อสังหาริมทรัพย์

ปัจจุบันราคาที่ดินในเมืองใหญาๆ โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานคร ราคาที่ดินได้มีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างมาก  โดยเฉพาะในย่านธุรกิจ  เช่น  ถนนสีลม  ถนนราชดำริ  ถนนเพลินจิต  ถนนเยาวราช  ซึ่งปัจจุบันราคาซื้อขายกันในท้องตลาดต่อตารางวาก็เป็นราคาหลักล้านแล้ว ดังนั้นการจะหาที่อยู่อาศัยเป็นบ้านหลังงามๆ สักหลังคงเป็นไปได้ยาก  ทางเลือกที่ดีที่สุดในการหาที่พักอาศัยใรปัจจุบันคงหนีไม่พ้นคอนโดมิเนียมหรือห้องชุด  ซึ่งในเมืองหลวงหรือในเขตเมืองใหญ่ๆ ที่ต้องเผชิญปัญหาการจราจรติดขัด ปัญหาราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง  ประกอบกับรัฐบาลมีนโยบายขยายเส้นทางรถไฟฟ้าหลายเส้นทางไปยังบริเวณรอบนอกตัวเมือง  คอนโดมิเนียมจึงฝุดขึ้นตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าเป็นจำนวนมาก  และได้รับความนิยมจากคนรุ่นใหม่ที่ต้องการความเป็นส่วนตัว  รวมทั้งรูปแบบการใช้ชีวิตที่เปลี่ยนแปลงจากการอยู่อาศัยรวมกันเป็นครอบครัวใหญ่เป็นครอบครัวเดี่ยว  

ความสะดวกสบายในการเดินทางก็เช่นเดียวกัน  เนื่องจากคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ทำเลติดห้างสรรพสินค้า  ติดสวนสาธารณะ  ติดมหาวิทยาลัย อยู่ซุปเปอร์มาเก็ตหรือศูนย์การค้า  มีฟิตเนต  มีสาธารณูปโภคครบครัน  แม้นกระทั่งระบบรักษาความปลอดภัยก็มากันแบบหลายชั้น  ทั้งระบบคีย์การ์ดเข้าตัวอาคาร กล้องวงจรปิดในหลายจุด  ยามรักษาความปลอดภัย  ฯลฯ  ดังนั้นการหาคอนโดมิเนียมเพื่อพักอาศัยสักห้องหรือเพื่อการลงทุน ก็จัดเป็นทางเลือกที่คุ้มค่าไม่น้อยแต่เราจะตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดมิเนียมช่วงเวลาไหนเพื่อให้ซื้อได้ในราคาถูกที่สุดหรือทำกำไรได้สูงสุดก็เป็นเรื่องที่ไม่ง่ายเลย เพราะต้องพิจารณาถึงองค์ประกอบหลายๆ อย่าง  แต่สิ่งสำคัญคือการพยายามซื้อคอนโดมิเนียมในราคาถูกกว่าท้องตลาดมากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้  การเลือกช่วงจังหวะเวลาการซื้อที่เหมาะสม  ซึ่งช่วงเวลาดังกล่าวมี 3 ช่วงเวลาด้วยกัน

1. ช่วงก่อนหรือ Pre-sales เป็นช่วงที่ขายกระดาษเปล่าๆ ซึ่งในช่วงนี้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะมีข้อเสนอในการลดราคาพิเศษ ซึ่งส่วนใหญ่ก็ลดกันเป็นหลักแสนเลยทีเดียว  การซื้อในช่วงเวลานี้ตัวผู้ซื้อเองควรตรวจสอบว่าได้รับอนุญาตในการก่อสร้างหรือยัง  เลขที่โฉนดที่ตั้งอาคารชุด  ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน  ตรงกับที่โฆษณาไว้

2. ช่วงการก่อสร้างเกือบเสร็จใกล้วันครบกำหนดโอน  ช่วงนี้จะมีนักเก็งกำไรที่ซื้อใบจองไว้แต่ไม่ต้องการรับโอนก็จะนำนำเอาห้องออกมาขาย  ซึ่งบางครั้งก็ขายขายทุนหรือขายเท่ากับราคาตอนเปิดโครงการใหม่

3. ช่วงที่โครงการก่อสร้างเสร็จแล้วมีการโอนกรรมสิทธิ์กันเกือบหมดแล้ว  แต่ก็มีบางห้องที่ขายไม่หมด  ซึ่งผู้ประกอบการก็จะมีข้อเสนอส่วนลดให้เป็นจำนวนมาก  ซึ่งช่วงเวลานี้ควรตรวจสอบว่ามีการจดทะเบียนอาคารชุดแล้วหรือไม่

