลย

การจับจ่ายใช้สอยก็เช่นเดียวกัน หากคุณมักจะชอบไปเลือกซื้อสินค้าในห้าง ก็ลองปรับเปลี่ยนมาเลือกซื้อสินค้าในตลาดใกล้ ๆ บ้าน หรือทางผ่านก็จะประหยัดไปได้มาเลยทีเดียว เพราะสินค้าในห้างราคาแพงกว่าในตลาดสดทั่วไปอยู่แล้ว เพราะเค้ามีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อีกมากที่ต้องนำมาชาร์ทกับผู้บริโภค การซื้อสินค้าที่ตลาดสดให้เป็นนิสัยจะทำให้คุณเริ่มมีเงินลงทุนเพิ่มมากขึ้นได้ ลองคิดดูว่าหากใน 1 วันคุณเปลี่ยนสถานที่ซื้อสินค้าแล้วทำให้คุณประหยัดไปได้เกือบ 100 บาทต่อครั้ง แล้วใน 1 ปี คุณซื้อสินค้ากี่ครั้งก็ลองรวมดูละกันว่าคุณจะมีเงินเพิ่มกี่พัน กี่หมื่นบาท ไม่น้อยเลยนะ


TAG : การลงทุน , อสังหาริมทรัพย์ , เคล็ดลับการลงทุน

ข่าวคราวจากการสำรวจของชาวต่างประเทศเกี่ยวกับแนวโน้มการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตนั้น ได้ให้ความสนใจทั้งในเรื่องของภัยธรรมชาติ ภัยจากการชุมนุมที่อาจก่อให้เกิดความเสียหายแก่ทรัพย์สิน หรือการจราจล กระแสทางด้านเทคโนโลยี จุดสำคัญทางเศรษฐกิจและสังคม อันเป็นองค์ประกอบของการตัดสินใจในการลงทุนได้ทั้งสิ้น ดังนั้นทิศทางการการขับเคลื่อนการลงทุนทางด้านอสังหาริมทรัพย์นั้นจะมีความโน้มเอียงไปในทิศทางใดได้บ้างเราลองมาวิเคราะห์ไปพร้อม ๆ กัน

ในภาวะโลกร้อนการออกแบบอสังหาริมทรัพย์ให้มีความเป็นธรรมชาติดูจะเป็นที่น่าสนใจอยู่ไม่น้อย เพราะนอกจากจะทำให้ประหยัดพลังงานไฟฟ้า น้ำ และเพิ่มพลังธรรมชาติให้กับบ้านได้โดยอัตโนมัติ ย่อมจะสร้างความพึงพอใจกับผู้อยู่อาศัยได้เป็นอย่างมาก อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวนี้ จะออกแบบมาให้มีสีอยู่ในช่วงโทนสว่างเพื่อประหยัดไฟ และนำต้นไม้มาประดับประดาแทน เพื่อเพิ่มความร่มเย็นให้กับตัวบ้านแทนการเปิดแอร์ หรือพัดลม ในส่วนของหลังคาก็จะติดตั้งแผงโซล่าเซล์เพื่อผลิตไฟฟ้าใช้เองภายในบ้าน ทั้งประหยัดค่าไฟฟ้า ยังจะช่วยลดมลพิษให้กับผู้อยู่อาศัยได้อีกด้วย หากอสังหาฯ ประเภทนี้อยู่ในทำเลที่มีการวางแผนการพัฒนาที่ดินแบบยั่งยืนเข้ามาร่วมด้วยย่อมจะเป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มได้อีก เนื่องจากเป็นการสร้างชุมชนเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจใหม่ให้เกิดขึ้นได้ภายในชุมชน ไม่ว่าจะเป็นความสะดวก สบายในด้านการอุปโภค และบริโภค ลำหรับการใช้ชีวิตประจำวัน หากสามารถวางแผนโดยเน้นหนักไปในการใช้ธรรมชาติ และการพัฒนาชุมชนให้พัฒนาได้อย่างยั่งยืน ก็ย่อมจะเป็นโอกาสทองของผู้ลงทุนที่จะสร้างมูลค่าเพิ่มได้เช่นกัน

นอกจากจะพัฒนาตัวอสังหาฯ ให้มีความกลมกลืนกันธรรมชาติแล้วนั้น การมีอสังหาริมทรัพย์ที่มีบริเวณที่จอดรถไว้อย่างเพียงพอสำหรับชุมชนย่อมเป็นการสร้างความอุ่นใจได้เป็นอย่างมาก เนื่องจากสังคมในปัจจุบันนี้ผู้คนส่วนใหญ่ย่อมมียานพาหนะใช้กันแทบจะทุกคน บางครอบครัวมีรถใช้กันทุกคนด้วยซ้ำไป เนื่องจากความจำเป็นหลาย ๆ อย่าง ทำให้เกิดการแย่งที่จอดรถกันอยู่บ้าง ดังนั้นในอนาคตการมีอสังหาฯ ที่มีความสะดวกในด้านการจอดรถ หรือที่ใดก็ตามที่สามารถพัฒนาให้สามารถเพิ่มที่จอดรถได้มากยิ่งขึ้น ก็จะทำให้ที่ดินหรืออสังหาฯ ที่เราพัฒนาได้นั้นมีมูลค่าเพิ่มไปโดยอัตโนมัติ เพราะใคร ๆ ก็ย่อมห่วงรถราคาแสนแพงที่หามาด้วยความยากลำบากด้วยกันทั้งสิ้น

ยิ่งไปกว่านั้นในด้านของเวลาที่ล่วงเลยไป จะทำให้มีผู้สูงอายุเพิ่มมากขึ้น หากผู้ลงทุนได้ติดตามข่าวสารในด้านนี้กันอยู่บ้าง ก็จะเห็นได้ว่าในอนาคตอันใกล้นี้จะมีผู้สูงอายุเพิ่มขึ้นเป็นอย่างมาก โดยนิสัยของคนไทยโดยส่วนใหญ่จะรักครอบครัว ลักษณะนิสัยใจคอโอบอ้อมอารี แต่ด้วยปัจจัยที่เกื้อหนุนให้คนหนุ่มสาวก้าวเข้ามาอยู่ในเมืองกันมากขึ้นโดยที่มียังมีครอบครัวอยู่อีกที่หนึ่งอาจจะเป็นต่างจังหวัด และตนเองก็มีความจำเป็นต้องตั้งหลักปักฐานอยู่ในตัวเมืองเช่นเดียวกัน หากผู้ลงทุนมองเห็นถึงโอกาสในมุมมองนี้ ที่ต้องการให้ผู้อาศัยได้อยู่กับครอบครัว และพ่อแม่ในบ้านหลังเดียวกัน ก็ต้องสร้างอสังหาฯ ที่อิงไปในทางกลมกลืนกับธรรมชาติ มีบริเวณสำหรับการเดินเล่น ปลูกพืชผักแปลงเล็ก ๆ เพื่อสร้างบรรยากาศที่ดีให้กับผู้สูงอายุ ซึ่งบรรยากาศในลักษณะนี้จะทำให้ผู้สูงอายุได้รู้สึกผ่อนคลาย และรู้สึกได้ว่าไม่ได้ย้ายมาอยู่ในตัวเมืองจ๋า ที่มีแต่รถ และคนเต็มไปหมดเพียงเปิดประตูหน้าบ้านออกมาเท่านั้น ในส่วนนี้ต้องให้ความสำคัญเป็นลำดับต้น ๆ เพราะจะทำให้ผู้ซื้อตัดสินใจซื้อได้ง่าย เพราะจะไม่ทำให้ผู้สูงอายุเกิดอารมณ์แปรปวนเบื่อสถานที่จนอยากกลับไปอยู่ต่างจังหวัด ซึ่งอาจจะต้องจ้างคนมาดูแลอีกทอดหนึ่ง โอกาสนี้ผู้ลงทุนอาจจัดไว้เป็นพิเศษสำหรับผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาฯ สำหรับงานดังกล่าวอย่างแท้จริง อสังหาฯ บางประเภทที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อได้ย่อมมีคุณค่ามาพอที่ผู้ซื้อจะยอมลงทุนเพราะราคาค่างวดที่สามารถจ่ายได้นั้น ยังไม่มากพอเท่ากับความต้องการด้านจิตใจ และคงไว้ซึ่งสัมพันธ์ภาพที่ดีและอบอุ่นในครอบครัว

