อสังหาริมทรัพย์

กำไรส่วนต่างของอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นเมื่อใด ???? หลายต่อหลายคนอาจคิดถึงภาพตอนขายว่าจะขายได้ในราคาเท่าไหร่ แต่ในความเป็นจริงแล้วกำไรส่วนต่างของอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นสองครั้ง 

ครั้งแรกกำไรส่วนต่างเกิดขึ้นในตอนซื้อหมายความว่าหากเราซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นได้ในราคาถูก หรือเราสามารถต่อรองราคาได้ราคาต่ำกว่าราคาในท้องตลาด ซึ่งในสถานการณ์เช่นนี้เราจะพบได้บ่อยเมื่อผู้ขายมีความจำเป็นเร่งด่วนในการใช้เงิน  ผู้ขายย้ายถิ่นที่อยู่อาศัยหรือย้ายสถานที่ทำงาน  การซื้อขายระหว่างญาตพี่น้อง  หรือแม้แต่การซื้อทรัพย์จากบังคับคดีเอง  แล้วเราจะรู้ได้อย่างไรว่าทรัพย์สินที่เราซื้อนั้นมีราคาสูงหรือต่ำ  เราสามารถหาความรู้เพิ่มเติมหรือราคาทรัพย์สินนั้นในราคาคร่าวๆ จากราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินของทางราชการว่ามีราคาเท่าไหร่  ซึ่งแน่นอนว่ายังไม่เพียงพอต่อการตัดสินใจว่าจริงๆ แล้วทรัพย์สินที่เราสนใจราคาเท่าในแน่  

ทางหนึ่งซึ่งควรทำอย่างยิ่งคือการออกสำรวจพื้นที่ที่ใกล้เคียงว่าระยะเวลาหนึ่งปี สองปี หรือสามปีที่ผ่านมามีการซื้อขายที่ดินบริเวณนั้นหรือไม่  และซื้อขายกันในราคาเท่าใด  นอกจากนี้การเสนอซื้อเสนอขายที่ดินบริเวณใกล้เคียงกันนั้นก็เป็นตัวกำหนดราคาอย่างคร่าวๆ ได้เช่นเดียวกัน  จากนั้นเราก็รวบรวมข้อมูลทั้งหมดที่เราไปลงสำรวจพื้นที่มาวิเคราะห์อย่างคร่าวๆ ว่าราคาที่เราจะซื้อนั้นเหมาะสมหรือไม่  ถูกหรือแพงเกินไป  ข้อดูอีกประการหนึ่งของการสำรวจพื้นที่บริเวณใกล้เคียงที่ดินแปลงที่เราสนใจซื้อคือเราสามารถทราบสภาพพื้นที่ว่าอยู่ใกล้แหล่งชุมชนไหม  ที่ผ่านบริเวณนี้เคยถูกน้ำท่วมไหม  เป็นพื้นที่ที่จะมีคนต้องการซื้อไหม  หากพื้นที่บริเวณนั้นกำลังเป็นที่ต้องการเราก็จะสามารถขายที่ดินได้อย่างไม่ยากนัก

ครั้งที่สองกำไรส่วนต่างเกิดขึ้นในตอนขาย  ซึ่งมีระยะเวลาเข้ามาเกี่ยวข้อง  ยิ่งถือครองที่ดินไว้ได้นานก็จะยิ่งทำให้ผลกำไรเพิ่มมากขึ้นเพียงนั้น  แต่ก็ไม่เสมอไปเสียเลยทีเดียว ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับความสามารถของตัวผู้ขาย  รวมถึงความต้องการที่ดินบริเวณนั้น  สภาวะเศรษฐกิจโดยรวม  แต่โดยทั่วไปแล้วเวลาจะมีความสัมพันธ์กับราคาที่ดิน  เหตุผลสำคัญเนื่องจากทรัพยากรที่ดินที่มีอยู่อย่างจำกัด  ในขณะที่จำนวนประชากรเพิ่มขึ้นตลอดเวลาและที่ดินยังเป็นปัจจัยสำคัญทั้งด้านที่อยู่อาศัย ที่ทำกิน  เป็นปัจจัยการผลิตทุกอย่าง  ดังนั้นความต้องการอสังหาริมทรัพย์จึงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตลอดเวลาซึ่งเป็นเหตุผลหลักที่จะปฏิเศษไม่ได้เลยว่าราคาของอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มสูงขึ้นอย่างแน่นอน  

นอกจากนี้กำไรส่วนต่างของอสังหาริมทรัพย์จะมากหรือน้อยปัจจัยเรื่องทำเลที่ตั้งของตัวอสังหาริมทรัพย์เองจะเป็นตัวกำหนดราคาสูงหรือต่ำ  กำไรมากหรือน้อย