ซึ่งทั้งสามช่วงเวลาดังกล่าวจะทำให้ผู้ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมได้ในราคาถูก  ซึ่งก็หมายถึงการทำกำไรสูงสุดนั่นเอง  แต่ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับช่วงจังหวะ เวลา โอกาสในการซื้อ  และสภาวะเศรษฐกิจในช่วงนั้นๆ 

TAG : การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ , การลงทุนคอนโด , ลงทุนคอนโดมือสอง

เมื่อพูดถึงการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนระยะยาว  คงมีให้เลือกลงทุนได้ไม่กี่อย่าง  หนึ่งในนั้นก็คือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ในรูปแบบต่างๆ เช่น บ้านให้เช่า  ทาวน์เฮ้า  ตึกแถว  คอนโด  อพาตเม้นต์  หอพักให้เช่า  ซึ่งการลงทุนลักษณะนี้หลายคนบอกว่าเป็นการลงทุนแบบน้ำซึมบ่อทราย  ซึ่งก็หมายถึงการตักตวงไม่มีวันหมดสิ้น  การได้มาเรื่อยๆ  ถึงได้น้อยแต่ก็ไม่ขาด  ทั้งนี้การจะเลือกลงทุนในทรัพย์สินประเภทใดนั้น  สิ่งสำคัญคือต้องดูระดับความสามารถของตนเอง  ความเหมาะสม  ความชอบในสินทรัพย์นั้นๆ ความสามารถในการผ่อนชำระเงินต้นและดอกเบี้ยก็เป็นตัวแปรที่สำคัญที่ควรคำนึงถึง เพราะการลงทุนทุกอย่างทุกประเภทย่อมมีดีมีเสียมีจุดอ่อนจุดแข็งในตัวเองทั้งนั้น  การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็เช่นเดียวกัน  แม้จะให้ผลตอบแทนสูงแต่ก็ใช้ต้นทุนที่สูงเช่นกัน  หากต้องผ่อนชำระธนาคารก็ใช้ระยะเวลายาวนานมากกว่าจะผ่อนชำระหนี้ได้หมด 

ดังนั้นหากอยากลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบกินไม่หมดจริงๆ  สิ่งสำคัญที่สุดคือ  Location  Location และ Location  ซึ่ง Location จะดีหรือไม่นั้นปัญหาว่าเราพิจารณาอะไรบ้าง  โดยความสำคัญแล้วเราควรพิจารณาการเข้าถึงเป็นอันดับแรก ที่ตั้งต้องติดถนนหลัก ถนนรอง  หรือซอยทาง  ความกว้างของถนน สภาพถนน  การพิจารณาด้านสภาพแวดล้อม  ว่าเป็นทำเลประเภทใดพาณิชยกรรม  พักอาศัย  หรืออุตสาหกรรม  อยู่ใกล้สาธารณูปการอะไรบ้าง  เช่น ตลาด  โรงพยาบาล  มหาวิทยาลัย  ศูนย์ราชการ สาธารณูปโภคมีพร้อมหรือไม่  ข้อจำกัดด้านกฎหมายมีหรือไม่  สำคัญที่สุดคือวัตถุประสงค์ต้องการทำอะไร  เราสนใจสินทรัพย์ประเภทใด  เราควรเลือกทำเลที่คนนิยม เช่นทำเลที่คนนิยมค้าขาย  ทำเลที่คนนิยมอยู่อาศัย  ทำเลที่การเกษตรให้ผลผลิตดีน้ำดีต้นทุนการผลิตต่ำ  หรือทำเลที่กำลังจะมีความเจริญเติบโตด้านเศรษฐกิจ  การออกพื้นที่เพื่อทำการสำรวจที่ดินก็เป็นสิ่งที่เราควรใส่ใจเป็นอย่างมากเพื่อให้ทราบระดับราคาที่ซื้อขายที่ดิน  ทราบสภาวะเศรษฐกิจ  ในบริเวณที่เราสนใจการปรับปรุงสินทรัพย์ของเราให้มีความน่าอยู่อาศัย มีความปลอดภัย มีความสะดวกสบาย เพื่อที่เราจะได้ไม่พลาดโอกาสในการหารายได้จากอสังหาริมทรัพย์แบบกินไม่หมดจริงๆ 