TAG : การลงทุน , อสังหาริมทรัพย์ , เคล็ดลับการลงทุน

ในช่วงที่ภาวะตลาดซื้อขายของอสังหาริมทรัพย์เฟื่องฟู ส่วนหนึ่งนั่นเป็นเพราะสถาบันการเงินเป็นปัจจัยสำคัญเพราะว่าการที่ผู้ลงทุนจะตัดสินใจเข้ามาลงทุนในตลาดอสังหาฯ นั้น จะต้องทำการสำรวจดอกเบี้ยที่ดีที่สุดที่สถาบันการเงินต่าง ๆ นำเสนอก่อนเป็นอันดับแรก ซึ่งเป็นปัจจัยที่จะทำให้สามารถเก็งกำไรจากส่วนต่างการลงทุนได้นั่นเอง เมื่อดอกเบี้ยในตลาดเงินต่ำลง พร้อมกับสภาพคล่องในส่วนเกินล้นตลาด สถาบันการเงินก็เกิดการแข่งขันในสัดส่วนของดอกเบี้ยเพื่อป้องกันคู่แข่งและความอยู่รอด ก็อัดแคมเปญทั้งลด และผ่อนปรนให้กับผู้ลงทุนเพื่อล่อใจ การแข่งขันก็จะรุนแรงขึ้น หากภาครัฐไม่มีมาตรการในการควบคุมอย่างเหมาะสม การเข้ามาลงทุนเพื่อต้องการเก็งกำไรก็ทะลักเข้ามาเพิ่ม แล้วลักษณะนิสัยในส่วนของความโลภก็เข้ามาครอบงำ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อบ้านเกินตัว หรือเกินกำลังผ่อนชำระก็จะเกิดขึ้นเพราะต้องการกำไรส่วนต่างนั่นเอง 

อย่างไรก็ตามในอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำ และเหมาะสมแก่การเข้ามาลงทุน ก็อาจจะเกิดภาวะขายอสังหาฯ เพื่อการทำกำไรไม่ได้เกิดขึ้น พร้อมๆ กับอัตราดอกเบี้ยเริ่มปรับตัวสูงขึ้น ผู้ลงทุนผ่อนชำระไม่ไหว บ้านจึงถูกยึดมาขายทอดตลาดในราคาต่ำเป็นจำนวนมาก ก็จะทำให้บ้าน คอนโด อาคารพาณิชย์ และอสังหาฯ ประเภทอื่น ราคาต่ำลงไปด้วย วิกฤตฟองสบู่อสังหาฯ จึงเกิดขึ้นตามมา แต่ปัญหาดังกล่าวนี้อาจไม่ได้เกิดขึ้นพร้อม ๆ กันกับอสังหาฯ ในทุก ๆ ประเภท เพราะปัจจัยพื้นฐานหลาย ๆ อย่างก็ยังคงรองรับกับการเพิ่มราคาของอสังหาฯ บางประเภทได้อยู่นั่นเอง เช่นโครงการรถไฟฟ้า โครงการถนนมอเตอร์เวย์ ที่จะเป็นปัจจัยสำคัญในส่วนของทำเลที่ตั้ง ที่จะทำให้ราคาในทำเลนั้น ๆ สูงขึ้น ดังนั้นเมื่ออสังหาฯ ใด เกิดขึ้นในบริเวณดังกล่าว ก็จะสามารถเก็งกำไรได้อยู่เช่นเดิม

ระดับการลงทุนที่เหมาะสมสำหรับค่าใช้จ่ายส่วนบุคคลนั้น โดยรวมแล้วต้องไม่ควรเกิน 25% ของรายได้ต่อเดือน หากเกินกว่านี้ขึ้นไปถึงในระดับ 50% ขึ้นไป จะทำให้เกิดความเสี่ยงในการลงทุนตามมา ดังนั้นเพื่อเป็นการลดความเสี่ยงลดควรรักษาสัดส่วนการลงทุนให้อยู่ในระดับปลอดภัย และพร้อมลงทุนอยู่ตลอดเวลาให้ได้ โดยในบทความนี้จะขอแนะนำแนวคิดเบื้องต้นที่จะทำให้ผู้ลงทุนปลอดภัยต่อความเสี่ยงได้ ดังนี้

หากจะเลือกลงทุนให้ซื้อมาขายไปอย่างสะดวกและคล่องตัว ก็อาจเลือกลงทุนในทำย่านชนชั้นกลางที่ผู้อยู่อาศัยเลือกที่จะอยู่กันอย่างประหยัด แทนที่จะเลือลงทุนในย่านของเศรษฐีเพราะอาจจะทำให้ต้องลงทุนมากเกินความจำเป็น และอาจขายออกยากเนื่องจากเศรษฐีมีทางเลือกที่จะซื้อมากกว่าคนในระดับอื่น ๆ 

TAG : การลงทุน , อสังหาริมทรัพย์ , เคล็ดลับการลงทุน

เราอาจมองโดยภาพรวมว่าผู้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะต้องเป็นผู้ทีมีฐานะร่ำรวย ซึ่งความเป็นจริงอาจะใช่ หรือ ไม่ ก็ได้ทั้งสองทาง บ้างก็มีต้นทุนสูงได้รับการถ่ายทอดมาจากบรรพบุรุษมาโดยตลอดจึงทำให้ต้องเดินในสายงานนี้ และบางคนก็เก็บประสบการณ์มาจากการบริหารจัดการที่ดินโดยเป็นผู้พัฒนาที่ดิน ในการจัดแบ่งที่ดินให้เป็นหมู่บ้านจัดสรร หอพัก อพาร์เมนต์ หรือคอนโดมิเนียม  หรือไม่ก็เป็นนายหน้าให้กับนายทุนมาก่อน พอมองเห็นโอกาสก็สามารถขยับขยายจับทิศทางของตัวเองได้อย่างลงตัว

เงื่อนไขหลักในการพัฒนาที่ดินเปล่าให้เป็นไปในทิศทางใด ก็ควรมองไปที่ทำเลและปัจจัยแวดล้อมภายนอกด้วยว่าจะกำหนดให้เป็นไปทิศทางใด เช่นหากเราซื้อที่ดินมา 2 ไร่ ในราคาไร่ละ 2 แสนบาท ในทำเลชุมชนเล็กๆ ที่มีโอกาสขายตัวได้ ดังนั้นเราจะมีต้นทุนเบื้องต้นที่มองเห็นได้โดยง่ายอยู่ที่ 400,000 บาท แต่เราไม่ต้องการลงทุนใด ๆ ต่อเพราะต้องมีค่าใช้จ่ายในการลงทุนเพิ่มและจะต้องมีการก่อสร้างอีก เพียงแต่เห็นกำไรเบื้องต้นในการจัดแบ่งสัดส่วนขายก็สามารถทำกำไรได้พอสมควรแล้ว จึงจัดแบ่งขายในราคางานละ 80,000 บาท ก็จะสามารถทำกำไรให้เราได้แล้วเป็นจำนวนเงินถึง 240,000 บาท แต่หากเรามีค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงที่ดินให้พร้อมทำการก่อสร้างได้เลย ก็จะเป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มเข้าไปได้อีก เพียงเท่านี้ก็จะสามารถตัดภาระออกไปได้ส่วนหนึ่ง และสามารถนำเงินไปลงทุนต่อในอสังหาฯ ตัวอื่นๆ ได้ต่อไป

หากเราต้องการพัฒนาที่ดินให้เป็นบ้านเดี่ยว ก็ต้องกำหนดขอบเขตให้เหมาะสมสำหรับบ้านเดี่ยวด้วย ไม่ว่าจะเป็นในด้านของที่จอดรถ พื้นที่สำหรับบริเวณบ้านที่สามารถใช้ประโยชน์ด้านอื่น ๆ ได้ การตั้งราคาก็ควรให้พอเหมาะพอควรกับพื้นที่ การตั้งราคาแพงเกินไปจะทำให้ขายออกยากได้เช่นกัน แต่หากเราต้องการจัดสร้างเป็นทาวน์เฮ้าส์นั้นก็จะสามารถสร้างได้หลายห้อง และการจำกัดขอบเขตของพื้นที่ในแต่ละห้องก็สามารถทำได้มากกว่า ดังนั้นก็จะสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับเราได้เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตามการควบคุมงบประมาณด้านการก่อสร้างให้อยู่ในวงเงินที่เราประมาณการไว้ให้ได้มากที่สุด จะทำให้ผู้ลงทุนได้ทำกำไรเพิ่มได้มากขึ้นตามแผนงาน ซึ่งมีความสำคัญไม่น้อยไปกว่าทำเลที่ตั้งเลย เพราะหากผิดพลาดในเรื่องของงบประมาณไปแล้ว การตั้งราคาขายสูง ๆ ก็จะทำให้ขายออกไปได้ยากด้วยเช่นกัน