TAG : การลงทุน , อสังหาริมทรัพย์ , ความเสี่ยงการลงทุน , วางแผนการลงทุน

สำหรับคนทำงานประจำแล้วเวลาว่างเป็นอะไรที่หาได้ยากมากๆ ยิ่งถ้าทำงานในองค์กรที่มีวันหยุดแค่วันเดียวยิ่งทำให้เราแทบจะไม่ได้ทำอะไรเลย วันหยุด 1 วันก็ดูเหมือนว่าเวลาจะเร็วกว่าทุกๆวันอีก เฮ้อ!! นี่แหล่ะชีวิต และแน่นอนเมื่อคนที่ทำงานประจำทั่วไปคิดที่จะลงทุนอะไรสักอย่างล่ะ คิดไปคิดมา “แล้วชั้นจะเอาเวลาที่ไหนมาดูแล” 

ใช่!!เวลาดูเหมือนจะมีความสำคัญพอสมควรถ้าเราคิดที่จะลงทุนอะไรสักอย่าง ยกตัวอย่างเช่น ถ้าคุณคิดจะลงทุนในหุ้น หุ้นจะต้องมีเวลาในการดูกราฟ ศึกษาหุ้นตัวที่คุณจะซื้อ รอดูเวลาและจังหวะที่จะเข้าซื้อ-ขาย  หรือถ้าคุณจะลงทุนเปิดร้านอะไรสักอย่างถึงแม้ว่าคุณจะจ้างคนมาดูร้านแทนแต่คุณก็ต้องมีเวลาเข้าไปตรวจเช็คความเรียบร้อยของร้านอยู่ดี แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ยังมีการลงทุนอีกประเภทที่เราไม่จำเป็นที่จะต้องมีเวลามากนั้นก็สามารถที่จะทำรายได้ให้กับคุณได้ แล้วอะไรล่ะ? คำตอบนั้นก็คือการลงทุนในคอนโดมิเนียมนั้นเอง ซึ่งการลงทุนในคอนโดมิเนียมก็ถือว่าเป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่ง หลายคนอาจจะถามต่อว่าแล้วทำไมต้องเป็นคอนโดมิเนียม? ในเมื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มันมีตั้งหลายอย่างให้ลงทุน ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน บ้าน อาคารพาณิชย์ ฯลฯ 

ใช่!! ที่ถามมาก็มีส่วนถูก ก็อย่างที่ได้บอกไปแล้วว่าคนทำงานประจำส่วนใหญ่ไม่ได้มีเวลาว่ามากนักซึ่งการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ตัวอื่นๆนั้นต้องมีเวลาในการดูแลทรัพย์สินนั้นแต่การลงทุนในคอนโดมิเนียมนั้นไม่ต้องอาศัยการดูแลมากนักเท่ากับอสังหาริมทรัพย์ตัวอื่นนั้นเองจึงทำให้การลงในทุนในคอนโดมิเนียมสำหรับคนทำงานประจำวันนั้นดูจะเป็นอะไรที่ลงตัว เนื่องจากคอนโดมิเนียมจะมีนิติบุคคลคอยช่วยดูแล เพราะเราไม่ได้สร้างเองแต่เราซื้อห้องเพื่อปล่อยเช่า ถ้ามีปัญหาเกี่ยวกับห้องเราก็สามารถโทรแจ้งได้เขาก็จะเข้าไปจัดการให้ นานๆทีเราอาจจะสละเวลาสักนิดมาดูห้องบ้างว่ายังดีอยู่มั้ยคนเช่าคนเก่าไม่ได้ทำอะไรเสียหายใช่มั้ยเพราะเตรียมห้องไว้สำหรับคนเช่าคนใหม่ เห็นมั้ยล่ะว่าแทบจะไม่ต้องเสียเวลาอะไรมากมายเลย เอาเวลาวันหยุดของเราอยู่กับครอบครัวหรือพักผ่อนชาร์ตแบตให้กับตัวเองดีกว่า ได้ทั้งความสุขแถมยังมีรายได้เข้ากระเป๋าอีก 

และอีกสิ่งหนึ่งที่คนทำงานประจำที่คิดจะลงทุนในคอนโดมิเนียมนั้นจะต้องคำนึกถึงนั้นก็คือทำเลที่ตั้งของคอนโดจะต้องเดินทางสะดวกเป็นแหล่งของคนทำงาน ตำแหน่งห้อง มีวิวสวยและจะต้องไม่โดนแสงแดดส่องมากเกินไป เพียงเท่านี้ก็จะทำให้คอนโดมิเนียมของคุณมีคนเข้ามาเช่าอย่างไม่ขาดสายแล้ว 