TAG : การลงทุนที่ดิน , การลงทุนคอนโด , การลงทุนตึกแถว , การลงทุนทาวน์เฮ้าส์

แน่นอนว่าในยุคปัจจุบันการเป็นมนุษย์เงินเดือนนั้นนอกจากจะหาเงินได้ในแต่ละเดือน หักค่าใช้จ่ายต่างๆ ออกไป ออมไว้บางส่วนแล้วก็แทบที่จะไม่พอใช้กันเลยทีเดียว และเนื่องจากความต้องการที่เพิ่มมากขึ้นของมนุษย์เงินเดือนในปัจจุบันนี้ ทำให้เราเกิดความคิดที่จะนำเงินออมบางส่วนที่มีนั้นมาลงทุนโดยการลงทุนหากจะค้นหาข้อมูลในอินเทอร์เน็ตแล้วก็คงมีหลากหลายทางเลือกทีเดียว แต่การลงทุนอย่างหนึ่งที่น่าสนใจไม่น้อยนั้นก็น่าจะเป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ 

“อสังหาริมทรัพย์”  เมื่อได้ยินคำนี้แล้วคนส่วนมากมักจะคิดว่า เป็นไปไม่ได้หรอก มนุษย์เงินเดือนอย่างเราจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ต้นทุนมันสูงจะตาย มีแต่พวกคนรวยเท่านั้นที่จะลงทุนได้ แต่ในความเป็นจริงแล้วถ้าเรามาทำความรู้จักกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ดีๆแล้วนั้นคุณจะรู้ว่ามนุษย์เงินเดือนอย่างเราก็สามารถลงทุนได้  และในระยะเวลาที่ผ่านมาไม่นานนี้คนทั่วไปจำนวนไม่น้อยเลยที่มีความสนใจในการลงทุนประเภทนี้

แล้วอะไรล่ะที่จะทำให้มนุษย์เงินเดือนอย่างเราสนใจอยากลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ก็เนื่องด้วยเจ้าอสังหาริมทรัพย์นั้นมีความแตกต่างจากการลงทุนประเภทอื่นๆ นั้นก็คือ 

1. มีมูลค่าเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป  หรือจะพูดง่ายๆคือ ราคาของที่ดินจะเพิ่มขึ้นนั้นเอง ยิ่งถ้าที่ดินที่เราถือครองอยู่นั้นทำเลที่ตั้งเป็นที่ต้องการของคนส่วนมาก ก็จะยิ่งทำให้มูลค่าเพิ่มมาขึ้น 

2. สามารถสร้างผลประโยชน์อื่นตอบแทนได้นอกเหนือจากการปล่อยทิ้งไว้ให้มูลค่าเพิ่ม ลองคิดดูว่าถ้าเราเอาที่ดินหรือบ้านให้คนอื่นเช่า เราก็จะมีรายรับทุกๆเดือน

นอกจากความแตกต่างดังกล่าวแล้วรูปแบบในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็ถือว่าสำคัญเช่นกัน มีอะไรกันบ้างเรามาดูกัน

1. ซื้อเพื่อให้เช่า เช่นซื้อคอนโด หรืออาคารพาณิชย์เพื่อให้เช่าเป็นการลงทุนระยะยาวเมื่อให้มีรายได้จากการให้เช่าเป็นงวดๆ ก็คือถ้าใครอยากมีรายรับทุกเดือนเราก็ปล่อยอสังหาริมทรัพย์ส่วนนี้ให้กับผู้ที่สนใจเช่าก็ถือว่าตอบโจทย์ได้ดีทีเดียว

2. ซื้อเพื่อเอาไว้เก็งกำไร รูปแบบนี้เป็นการลงทุนระยะสั้น ซื้อสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาทุนที่ต่ำ โดยผู้ซื้อจะต้องดูว่าในปัจจุบันอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนี่มีทำเลที่ตั้งที่ดี ในอนาคตจะเป็นที่ต้องการของบุคคลทั่วไป และจะทำให้มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นนั้นเอง 

เมื่อเราเห็นความแตกต่างและรูปแบบของการลงทุนประเภทนี้แล้ว ก็น่าจะกระตุ้นความอยากลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อยู่ไม่น้อย แต่อย่างไรก็ตามการลงทุนทุกประเภทมีความเสี่ยงอยู่ ดังนั้นเราควรศึกษาความเสี่ยงของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้วย เพื่อประกอบการตัดสินใจในการลงทุน 

TAG : การลงทุน , อสังหาริมทรัพย์ , ความเสี่ยงการลงทุน , วางแผนการลงทุน

การลงทุนที่ดิน เราซื้อไว้ก็ย่อมมีความหวังว่าเราจะมั่งคั่งร่ำรวยกับที่ดินผืนได้ ผู้ลงทุนที่มากประสบการณ์ก็มีโอกาสประสบความสำเร็จสูง แต่กับผู้ลงทุนที่เพิ่งเข้าในสนามนี้ก็ต้องประลองฝีมือกันสักหน่อย หากคุณประสบความสำเร็จแล้วก็ข้ามบทความนี้ไปได้เลยครับ เพราะเราจะมาพุดถึงสาเหตุหรือความผิดพลาดในการเลือกซื้อที่ดินโดยขาดการศึกษาและวิเคราะห์และนำมาสู่การออกสู่สนามการงทุนนี้ไปเลย  