TAG : การลงทุน , อสังหาริมทรัพย์ , เคล็ดลับการลงทุน

ในกรณีที่เรามีเงินลงทุนก้อนใหญ่สัก 1 ก้อน และต้องการนำเงินมาลงทุนต่อเพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มและเป็นการวางอนาคตในของเราในระยะยาวนั้น เป็นการวางแผนเบื้องต้นที่ดีเลยทีเดียว ยิ่งในปัจจุบันการจะมองหาทรัพย์สินเพื่อการลงทุนเราอาจจะไม่ต้องไปตะเวนมองหาป้าย “ขาย” “เซ้ง” “ให้เช่า” กันเหมือนในอดีต หรือผ่านแต่เพียงตัวแทนหรือนายหน้าเท่านั้น การ search หาในอินเตอร์เน็ตดูจะเป็นการง่ายยิ่งขึ้น และติดต่อพูดคุยกันได้เร็วกว่า โดยส่วนใหญ่เจ้าของทรัพย์สินก็ไม่ต้องการผ่านนายหน้า และผู้ซื้อก็ไม่ต้องการผ่านนายหน้าด้วยเช่นกัน เพราะราคาก็อาจจะแพงขึ้นไปอีกโดยใช่เหตุ ในหลาย ๆ ครั้งที่เราไปส่องดูตามเว็บลงประกาศต่าง ๆ ก็จะมีหมายเหตุระบุตัวโต ๆ ไว้เลยว่า “ไม่รับนายหน้า” หรือป้ายปักขายที่ดิน แต่ก็ระบุไว้อีกเช่นเดียวกัน จุดนี้จะเป็นส่วนสำคัญที่จะทำให้เราสร้างมูลค่าเพิ่มได้อีกจากการลงทุน

ก่อนจะตัดสินใจซื้อก็ไม่พ้นในเรื่องของทำเล ทำเล และทำเล ไม่ว่าจะเป็นโอกาสการขยายเจริญเติบโตของชุมชน และเดินทางเข้าออกด้วยความสะดวก ดูซ้าย ขวา หน้า หลัง ว่ามีความปลอดภัยพอควร มีแหล่งการค้าในการอำนวยความสะดวกในด้านการอุปโภคบริโภคหรือไม่ แต่อย่างไรก็ดีอสังหาฯ ที่เราลงทุนจะดีจะเพอร์เฟ็ค 100% คงเป็นไปไม่ได้ ต้องมีสักหนึ่งอย่างที่มีตำหนิ และเราจะมองข้ามไปได้หรือไม่ ต้องมาพิจารณากันอีกทีว่าเป็นส่วนสำคัญมากน้อยแค่ไหน เช่น หากตั้งอยู่ในชุมชนที่มีความสะดวกพอควรในด้านต่าง แต่ตัวตึก หรือตัวบ้านทรุดโทรมมากเหลือเกิน แต่หากเราซื้อและนำมาซ่อมแซมหรือปรับปรุงใหม่ ไม่ก็รี้อและลงทุนสร้างใหม่ไปเลย จากนั้นก็ปล่อยให้เช่าโดยสามารถดึงราคาค่าเช่าได้สูงขึ้นไปจนระดับที่สามารถทำราคาได้มากว่าราคาผ่อนชำระรายเดือน นั่นคือจุดคุ้มค่าเป็นอย่างมาก คำว่าทำเลดีนี้ต้องดีเยี่ยมจริง ๆ อาทิเขตนิคมอุตสาหกรรม เป็นต้น ขึ้นชื่อว่าทำเลดีนั้นเราจะโย้กย้ายหรือซ่อมแซมเหมือนบ้านเก่าไม่ได้คงเป็นได้ยาก หากเราได้ทำเลทองแล้ว ไม่ว่าจะหยิบจับหรือจะสร้างมูลค่าเพิ่มใด ๆ ก็มองให้ชัดเจนว่า จะลงทุนด้านไหนจึงจะให้ความคุ้มค่าได้มากที่สุด มิเช่นนั้นแล้วหากลงทุนไปแล้วทำให้กระเงินสดของเราติดลบจะทำให้ลำบากได้ในอนาคต

อย่าลืมว่าการมีข้อมูลในด้านราคาของบริเวณที่เราจะเข้าไปลงทุนเป็นสิ่งสำคัญเป็นอย่างมาก เพราะเราจะได้รู้ข้อมูลก่อนการลงทุนว่าเราตั้งงบประมาณในการซื้ออสังหาฯ ชิ้นนี้ไว้ที่ราคาเท่าไร  และในการเจรจานั้นเราจะต้องใช้ความพยายามที่จะเข้าซื้อในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาดให้ได้ ยิ่งอสังหาฯ มีตำหนิในจุดสำคัญ ๆ เช่นบ้านที่เสื่อมโทรมแล้ว ก็ใช้จุดนี้กดราคาให้ต่ำลงมาได้อีกด้วยเช่นกัน หรือหากเราโชคดีได้เจอกับเจ้าของอสังหาฯ ที่มีความต้องการใช้เงินเป็นการด่วน จึงยอมขายในราคาต่ำกว่าราคาตลาดให้ได้ถือว่าเป็นการเริ่มต้นที่ดีเลยทีเดียว

ไม่เพียงแต่บ้านหรือตึกเท่านั้น ที่ดินรกร้างว่างเปล่าก็เช่นเดียวกัน หากเราพบที่ดินเปล่าที่อยู่ในทำเลที่มีผู้คนสัญจรไปมา หรืออยู่ใกล้บ้านจัดสรร หรือชุมชนเล็ก ๆ ก็ตาม และราคาเสนอขายที่ดินนั้นก็ต่ำกว่าราคาตลาดอยู่ไม่น้อย แต่จากการเข้าไปดูที่ดินจริง ๆ แล้วนั้น กลับพบว่าระดับของพื้นที่อยู่ต่ำกว่าระดับถนนหรือพื้นที่ข้างเคียงอยู่มาก ดังนั้นหากเราจะเข้าไปลงทุนกับที่ดินนี้ เราก็ต้องมีค่าใช้จ่ายในการถมที่เพิ่มขึ้นมา ผู้ลงทุนต้องคำนวณโดยการนำค่าถมที่เข้าไปบวกกับราคาขายด้วย หากสรุปว่าราคาซื้อมากกว่าราคาตลาดก็ดูจะเป็นที่ดินที่ไม่น่าลงทุนเพราะเป็นการไม่คุ้มค่า และนั่นหมายถึงเราเข้าซื้ออสังหาฯ ในราคาที่สูงกว่าราคาตลาด ในทางตรงกันข้ามหากบวกรวมค่าถมที่เข้าไปแล้ว ราคายังอยู่ในระดับต่ำว่าหรือเท่ากับราคาตลาด ก็จะเป็นทำเลที่น่าลงทุนไม่น้อยเลยเช่นกัน

TAG : การลงทุน , อสังหาริมทรัพย์ , เคล็ดลับการลงทุน

ในปัจจุบันนักลงทุนหน้าใหม่เกิดขึ้นกันอย่างมากมาย บ้างก็ได้รับการสนับสนุนเงินก้อนโตจากครอบครัวให้มาหาประสบการณ์หรือลงทุนให้ บ้างก็มีเงินเดือนในระดับสูงมากพอที่จะมาลงทุนได้ และบ้างก็จับกิจการอย่างใดอย่างหนึ่งแล้วมีกระแสเงินสดหมุนเวียนมากพอที่จะนำมาลงทุนต่อได้อีก เป็นต้น 

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นนอกจากจะพร้อมทางด้านทุนทรัพย์แล้ว ต้องมีจิตใจที่มั่นคง หนักแน่น และเต็มเปี่ยมไปด้วยความมั่นใจในความรู้และทักษะต่าง ๆ ทางด้านนี้มาเป็นทุนเดิม และมีความพร้อมที่จะรอจังหวะที่เหมาะสมในการเข้าซื้อและทำกำไรซึ่งในบางชนิดอาจใช้ระยะเวลานานเป็นปี หรือหลายปีเลยก็ได้ ที่สำคัญอีกจุดหนึ่งก็คือความพร้อมที่จะขายขาดทุนเพื่อรักษากระแสสดไว้ให้มากที่สุดนั่นเอง อสังหาริมทรัพย์มีอยู่ไม่น้อยที่รอให้นักลงทุนเข้าไปเป็นเจ้าของ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด อาคารพาณิชย์ ตึกแถว อพาร์เม้นต์ ที่ดินเปล่า และอื่น ๆ ลองถามตัวเองดูสักนิดว่าสิ่งไหนที่เรามีความรู้ ความเข้าใจ และความพร้อมมากที่สุด ก็ให้เลือกลงทุนกับสิ่งนั้น เพราะนักลงทุนแต่ละคนย่อมประสบความสำเร็จและ(อาจจะ) ล้มเหลว ด้วยชนิดของอสังหาฯ ที่แตกต่างกันไป 