TAG : การลงทุนที่ดิน , การลงทุนคอนโด , การลงทุนตึกแถว , การลงทุนทาวน์เฮ้าส์

ปัจจุบันราคาที่ดินในเมืองใหญาๆ โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานคร ราคาที่ดินได้มีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างมาก  โดยเฉพาะในย่านธุรกิจ  เช่น  ถนนสีลม  ถนนราชดำริ  ถนนเพลินจิต  ถนนเยาวราช  ซึ่งปัจจุบันราคาซื้อขายกันในท้องตลาดต่อตารางวาก็เป็นราคาหลักล้านแล้ว ดังนั้นการจะหาที่อยู่อาศัยเป็นบ้านหลังงามๆ สักหลังคงเป็นไปได้ยาก  ทางเลือกที่ดีที่สุดในการหาที่พักอาศัยใรปัจจุบันคงหนีไม่พ้นคอนโดมิเนียมหรือห้องชุด  ซึ่งในเมืองหลวงหรือในเขตเมืองใหญ่ๆ ที่ต้องเผชิญปัญหาการจราจรติดขัด ปัญหาราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง  ประกอบกับรัฐบาลมีนโยบายขยายเส้นทางรถไฟฟ้าหลายเส้นทางไปยังบริเวณรอบนอกตัวเมือง  คอนโดมิเนียมจึงฝุดขึ้นตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าเป็นจำนวนมาก  และได้รับความนิยมจากคนรุ่นใหม่ที่ต้องการความเป็นส่วนตัว  รวมทั้งรูปแบบการใช้ชีวิตที่เปลี่ยนแปลงจากการอยู่อาศัยรวมกันเป็นครอบครัวใหญ่เป็นครอบครัวเดี่ยว  

ความสะดวกสบายในการเดินทางก็เช่นเดียวกัน  เนื่องจากคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ทำเลติดห้างสรรพสินค้า  ติดสวนสาธารณะ  ติดมหาวิทยาลัย อยู่ซุปเปอร์มาเก็ตหรือศูนย์การค้า  มีฟิตเนต  มีสาธารณูปโภคครบครัน  แม้นกระทั่งระบบรักษาความปลอดภัยก็มากันแบบหลายชั้น  ทั้งระบบคีย์การ์ดเข้าตัวอาคาร กล้องวงจรปิดในหลายจุด  ยามรักษาความปลอดภัย  ฯลฯ  ดังนั้นการหาคอนโดมิเนียมเพื่อพักอาศัยสักห้องหรือเพื่อการลงทุน ก็จัดเป็นทางเลือกที่คุ้มค่าไม่น้อยแต่เราจะตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดมิเนียมช่วงเวลาไหนเพื่อให้ซื้อได้ในราคาถูกที่สุดหรือทำกำไรได้สูงสุดก็เป็นเรื่องที่ไม่ง่ายเลย เพราะต้องพิจารณาถึงองค์ประกอบหลายๆ อย่าง  แต่สิ่งสำคัญคือการพยายามซื้อคอนโดมิเนียมในราคาถูกกว่าท้องตลาดมากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้  การเลือกช่วงจังหวะเวลาการซื้อที่เหมาะสม  ซึ่งช่วงเวลาดังกล่าวมี 3 ช่วงเวลาด้วยกัน

1. ช่วงก่อนหรือ Pre-sales เป็นช่วงที่ขายกระดาษเปล่าๆ ซึ่งในช่วงนี้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะมีข้อเสนอในการลดราคาพิเศษ ซึ่งส่วนใหญ่ก็ลดกันเป็นหลักแสนเลยทีเดียว  การซื้อในช่วงเวลานี้ตัวผู้ซื้อเองควรตรวจสอบว่าได้รับอนุญาตในการก่อสร้างหรือยัง  เลขที่โฉนดที่ตั้งอาคารชุด  ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน  ตรงกับที่โฆษณาไว้

2. ช่วงการก่อสร้างเกือบเสร็จใกล้วันครบกำหนดโอน  ช่วงนี้จะมีนักเก็งกำไรที่ซื้อใบจองไว้แต่ไม่ต้องการรับโอนก็จะนำนำเอาห้องออกมาขาย  ซึ่งบางครั้งก็ขายขายทุนหรือขายเท่ากับราคาตอนเปิดโครงการใหม่