ปัจจัยสำคัญที่จะทำให้เรามีกำไรได้มากหรือน้อยอันดับแรกเลยคือ “ทำเล” สมมติว่าเราต้องการลงทุนกับคอนโดซึ่งดูค่อนข้างจะ hot มากเลยทีเดียวในเวลานี้ วิวทิวทัศน์หรือบรรยากาศที่ดีของโครงการจะเป็นปัจจัยหลักที่จะช่วยกระตุ้นให้ผู้ลงทุนยอมควักกระเป๋าของตนเองออกมาลงทุนกันอย่างไม่ยาก เพราะเป็นเครื่องหมายในการการันตีว่าผู้ลงทุนจะนำไปสร้างผลตอบแทนได้อย่างสบาย ๆ ไม่ว่าจะซื้อมาขายไป หรือปล่อยให้เช่าก็ตาม มาถึง “ทำเล” ที่ได้จั่วหัวไว้แล้วนั้น หากเป็นที่ตั้งแนวรถไฟฟ้า จุดสำคัญ ๆ ของเมือง การคมนาคมเข้าถึง สิ่งอำนวยความสะดวกภายในครบครัน ที่ขาดไม่ได้คือระบบความปลอดภัยที่อาจจะส่งผลดี และผลเสียได้อย่างฉับพลันได้ในอนาคต ต่อด้วยการจัดการภายในที่ดีในระดับหนึ่งนั้นจะเป็นจุดที่จะสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มในทรัพย์สินของเราได้เป็นอย่างมาก

การกู้ยืมเงินเพื่อมาลงทุนก็ไม่ควรมองข้ามด้วยเช่นกัน นอกจากจะยื่นกู้กับสถาบันการเงินที่มีอัตราดอกเบี้ยถูกได้แล้ว การคำนวนต้องมั่นใจได้ว่าค่างวดรายเดือนของเรานั้นจะต้องต่ำกว่าค่าเช่า ซึ่งจะทำให้เกิดกำไรขั้นต้นขึ้นมาได้ อย่างน้อย ๆ เราก็มั่นใจได้ว่ากระแสเงินสดเราจะไม่ติดลบอย่างแน่นอนในแต่ละเดือน หรือตลอดการลงทุน อย่าลืมว่าหากเราสามารถเข้าซื้ออสังหาฯ ได้ในราคาต่ำกว่าตลาดมากเท่าไร ผลกำไรก็จะมากขึ้นเป็นเงาตามตัว 

บางครั้งโชคก็เข้าข้างเรา จะหยิบจับอะไรก็ดูจะลงตัวไปซะหมด แต่ในบางครั้งก็เหมือนพระเจ้าเล่นตลกกับเรา ยัดเยียดความโชคร้ายให้กับเราครั้งแล้วครั้งเรา อย่างไรก็ตามการเป็นนักลงทุนที่มีทุนรอนทางด้านความรู้รอบด้านและทักษะการคิด การตัดสินใจ และลงมือปฏิบัติจริงจะเป็นภูมิคุ้มกันให้เราปลอดภัยจากโชควาสนาได้อีกเหมือนกัน

TAG : การลงทุน , อสังหาริมทรัพย์ , เคล็ดลับการลงทุน

งานนี้ยุ่งยากพอควร เพราะไม่ใช่เพียงแค่การคำนวณเพียงคราว ๆ ว่าลงทุนแล้วจะได้กำไรต่อห้อง 1,000 – 2,000 บาท ก็พอใจแล้ว หากคิดเช่นนี้คิดผิดถนัดใจเลยทีเดียว 

องค์ประกอบสำคัญที่ขาดไม่ได้เลยคือ ที่ตั้ง หรือสภาพแวดล้อมของบริเวณอพาร์ทเมนท์ และลูกค้ากลุ่มเป้าหมายของเรา ว่าเราจะจับกลุ่มลูกค้าแบบไหน อย่าคิดเพียงแต่ว่าให้ห้องเต็มก็พอ จะกลายเป็นว่ากำไรต่อหน่วยของเราจะน้อยกว่าเป้าหมายที่วางไว้ แต่หากเราอยู่ในทำเลที่ดี เป็นแหล่งชุมชน หรือโรงงาน แต่เรามองกลุ่มเป้าหมายระดับหัวหน้างาน หรือผู้บริหารในระดับกลาง ไปจนถึงระดับสูง เราก็จะมีกำไรต่อหน่วยเพิ่มมากขึ้นได้  และเราก็ไม่ต้องแย่งลูกค้ากับใคร เพราะโดยลักษณะของที่พักก็จะบ่งบอกถึงลูกค้าที่จะมาพักได้ในวงจำกัด ในขณะที่ห้องอาจจะยังเหลือว่างเพื่อการให้เช่ารายวัน รายสัปดาห์ ได้อีกด้วย มิใช่เพียงแค่ต้องการให้ห้องเต็ม แต่อพาร์ทเมนท์กลับกลายเป็นแหล่งชุมชนแออัด ไม่น่าอยู่ เพราะยิ่งนานวันความเสื่อมโทรมก็จะถาโถมเข้ามาเพียงพริบตาเดียว เราก็จะต้องกันงบประมาณเพื่อการซ่อมแซมขนานใหญ่ไว้อีก และค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ราคาซ่อมแซมปรับปรุงต่อครั้งก็หนักหนาสาหัสเอาการเลยทีเดียว

พูดถึงความเสี่ยงก็ดูจะมีอยู่มากกว่าการลงทุนด้านอื่น ๆ ในหมู่อสังหาฯ เพราะการอัตราการหมุนเวียนสับเปลี่ยนการเข้าออกของที่พักค่อนข้างเร็ว เพียง 1 เดือนก็สามารถเกิดการเปลี่ยนแปลงขี้นมาได้ ตามมาด้วยความเสี่ยงในการไม่จ่ายค่าเช่าหรือจ่ายค่าเช่าล่าช้า อีกทั้งทรัพย์สินของที่พักเราก็ไม่สามารถไว้ใจผู้เข้าพักได้อีกเช่นกันว่าจะรักษาทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพพร้อมใช้งานได้เป็นเวลานานตามอายุการใช้งานหรือไม่ การลงทุนก็ต้องลงทุนเพิ่มเติมอีกนอกเหนือจากตัวอาคาร คือการตกแต่งภายในห้องพัก ซึ่งมองดูภาพรวมแล้วเป็นการลงทุนที่ต้องใช้เงินทุนเป็นอย่างมากเลยทีเดียว ดังนั้นหากต้องการลงทุนจริง ๆ ก็ต้องไม่ลงทุนในทำเลที่มีความเสี่ยงอย่างเด็ดขาด

หากเราต้องการรู้ความเคลื่อนไหวในด้านค่าใช้จ่าย ก็ต้องจัดหาผู้จัดการที่จะสามารถจัดทำรายละเอียดให้เราได้อย่างครบถ้วน ไม่ว่าจะเป็นค่าใช้จ่ายเล็ก ๆ น้อย ๆ ก็ควรจัดทำให้ครบ ไม่เช่นนั้นแล้วเราก็จะไม่ทราบถึงผลกำไรหรือขาดทุนอย่างแท้จริงได้เลย แต่หากผู้ลงทุนต้องการกระแสเงินสดต่อวันในจำนวนมาก การลงทุนอพาร์ทเม้นท์อาจจะไม่ใช่คำตอบที่จะสนองความต้องการในส่วนนี้ได้ แต่หากตั้งใจให้เป็นการลงทุนแบบน้ำซึมบ่อทราย และให้ตกทอดเป็นมรดกของลูกหลาน หากได้รับการบริหารที่ดีก็จะสามารถทำเงินในระยาวได้ดีเลยทีเดียว

ข้อเสียที่รู้กันดีของการลงทุนอพาร์ทเม้นท์นั้นก็คือ “ซื้อง่าย ขายยาก” เพราะหากทำเลไม่ดีพอ การบริหารจัดการไม่รัดกุม ก็จะทำให้ผู้ที่จะมาซื้อต่อต้องคิดกันยกใหญ่ว่าจะลงทุนดีหรือไม่ ยิ่งในต่างประเทศเจ้าของอพาร์เมนท์ตั้งแต่ 16 ยูนิตขึ้นไปจะทำการจ้างผู้จัดการมาช่วยดูแลอีกที ซึ่งค่าใช้จ่ายส่วนนี้ก็ไม่น้อยเช่นกัน แต่หากแลกกันกับความครบถ้วนของรายละเอียดต่าง ๆ ก็ยังคือว่าคุ้มค่า ในส่วนของอัตราดอกเบี้ยในการกู้ยืมเพื่อการลงทุนจะมีอัตราต่ำกว่าในกู้ยืมเพื่อการพาณิชย์อื่น ๆ  ก็ยังถือได้ว่าเป็นข้อได้เปรียบสำหรับผู้ที่ต้องการลงทุนกับอพาร์ทเม้นท์