3. ช่วงที่โครงการก่อสร้างเสร็จแล้วมีการโอนกรรมสิทธิ์กันเกือบหมดแล้ว  แต่ก็มีบางห้องที่ขายไม่หมด  ซึ่งผู้ประกอบการก็จะมีข้อเสนอส่วนลดให้เป็นจำนวนมาก  ซึ่งช่วงเวลานี้ควรตรวจสอบว่ามีการจดทะเบียนอาคารชุดแล้วหรือไม่

ซึ่งทั้งสามช่วงเวลาดังกล่าวจะทำให้ผู้ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมได้ในราคาถูก  ซึ่งก็หมายถึงการทำกำไรสูงสุดนั่นเอง  แต่ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับช่วงจังหวะ เวลา โอกาสในการซื้อ  และสภาวะเศรษฐกิจในช่วงนั้นๆ 

TAG : การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ , การลงทุนคอนโด , ลงทุนคอนโดมือสอง

เมื่อพูดถึงการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนระยะยาว  คงมีให้เลือกลงทุนได้ไม่กี่อย่าง  หนึ่งในนั้นก็คือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ในรูปแบบต่างๆ เช่น บ้านให้เช่า  ทาวน์เฮ้า  ตึกแถว  คอนโด  อพาตเม้นต์  หอพักให้เช่า  ซึ่งการลงทุนลักษณะนี้หลายคนบอกว่าเป็นการลงทุนแบบน้ำซึมบ่อทราย  ซึ่งก็หมายถึงการตักตวงไม่มีวันหมดสิ้น  การได้มาเรื่อยๆ  ถึงได้น้อยแต่ก็ไม่ขาด  ทั้งนี้การจะเลือกลงทุนในทรัพย์สินประเภทใดนั้น  สิ่งสำคัญคือต้องดูระดับความสามารถของตนเอง  ความเหมาะสม  ความชอบในสินทรัพย์นั้นๆ ความสามารถในการผ่อนชำระเงินต้นและดอกเบี้ยก็เป็นตัวแปรที่สำคัญที่ควรคำนึงถึง เพราะการลงทุนทุกอย่างทุกประเภทย่อมมีดีมีเสียมีจุดอ่อนจุดแข็งในตัวเองทั้งนั้น  การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็เช่นเดียวกัน  แม้จะให้ผลตอบแทนสูงแต่ก็ใช้ต้นทุนที่สูงเช่นกัน  หากต้องผ่อนชำระธนาคารก็ใช้ระยะเวลายาวนานมากกว่าจะผ่อนชำระหนี้ได้หมด 

ดังนั้นหากอยากลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบกินไม่หมดจริงๆ  สิ่งสำคัญที่สุดคือ  Location  Location และ Location  ซึ่ง Location จะดีหรือไม่นั้นปัญหาว่าเราพิจารณาอะไรบ้าง  โดยความสำคัญแล้วเราควรพิจารณาการเข้าถึงเป็นอันดับแรก ที่ตั้งต้องติดถนนหลัก ถนนรอง  หรือซอยทาง  ความกว้างของถนน สภาพถนน  การพิจารณาด้านสภาพแวดล้อม  ว่าเป็นทำเลประเภทใดพาณิชยกรรม  พักอาศัย  หรืออุตสาหกรรม  อยู่ใกล้สาธารณูปการอะไรบ้าง  เช่น ตลาด  โรงพยาบาล  มหาวิทยาลัย  ศูนย์ราชการ สาธารณูปโภคมีพร้อมหรือไม่  ข้อจำกัดด้านกฎหมายมีหรือไม่  สำคัญที่สุดคือวัตถุประสงค์ต้องการทำอะไร  เราสนใจสินทรัพย์ประเภทใด  เราควรเลือกทำเลที่คนนิยม เช่นทำเลที่คนนิยมค้าขาย  ทำเลที่คนนิยมอยู่อาศัย  ทำเลที่การเกษตรให้ผลผลิตดีน้ำดีต้นทุนการผลิตต่ำ  หรือทำเลที่กำลังจะมีความเจริญเติบโตด้านเศรษฐกิจ  การออกพื้นที่เพื่อทำการสำรวจที่ดินก็เป็นสิ่งที่เราควรใส่ใจเป็นอย่างมากเพื่อให้ทราบระดับราคาที่ซื้อขายที่ดิน  ทราบสภาวะเศรษฐกิจ  ในบริเวณที่เราสนใจการปรับปรุงสินทรัพย์ของเราให้มีความน่าอยู่อาศัย มีความปลอดภัย มีความสะดวกสบาย เพื่อที่เราจะได้ไม่พลาดโอกาสในการหารายได้จากอสังหาริมทรัพย์แบบกินไม่หมดจริงๆ 