TAG : การลงทุน , อสังหาริมทรัพย์ , การลงทุนในอพาร์ทเมนท์

ในยุคของ ACE การลงทุนในที่ดินก็กลับมามีชีวิตชีวาอีกครั้ง เพราะนักลงทุนก็จะมองหาแหล่งลงทุนกันให้ขวักไขว่ และที่สำคัญหากเราติดตามข่าวสารอยู่เสมอ เราก็จะรู้ว่าประเทศไทยเรานี้เป็นจุดยุทธศาสตร์สำคัญด้วยเช่นกัน และการคมนาคมก็มีการขยายตัวเพื่อการนี้อยู่ด้วย เพราะจะทำให้เกิดความสะดวกในการค้าการลงทุนได้นั่นเอง

การคมนาคมที่ว่านี้มีทั้งที่ขยายตัวอยู่ก่อนหน้านี้แล้ว และโครงการที่กำลังผลักดันกันอยู่ในรัฐบาล ไม่ว่าจะเป็นโครงการสร้างรถไฟฟ้า ท่าเรือ ถนนทางด่วน หรือการขยายถนนเพิ่มช่องการการจราจร เป็นต้น ทั้งหมดที่กล่าวมานี้จะเป็นตัวกระตุ้นการขยายการลงทุนทางด้านอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญ ทำให้เกิดการซื้อขายที่ดินเกิดขึ้นได้ในวงกว้าง อย่างไรก็ตาม การศึกษาแนวคิดของผู้ลงทุนที่มากประสบการณ์ย่อมจะทำให้เราได้ข้อคิดดี ๆ เพิ่มขึ้น เป็นแนวคิดจากประสบการณ์ตรงที่จะทำให้เราได้ฉุกคิดขึ้นมาได้ และหากเราอยากประสบความสำเร็จในการลงทุนก็ไม่ควรพลาดที่จะติดตามเช่นเดียวกัน อาทิ

คุณเพียงใจ หาญพาณิชย์ ผู้ก่อตั้งบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส จำกัด (มหาชน)

“ เวลาซื้อที่ดินจะต้องถามตัวเองว่าจะทำอะไร เนื่องจากที่ดินแต่ละประเภทไม่เหมือนกัน มีความเหมาะสมสำหรับแต่ละกลุ่มเป้าหมายต่างกัน

หากกลุ่มเป้าหมายเป็นผู้มีรายได้น้อยต้องเลือกทำเลที่มีรถเมล์ หรือรถสองแถววิ่งผ่าน หากเป็นผู้มีรายได้สูง พวกเศรษฐี ก็ต้องเลือกทำเลที่เงียบ ๆ จะอยู่ใกล้หรือไกลเมืองก็ได้ ที่สำคัญที่ดินที่ซื้อต้องมีสาธารณูปโภค เช่น น้ำประปา ไฟฟ้าเข้าถึง และการคมนาคมต้องสะดวกไม่ติดสลัม

การเลือกซื้อที่ดินคือต้องดูทั้งในเวลากลางวันและกลางคืน ดูสิ่งแวดล้อมใกล้เคียงว่าเป็นอย่างไร รถราเข้าถึงหรือไม่ เวลาจัดสรรไม่ให้ขายที่ด้านหลังมาด้านหน้า ควรจะทำให้เหมือนกันทำให้ดีทั้งโครงการ หากมีทุนน้อยยิ่งต้องทำจากด้านหน้าโครงการเข้าไปข้างใน เพราะจะขายได้ดีมีเงินมาหมุน และหากทำโครงการดีขายข้างหน้าได้ ที่ดินข้างหลังก็จะเพิ่มมูลค่าขึ้นมาเอง บางครั้งด้านหลังราคาอาจจะเพิ่มสูงกว่าด้านหน้าก็มี ”

จากบทความจะเห็นได้ว่าการมองทำเลที่ตั้ง เพื่อที่เราจะได้มองทะลุไปยังลูกค้าเป้าหมายได้ และการใช้ทำเลด้านหน้าเพื่อสร้างราคาสูงให้กับทำเลด้านหลัง ก็สามารถทำให้เช่นเดียวกัน

ยังมีกูรูด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อีกมากมายที่ออกมาให้ข้อคิด เสนอแนะแนวทาง เหมือนเป็นแผนที่นำทางความสำเร็จผืนสำคัญก็ว่าได้ เพราะในบางจุดที่เรามองข้าไป กูรูก็อาจจะนำมาพูดถึงและให้แนวทางถึงด้านบวกและด้านลบให้เรานำไปปรับใช้ได้ด้วย

TAG : การลงทุน , อสังหาริมทรัพย์ , เคล็ดลับการลงทุน

หากจะพูดถึงที่ดินเปล่า การลงทุนนั้นต้องวิเคราะห์และคาดการณ์กันไปยาว ๆ ว่าจะเกิดการเปลี่ยนแปลงในด้านของการพาณิชย์ที่จะเข้ามาถึงเร็วหรือช้ามากแค่ไหน เพราะโดยส่วนใหญ่แล้วจะเป็นการเข้าไปซื้อที่ดินสำหรับการทำเกษตรกรรมมาแต่ดั้งเดิม ซึ่งเป็นที่ดินผืนใหญ่ของชาวบ้านที่ได้ทำกินมาเป็นเวลานาน พอถึงในช่วงวัยของลูกหลานที่ไม่ได้ทำอาชีพเกษตรกรรม  หรือแม้แต่ต้องการขายเพื่อนำเงินมาใช้ในครอบครัว ก็ตาม ย่อมหมายถึงว่าการขยายตัวทางพาณิชย์เหมือนเช่นสังคมในเมืองที่จะเข้าไปถึงนั้น ก็ใช้เวลาในแต่พื้นที่ไม่เท่ากัน

ความผิดพลาดคลาดเคลื่อนมักจะเกิดขึ้นได้จากการวิเคราะห์ที่ไม่ตรงกับลักษณะทางกายภาพ ซึ่งเราอาจคาดว่าลงทุนซื้อในวันนี้ และจะสามารถทำกำไรได้ภายในระยะเวลาไม่เกิน 5 ปี จากการที่ผู้ขายเองก็พยายามโน้มน้าวให้ผู้ลงทุนซื้อออกไปให้ได้ แต่กลับกลายเป็นว่าใน 5 ปีที่เราคาดการณ์ไว้ทิศทางความเจริญทางการค้าก็ยังไม่เข้ามาแทนที่ ทำให้การลงทุนกับที่ดินเปล่าในครั้งนี้ ยังไม่สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มได้สักที ประกาศแบ่งขายออกไปบางส่วนมากเท่าไรก็ยังไม่สามารถทำให้เกิดกระแสเงินสดเพื่อมาชดเชยได้ เพราะไม่สามารถตั้งราคาไว้ให้สูงกว่าต้นทุนได้เลย

แต่หากเราสามารถนำเงินทุนที่เป็นเงินเย็นมาลงทุนได้นั้น ก็จะคลายปัญหาความเร่งรีบของระยะเวลาลงไปได้ เพราะถึงอย่างไรแล้วที่ดินเปล่าก็มีมูลค่าเพิ่มมากขึ้นอยู่ทุกวัน เพียงแต่เราอาจต้องรอคอยจังหวะของเศรษฐกิจกันสักนิด เพราะเป็นปัจจัยที่ยากต่อการควบคุม 

แต่ความเจริญขึ้นของชุมชนก็จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้เราสามารถมีกระแสดเงินสดเพิ่มขึ้นมาได้จากการตัดแบ่งขายออกไปบางส่วน และการที่ผู้ลงทุนมีแผนการพัฒนามาแล้วเป็นอย่างดีย่อมจะทำให้ไม่กดดันต่อปัจจัยเสี่ยงต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นแผนการจัดทำให้เป็นตลาดสดแหล่งใหญ่ของชุมชน หรือพัฒนาที่ดินให้เป็นแหล่งการค้าสำหรับผู้สัญจรไปมา เนื่องจากอยู่ในโซนของการเดินทางตลอดปี ก็สามารถจัดทำเลให้เช่าทำการค้าได้เช่นกัน

TAG : การลงทุน , อสังหาริมทรัพย์ , การลงทุนที่ดิน

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่าฟังดูแล้วเป็นการลงทุนในลักษณะน้ำซึมบ่อทราย เสือนอนกิน สบายไปอีกนานกับเงินค่าเช่าเลยทีเดียว แต่อีกด้านหนึ่งหากเราเลือกลงทุนผิดที่ผิดทาง โดยขาดการไตร่ตรองอย่างรอบคอบเราอาจจะต้องพบเจอสิ่งเลวร้ายอย่างคาดไม่ถึง กระแสเงินสดอาจไม่พอหมุนเวียนกับค่าใช้จ่าย ท้ายที่สุดหากคิดจะขาย อสังหาฯ ก็กลับมีมูลค่าลดลงไปอีก ทำให้เราต้องแบกภาระขาดทุนไปโดยปริยาย

อสังหาริมทรัพย์ในบางทำเลอาจเป็นที่ต้องการของเรามาเป็นเวลานาน ดังนั้นความอยากได้หรือความต้องการของเราจะนำหน้าความเหมาะสมและคุ้มค่าอยู่เสมอ จีงเป็นสาเหตุที่ทำให้เรามองข้ามจุดบกพร่องบางอย่าง หรือข้อเสียสำคัญ ๆ ไปได้ การมองหาที่ปรึกษาที่เป็นผู้เชี่ยวชาญในด้านอสังหาฯ ให้เช่าโดยเฉพาะ เพื่อมาดูแลนั้น จึงเป็นเรื่องที่เราไม่ควรมองข้าม เพราะผู้เชี่ยวชาญจะสามารถวิเคราะห์การลงทุนให้กับเราได้ในทุกระยะ ไม่ว่าจะเป็นระยะสั้น ระยะปานกลาง หรือระยาว อย่างไรก็ตามไม่เพียงแค่นำรายได้หักค่าใช้จ่าย แล้วเห็นผลกำไรเท่านั้นที่จะทำให้เรายอมควักเงินลงทุน แต่ยังคงมีค่าใช้จ่ายและข้อกำหนดอื่น ๆ ทางกฎหมายที่เราควรต้องรับทราบ และนำมาประกอบในการตัดสินใจด้วยเช่นกัน

สถาบันการเงินที่จะปล่อยกู้ให้เราจะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะทำให้เราได้ลงทุนอยู่ด้วย ซึ่งการประเมินว่าจะปล่อยให้กู้หรือไม่ก็ขึ้นอยู่กับอาชีพและรายได้ของของผู้กู้เอง ดังนั้นก่อนที่เราจะเลือกลงทุนเราก็ต้องมั่นใจว่าเราจะมีแหล่งเงินทุนที่คอยสนับสนุนอยู่ด้วย การให้สถาบันการเงินเข้ามาประเมินราคาในตัวอสังหาฯ ก่อนนั้นก็ไม่ควรมองข้ามด้วยเช่นกัน เพราะเราจะได้นำผลการประเมินไปวางแผนต่อได้ว่า ยังมีองค์ประกอบใดบ้านที่เรายังขาดไปที่สถาบันการเงินไม่ยอมปล่อยกู้ให้ อาจจะเป็นเพราะรายได้ที่เราทำแผนงานเสนอนั้น จะน้อยเกินไปที่เราจะจ่ายค่างวดได้ จึงทำให้การยื่นกู้อาจเกิดความเสี่ยง ดังนั้นทางแก้ไขอาจจะต้องทำการจัดหาเงินสดเพิ่มอีกสักหนึ่งก้อน เพื่อที่ลดยอดวงเงินกู้ให้ต่ำลง เพื่อที่จะทำให้โอกาสในการอนุมัติสูงขึ้น และทราบถึงประมาณการการลงทุนของเราเองด้วยว่าอยู่ในวงเงินที่เท่าไรจึงจะเหมาะสมกันตัวเราเอง

มาถึงเรื่องของทำเลที่ตั้ง ผู้ลงทุนอย่าได้หลงไปกับราคาลงทุนต่ำ แต่อยู่ในทำเลที่ไม่เหมาะสม เพราะจะทำเสียโอกาสในการทำกำไรลงไป หากเราเลือกมองทำเลที่มีราคาสูงสักนิดแต่มีผู้ต้องการเช่าอยู่เป็นจำนวนมาก เราก็จะสามารถปรับราคาค่าเช่าให้สูงขึ้นได้อยู่แล้ว ทำให้ระยะเวลาในการคืนทุนก็จะสั้นลงไปด้วย มองให้ลึกไปจนถึงราคาค่าเช่าในระแวกนั้นด้วยว่ามีการแข่งขันกันสูงหรือไม่ เพราะอาจจะทำให้เกิดการตัดราคาค่าเช่าขึ้นมาได้ ส่วนนี้เราก็มีความจำเป็นต้องศึกษาให้ลึกซึ้งก่อนการลงทุนด้วยเช่นกัน อีกทั้งสิ่งแวดล้อมโดยรอบบริเวณจะเป็นปัจจัยที่จะทำให้เราได้ทราบว่าการจัดหาอสังหาฯ เพื่อให้เช่านี้เหมาะต่อการดัดแปลงไปในทิศทางใดจึงจะเหมาะสม เช่น โรงเรียน สถานีขนส่ง โรงพยาบาล ตลาด หรือบริเวณห้างสรรพสินค้าเป็นต้น

TAG : การลงทุน , อสังหาริมทรัพย์ , การลงทุนในอพาร์ทเมนท์

หลาย ๆ คนมองเห็นประโยชน์ในด้านภาษีกันเป็นอย่างมาก ดังนั้นเวลาที่เรายื่นกู้ซื้อบ้านหรือคอนโดก็ควรจะทราบเงื่อนไขกันให้ถูกต้อง เพราะหลาย ๆ คนไม่รู้ว่าวิธีการที่ถูกต้องเป็นอย่างไรจึงทำให้พลาดสิทธิประโยชน์ไปอย่างน่าเสียดาย เพราะดอกเบี้ยการผ่อนชำระนั้นจะสามารถนำมาคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ถึง 100,000 บาทเลยทีเดียว

เรามาดูกันว่าการกู้เงินซื้อบ้านหรือคอนโดนั้นจะมีวิธีใดบ้างที่จะทำให้เราประหยัดภาษีได้

ทั้งหมดที่กล่าวมานี้ เป็นจุดสำคัญที่เราไม่ควรมองข้ามไป การลงทุนอย่างชาญฉลาดควรมีความรู้ในด้านภาษีมาประยุกต์ใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุดด้วย เพื่อที่จะได้นำไปวางแผนก่อนการลงทุนได้อย่างถูกต้อง 

TAG : การลงทุน , อสังหาริมทรัพย์ , เคล็ดลับการลงทุน

ขึ้นชื่อว่าการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้มีเพียงแค่การซื้อมาเพื่อเก็งกำไรเพียงเท่านั้น การรู้จักประยุกต์เพื่อเพิ่มมูลค่าให้กับทรัพย์สินก็สามารถสร้างความมั่งคั่งให้กับเราได้โดยที่เรายังเป็นเจ้าของอยู่ได้นั่นเอง หรือหากขายออกไปแล้วเราจะได้รับกำไรในจุดที่เราพอใจ ปัญหาคือแล้วเราจะใช้แนวคิดใดในการประยุกต์ให้เกิดประโยชน์สูงสุดกันดี

สิ่งสำคัญเราต้องเข้าไปดูว่าทำเลที่เราหมายปองหรือเราเป็นเจ้าของ มีข้อจำกัดด้านการปลูกสร้างอย่างไร และมีแนวโน้มที่จะเป็นไปในทิศทางใดในอนาคต และหากจะสร้างสิ่งปลูกสร้างขึ้นมา เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มเราจะทำในทิศทางไหนเพื่อให้เกิดประโยชน์ และไม่เป็นการกระทบต่อชุมชนหรือข้อกำหนดของบริเวณนั้น หากได้ข้อสรุปแล้วก็ให้นำต้นทุนที่เราต้องดำเนินการทั้งหมด มาหักลบกับรายได้ที่คาดว่าจะเข้ามา จะทำให้เราทราบถึงประมาณการรายได้ และค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นได้ อย่างไรก็ตามการประมาณการอาจไม่ตรงตัวทั้ง 100% แต่ก็พอจะทำให้เราได้เห็นตัวเลขได้ว่าการลงทุนในครั้งนี้จะสร้างกำไรได้เหมาะสมแก่การลงทุนหรือไม่นั่นเอง

การวางแผนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ควรวางแผนให้รอบครอบและรัดกุม หากเราไม่มีความรู้ความเข้าใจในการประเมิณ หรือประมาณการควรหาผู้รู้เข้ามาช่วยวิเคราะห์ โดยการจัดทำออกในหลาย ๆ รูปแบบ เช่น หากเรามีที่เปล่าขนาดใหญ่อยู่ในทำเลที่เป็นชุมชน ก็ให้เขียนแผนงานออกมาหลาย ๆ แผน ไม่ว่าจะเป็นการจัดแบ่งพื้นที่ในการทำเป็นตลาดเพื่อให้เช่าทำการค้าขาย ทำอพาร์ตเม้นท์หรืออาคารพาณิชย์ให้เช่าหรือขาย ทำที่จอดรถสำหรับให้บริการผู้ที่สัญจรไปมา เป็นต้น แล้วเทียบเคียงราคาการพัฒนาที่ดินในทุก ๆ ทาง แล้วมาดูว่าหากให้เช่าหรือขายออกไปแบบไหนจะสามารถสร้างกำไรได้มากกว่ากัน เนื่องจากการพัฒนาหรือก่อสร้างในแต่ละช่องทางย่อมมีต้นทุนไม่เท่ากัน ราคาขาย หรือราคาให้เช่า ก็ไม่เท่ากันเช่นกัน แต่สุดท้ายก็มาวัดผลกันที่ประมาณการกำไรที่เราจะได้รับนั้นว่าทางใดจะสูงที่สุด ภายใต้ข้อกำหนดราคาต้นทุนที่เราจะสามารถลงทุนได้ด้วย

TAG : การลงทุน , อสังหาริมทรัพย์ , เคล็ดลับการลงทุน , วางแผนการลงทุน

นอกจากการมองหาทำทองในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์แล้ว ความสำคัญอีกอย่างหนึ่งของนักลงทุนที่ขาดไม่ได้เลยก็คือยุทธวิธี หรือ กลยุทธ์ที่จะนำมาใช้ หากเราเข้าไปติดต่อขอซื้อที่ดินเปล่าแปลงใหญ่มาได้แล้วแม้จะไม่ใช่ทำเลทองขอการค้าขาย แต่เป็นที่ดินเปล่าที่อยู่ติดกับชุมชนแหล่งใหญ่ที่มีแนวโน้วว่าอาจจะมีการปลูกสร้างบ้านเพิ่มขึ้นได้อีก โดยสามารถขยายตัวออกมาจากหมู่บ้านเพิ่มขึ้นได้ เราก็สามารถใช้กลยุทธ์การเข้าซื้อที่ดินเปล่าแล้วนำมาซอยแบ่งขายได้อีกทางเช่นกัน ทั้งนี้อาศัยการเข้าไปสอบถามพูดคุยกับคนในชุมชนได้โดยตรง เพราะจะทำให้เราสามารถทราบความเคลื่อนไหวและแนวโน้มการขยายตัวของชุมชนได้อย่างถูกต้อง

หากเราสามารถเข้าซื้อที่ดินเปล่าแปลงใหญ่ ซึ่งโดยส่วนใหญ่ต้องติดกับถนนใหญ่อยู่ด้วย จากนั้นนำมาแบ่งขายไปตามขนาดและพื้นที่ พร้อมทั้งเพิ่มการพัฒนาที่ดินให้เหมาะสมสำหรับการเข้าอยู่ โดยการทำถนนตัดภายในพื้นที่จะทำให้ผู้ที่เลือกซื้อด้านในมั่นใจได้ว่าจะมีความสะดวกในการสัญจร หรือนำไฟฟ้าและประปามาติดตั้งไว้ให้พร้อมใช้งานในทันทีที่ลูกค้าติดสินใจซื้อ สิ่งเหล่าที่จะทำให้ที่ดินขายได้ง่ายมากยิ่งขึ้น 

การพัฒนาที่ดินให้แลดูน่าซื้อมากขึ้นอาจทำไปพร้อม ๆ กับการปรับภูมิทัศน์ได้ด้วยเช่นกัน ด้วยการปรับพื้นที่ให้โล่งเตียน มีสวนหย่อมเล็ก ๆ หรือต้นไม้เรียงรายไว้ตามถนนที่ทำตัดผ่านเพื่อเป็นสัญลักษณ์ให้ผู้ที่พบเห็นมองเห็นได้ง่ายว่าไม่ว่าจะเลือกซื้อแปลงไหนก็ตามก็จะมีความสะดวกและความน่าอยู่ได้เช่นกัน ไม่เฉพาะเพียงด้านหน้าที่มีราคาสูงเท่านั้น หากเรามีพื้นที่มากเพียงพอ ก็สามารถเลือกทำเลที่ดี ที่เหมาะแก่การทำการค้าได้ด้วย โดยการเผื่อเนื้อที่หรือโซนสำหรับการค้าขายไว้โดยเฉพาะสำหรับผู้ที่ต้องการทำการค้า ก็จัดให้อยู่ในโซนเดียวกันได้เพื่อจะให้เป็นแหล่งธุรกิจเล็ก ๆ ในชุมชน ทั้งนี้ต้องเผื่อพื้นที่ในการติดตั้งป้ายโฆษณา ประชาสัมพันธ์ไว้ด้วย และเราก็สามารถตั้งราคาสำหรับงานดังกล่าวเพิ่มได้อีก

การจะดำเนินการใด ๆ ในชุมชนต้องผ่านการศึกษาความเป็นอยู่การใช้ชีวิตของคนในชุมชนอย่างละเอียดและลึกซึ้ง ควรรู้ว่าคนในชุมชนส่วนใหญ่มีรายได้จากทางใดบ้าง และโอกาสในการที่จะซื้อที่ดินไว้ให้ลูกหลานเพิ่ม หรือสร้างบ้านเพิ่มสำหรับครอบครัวเล็ก ๆ ที่แยกตัวออกมาจากครอบครัวใหญ่ หรือแม้แต่การค้าการลงทุนเพิ่มนั้น มีมากน้อยแค่ไหน เพื่อเป็นการลดความเสี่ยงของผู้ลงทุนลง และขยายโอกาสการทำกำไรของเราเพิ่มมากขึ้นได้นั่นเอง

TAG : การลงทุน , อสังหาริมทรัพย์ , การลงทุนที่ดิน

ไม่ว่าจะเป็นทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม หรือโฮมออฟฟิต โดยส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ในทำเลของชุมชนกันซะมากกว่า เพราะการใช้ประโยชน์จะเป็นไปในการทำธุรกิจเป็นส่วนมาก ไม่ว่าจะทำการค้าขาย การซื้อมาเพื่อปล่อยให้เช่า เป็นต้น และหากจะมองถึงอัตราของผลตอบแทนถือว่าเป็นที่น่าพอใจเลยทีเดียวสำหรับผู้ลงทุน เพราะพื้นที่ในการก่อสร้างนั้นถูกจำกัดอัตราส่วนไว้ในสัดส่วนที่เท่ากัน ๆ กันในแต่ละหลัง ซึ่งสามารถก่อสร้างได้หลายหลัง เมื่อเทียบกับการสร้างบ้านเดี่ยว ทำให้มีราคาถูกกว่ากันอยู่มาก

ในส่วนของการตั้งราคาค่าเช่ามักจะขึ้นอยู่กับพื้นที่ตั้งมากที่สุด หากเป็นแหล่งชุมชน การเดินทางเข้าออกสะดวก ที่จอดรถถูกจัดไว้อย่างเป็นที่เป็นทาง ก็จะทำให้การค้าขายหรือติดต่อเจรจาการค้าสะดวกมากขึ้น ยังผลให้สามารถตั้งราคาค่าเช่าได้มากตามสมควรแก่ทำเลที่ตั้งเลยทีเดียว และหากอยู่ในช่วงระยะเวลาที่รอผู้มาเช่านั้น การดูแลรักษาสภาพของทาวน์เฮาส์ก็มีค่าใช้จ่ายไม่มากเท่ากับบ้านเดี่ยว หากมีเวลาก็สามารถจัดการเองได้ไม่ยากนัก สำหรับผู้ลงทุนที่พอมีเวลาในการดำเนินการในส่วนนี้ ทั้งยังเป็นการรักษามูลค่าเพิ่มของอสังหาฯ ไม่ให้ถูกกดราคาได้จากความเสื่อมโทรม

แต่อย่างไรก็ตามปัญหาโลกแตกที่มักจะพบกันอยู่บ่อย ๆ ก็คือการอยู่อาศัยของเพื่อนบ้าน เพราะทาวน์เฮ้าส์มีความแออัดพอสมควร และพื้นที่การใช้สอยก็แตกต่างจากบ้านเดี่ยวอย่างชัดเจน ดังนั้นจีงมีบริเวณที่ต้องใช้งานร่วมกันอยู่ด้วย ไม่ว่าจะเป็นกำแพง รั้วบ้าน บางที่ไม่ได้กั้นไว้ ก็ต้องจัดหานำต้นไม้หรือ banner มากั้นกันไว้อีกที หรืออาจจเป็นในเรื่องของที่จอดรถที่จะต้องมีการเว้นที่ไว้สำหรับให้ขับผ่านกันได้เพื่อป้องกันปัญหาการกระทบกระทั่งกัน ทั้งทางด้านหน้า ด้านข้าง หรือด้านหลังด้วย