TAG : การลงทุนที่ดิน , การลงทุนคอนโด , การลงทุนตึกแถว , การลงทุนทาวน์เฮ้าส์

แน่นอนว่าในยุคปัจจุบันการเป็นมนุษย์เงินเดือนนั้นนอกจากจะหาเงินได้ในแต่ละเดือน หักค่าใช้จ่ายต่างๆ ออกไป ออมไว้บางส่วนแล้วก็แทบที่จะไม่พอใช้กันเลยทีเดียว และเนื่องจากความต้องการที่เพิ่มมากขึ้นของมนุษย์เงินเดือนในปัจจุบันนี้ ทำให้เราเกิดความคิดที่จะนำเงินออมบางส่วนที่มีนั้นมาลงทุนโดยการลงทุนหากจะค้นหาข้อมูลในอินเทอร์เน็ตแล้วก็คงมีหลากหลายทางเลือกทีเดียว แต่การลงทุนอย่างหนึ่งที่น่าสนใจไม่น้อยนั้นก็น่าจะเป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ 

“อสังหาริมทรัพย์”  เมื่อได้ยินคำนี้แล้วคนส่วนมากมักจะคิดว่า เป็นไปไม่ได้หรอก มนุษย์เงินเดือนอย่างเราจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ต้นทุนมันสูงจะตาย มีแต่พวกคนรวยเท่านั้นที่จะลงทุนได้ แต่ในความเป็นจริงแล้วถ้าเรามาทำความรู้จักกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ดีๆแล้วนั้นคุณจะรู้ว่ามนุษย์เงินเดือนอย่างเราก็สามารถลงทุนได้  และในระยะเวลาที่ผ่านมาไม่นานนี้คนทั่วไปจำนวนไม่น้อยเลยที่มีความสนใจในการลงทุนประเภทนี้

แล้วอะไรล่ะที่จะทำให้มนุษย์เงินเดือนอย่างเราสนใจอยากลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ก็เนื่องด้วยเจ้าอสังหาริมทรัพย์นั้นมีความแตกต่างจากการลงทุนประเภทอื่นๆ นั้นก็คือ 

1. มีมูลค่าเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป  หรือจะพูดง่ายๆคือ ราคาของที่ดินจะเพิ่มขึ้นนั้นเอง ยิ่งถ้าที่ดินที่เราถือครองอยู่นั้นทำเลที่ตั้งเป็นที่ต้องการของคนส่วนมาก ก็จะยิ่งทำให้มูลค่าเพิ่มมาขึ้น 

2. สามารถสร้างผลประโยชน์อื่นตอบแทนได้นอกเหนือจากการปล่อยทิ้งไว้ให้มูลค่าเพิ่ม ลองคิดดูว่าถ้าเราเอาที่ดินหรือบ้านให้คนอื่นเช่า เราก็จะมีรายรับทุกๆเดือน

นอกจากความแตกต่างดังกล่าวแล้วรูปแบบในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็ถือว่าสำคัญเช่นกัน มีอะไรกันบ้างเรามาดูกัน

1. ซื้อเพื่อให้เช่า เช่นซื้อคอนโด หรืออาคารพาณิชย์เพื่อให้เช่าเป็นการลงทุนระยะยาวเมื่อให้มีรายได้จากการให้เช่าเป็นงวดๆ ก็คือถ้าใครอยากมีรายรับทุกเดือนเราก็ปล่อยอสังหาริมทรัพย์ส่วนนี้ให้กับผู้ที่สนใจเช่าก็ถือว่าตอบโจทย์ได้ดีทีเดียว

2. ซื้อเพื่อเอาไว้เก็งกำไร รูปแบบนี้เป็นการลงทุนระยะสั้น ซื้อสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาทุนที่ต่ำ โดยผู้ซื้อจะต้องดูว่าในปัจจุบันอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนี่มีทำเลที่ตั้งที่ดี ในอนาคตจะเป็นที่ต้องการของบุคคลทั่วไป และจะทำให้มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นนั้นเอง 

เมื่อเราเห็นความแตกต่างและรูปแบบของการลงทุนประเภทนี้แล้ว ก็น่าจะกระตุ้นความอยากลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อยู่ไม่น้อย แต่อย่างไรก็ตามการลงทุนทุกประเภทมีความเสี่ยงอยู่ ดังนั้นเราควรศึกษาความเสี่ยงของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้วย เพื่อประกอบการตัดสินใจในการลงทุน 

TAG : การลงทุน , อสังหาริมทรัพย์ , ความเสี่ยงการลงทุน , วางแผนการลงทุน