ดังนั้นนอกจากข้อดีที่สามารถทำเงินได้ไม่ยากนักจากการลงทุน เราก็ควรมองให้รอบด้านถึงข้อเสียที่อาจทำให้มูลค่าเพิ่มที่เราหวังผลนั้นลดลงไปด้วยเช่นกัน

TAG : การลงทุน , อสังหาริมทรัพย์ , การลงทุนทาวน์เฮ้าส์

การขายอสังหาริมทรัพย์ หากเราจะดำเนินการเองทุกอย่างก็สามารถทำได้ แต่หากเราต้องการตัดความยุ่งยากในส่วนนี้ออกไปให้กับนายหน้า เพื่อเป็นการประหยัดเวลาก็ดูจะเป็นเรื่องที่น่าสนใจอยู่ไม่น้อยเลยทีเดียว โดยในปัจจุบันมีนายหน้าเก่ง ๆ และเชี่ยวชาญอยู่เป็นจำนวนมากที่จะช่วยเราจัดการปัญหาด้านต่าง ๆ นี้ได้ ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของเอกสารที่เราต้องดำเนินการอย่างรอบคอบและรัดกุมให้มากที่สุด รวมไปจนถึงด้านการเจรจาต่อรองราคาที่จะไม่ทำให้เราเสียเปรียบผู้ซื้อได้ “นายหน้า” จึงถือได้ว่าเป็นองค์ประกอบสำคัญในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างยิ่ง

เงื่อนไขในการใช้บริการนายหน้าด้านอสังหาริมทรัพย์นั้น โดยส่วนใหญ่แล้วจะชำระค่านายหน้ากันก็ต่อเมื่อขายได้แล้วเท่านั้น ซึ่งในระหว่างอยู่ในสัญญาการฝายขาย นายหน้าก็จะมีหน้าที่จัดหาผู้ซื้อ หรือจูงใจให้คนมาซื้อหรือลงทุนในอสังหาฯ ของเราให้จงได้ เพื่อที่จะได้รับส่วนแบ่งในส่วนนี้ไป ซึ่งหากเราสามารถขายได้ในราคาที่เราตั้งใจไว้ และคำนวณในเรื่องของส่วนแบ่งที่ได้ตกลงกัน เมื่อหักกับค่าเสียเวลา และจิปาถะอื่น ๆ แล้วละก็ ถือว่าคุ้มค่าเอาการเลยทีเดียว

อย่างไรก็ตามการทำสัญญาฝากขายกับนายหน้าที่ดูจะเป็นที่นิยมทำกันมาก สามารถทำได้ในวิธีการที่หลากหลายอยู่ด้วยเช่นกันไม่ว่าจะเป็น

ไม่ว่าผู้ลงทุนจะตัดสินใจเลือกทำสัญญาฝากขายในลักษณะใด ก็ย่อมต้องดูความเหมาะสมของอสังหาฯ ไว้ด้วย ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของราคาขาย การจ่ายค่านายหน้า เป็นจำนวนเงินที่เหมาะสมหรือไม่ และโอกาสที่เราจะขายได้เองนั้นมากน้อยแค่ไหน หากเราคิดว่าเราสามารถขายอสังหาฯ ได้เอง และมีเวลาในส่วนของการดำเนินการด้านเอกสาร ก็ไม่มีความจำเป็นต้องใช้บริการนายหน้าแต่อย่างใด และในทางตรงกันข้ามหากเราไม่ต้องการยุ่งยากดำเนินการใด ๆ  ต้องการเพียงให้มีผู้มาซื้อเท่านั้น การใช้บริการนายหน้าก็เป็นเรื่องปกติที่ผู้ลงทุนส่วนใหญ่ต้องใช้บริการกันเป็นปกติเช่นกัน

TAG : การลงทุน , อสังหาริมทรัพย์ , เคล็ดลับการลงทุน , วางแผนการลงทุน

อีกหนึ่งทางเลือกของการลงทุนในที่ดิน ที่ไม่จำเป็นต้องใช้ความชำนาญเฉพาะทางที่ลึกซึ้งก็สามารถสร้างรายได้หรือสร้างผลตอบแทนให้กับเราได้เป็นอย่างมากเลยทีเดียว และการแปลงทรัพย์สินเป็นทุนในครั้งนี้ช่องทางการทำเงินสามารถดัดแปลงได้หลายช่องทาง ไม่ว่าจะเป็นการจัดล๊อกแบ่งขาย การสร้างอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย หรือที่ดินเปล่าให้เช่า เป็นต้น อสังหาฯ ในลักษณะนี้มักจะมีโอกาสในการสร้างกำไรให้กับผู้ลงได้เป็นอย่างมาก

แต่ก่อนที่จะตัดสินใจลงทุนจากที่ดินเปล่านั้น เราจำเป็นต้องคิดและวางแผนไว้ก่อนด้วยว่าเราจะสร้างประโยชน์จากที่ดินแปลนี้ให้ได้กำไรมากที่สุดอย่างไร โดยปกติผู้ลงทุนส่วนใหญ่จะดำเนินการในรุปแบบของการแบ่งขายโดยจัดเป็นสัดส่วนของพื้นที่ หรือถือไว้ครอบครอบก่อนสักระยะเวลาหนึ่ง รอจังหวะที่ราคาขึ้นมาสูงในระดับที่เราพอใจจึงทำการขายเพื่อทำกำไรในอนาคตต่อไป หรืออีกทางคือการปล่อยให้เช่าในบางส่วน ซึ่งทั้ง 3 กรณีนี้อาจทำอย่างใดอย่างหนึ่ง หรือจะทำทั้ง 3 อย่างไปพร้อม ๆ กันเลยก็ได้ ขึ้นอยู่กับว่าผู้ลงทุนจะใช้กลยุทธ์ใดเพื่อทำกำไรให้กับตนเองได้มากที่สุด

การลงทุนด้วยวิธีนี้เหมาะสำหรับผู้ลงทุนที่ไม่รีบร้อนในการทำกำไรมากนัก หรือถือครองอย่างน้อยเป็นเวลา 5 ปี และสามารถใช้เงินเย็นมาทำการลงทุนได้ ซึ่งเมื่อมองออกไปในระยะยาวที่มูลค่าเพิ่มของที่ดินสูงขึ้นเรื่อย ๆ ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้วมูลค่าของที่ดินจะเพิ่มขึ้นเป็นทวีคูณตามกาลเวลา ยิ่งหากความเจริญของเมืองใหญ่ขยายออกไปตามชานเมือง ก็ยิ่งจะเป็นส่วนเสริมสร้างและผลักดันมูลค่าเพิ่มของที่ดินให้สูงมากขึ้นไปเป็นลำดับ เพราะที่ดินเหล่านั้นจะถูกแปลสภาพเป็นที่อยู่อาศัย มินิมาร์ท หรือศูนย์การค้าเล็ก ๆ ซึ่งเป็นไปตามทำเลของที่ดินนั้น ๆ 

จะเห็นได้ว่าการลงทุนลักษณะนี้ไม่จำเป็นต้องอาศัยความเชี่ยวชาญในด้านอื่น ๆ เช่นการออกแบบก่อสร้าง การวางผังโครงการบ้านจัดสรรหรืออื่น ๆ ให้ยุ่งยากเลย (ในกรณีที่เราไม่ต้องการลงทุนสร้างอสังหาฯ) เพียงแต่มีเทคนิคเล็ก ๆ น้อย ๆ คือให้เราเข้าซื้อได้ในราคาที่ต่ำกว่าหรือใกล้เคียงกับราคาประเมินให้มากที่สุดให้ได้ พร้อมกันนี้อาศัยวิสัยทัศน์การมองการณ์ไกลสักนิด ว่าความเจริญจะขยายตัวออกมาได้ภายในระยะเวลา 5-10 ปีจากนี้ได้หรือไม่ ที่ดินมีลักษณะพิเศษใดบ้างหรือเปล่า เช่นติดถนนใหญ่ หรืออยู่ชาญเมืองซึ่งห่างออกมาจากในตัวเมืองไม่เกิน 20 กิโลเมตร เป็นต้น เพราะนั่นหมายถึงโอกาสในการทำกำไรของเราในอนาคตนั่นเอง

TAG : การลงทุน , อสังหาริมทรัพย์ , การลงทุนที่ดิน