การที่เราเห็นราคาหรือทำเลแล้วคิดว่ามันสวย ก็เข้าไปลงทุน โดยไม่ได้ดูผังเมือง ทำให้ซื้อแล้วไม่สามารถใช้ ประโยชน์ตามที่คิดไว้ได้ เนื่องจากผังเมืองห้ามการใช้ประโยชน์ในบางอย่าง เราจะพัฒนาไปไหนทางใดก็คงลำบากแล้วละทีนี้ เป็นอันว่าผังเมืองห้ามมองข้ามอย่างเด็ดขาด

มาในเรื่องของการสร้างข่าวลวงกันบ้าง เพราะไม่แน่เหมือนกันว่าหากมีผู้ไม่ประสงค์ที่จะคุณเข้าไปซื้อที่ดินหรือมีคู่แข่งที่อยู่ในที่มืดจ้องที่จะทำลายคุณไม่ให้คุณเข้าไปลงทุน อย่าเพิ่งตกใจจนเกินเหตุไป เพราะนั่นอาจจะเป็นโอกาสอันดีที่คุณจะได้เข้าไปในพื้นที่เพื่อทำความเข้าใจกับคนในชุมชน และได้เรียนรู้ความเป็นอยู่ของคนในชุมชนได้ด้วย หากในอนาคตเมื่อมีความพร้อมเกิดขึ้นในทุก ๆ ด้านแล้ว การต่อต้านการพัฒนาพื้นที่จะเบาบางลงไป

ที่ดินทุกพื้นที่ย่อมมีอดีตติดตัวมาอยู่แล้ว ผู้ลงทุนต้องรู้ตื้นลึกหนาบางของพื้นที่ด้วยว่าเคยเป็นสนามรบ หรือทางผ่านของทหารที่เคยมาพักด้วยหรือไม่ (ดูย้อนอดีตมากไปนิดหนึ่ง) เพราะว่าหากพื้นที่นั้นเคยผ่านร้อนผ่านหนาวในเรื่องดังกล่าวมานี้ ก็จะมีโอกาสในการฝังระเบิดไว้ได้ แล้วหากคุณมีโครงการที่จะทำเป็นบ้านจัดสรร แล้วระหว่างการก่อนสร้างจะเกิดอะไรขึ้นหากพื้นที่ดังกล่าวไม่ได้ถุกสำรวจในเรื่องดังกล่าวซะให้เรียบร้อย แล้วเกิดเรื่องร้ายขึ้น หายนะครั้งนี้จะทำให้คุณฝันร้ายไปตลอดกาลเลยก็ได้

อีกหนึ่งเรื่องของความผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้นได้ก็คือ ในเรื่องของสาธารณูปโภค ไม่ว่าจะเป็นน้ำประปา ไฟฟ้า หรือการตัดถนนใหญ่ผ่าน เพื่อความสะดวกในการอยู่อาศัยจะเป็นอีกหนึ่งประเด็นสำคัญที่จะทำให้ที่ดินที่คุณลงทุนไปเกิดมูลค่าเพิ่มได้มาก ในเรื่องของภาระผุกพันของโฉนดที่ดิน ภาระจำยอม สิทธิในการเก็บกิน และสิทธิการอยู่อาศัย ก็ไม่ควรพลาดที่จะต้องรู้ในหมดทุกเรื่องว่าปลอดภัยต่อการลงทุนจริง ๆ และที่ดินต้องไม่ถูกเวนคืนจากทางราชการ ไม่งั้นแล้วเป็นอันว่าการลงทุนของคุณในครั้งนี้ต้องล้มเลิกไม่เป็นท่าแน่ ๆ


TAG : การลงทุน , อสังหาริมทรัพย์ , การลงทุนที่ดิน

ไม่มีใครหรอกที่ไม่อยากร่ำรวย มั่งมี มั่งคั่ง เพราะต้องยอมรับว่าปัจจุบัน “เงิน” คือสิ่งที่เราจะนำมาสร้างโอกาสในการลงทุน  แต่อย่างหนึ่งที่เราอาจละเลยไป ก็คืออุปนิสัยของเรานี่แหละ ถ้าเรามีเงินพร้อมที่จะลงทุน แล้วตัวเราละพร้อมหรือยัง เราชอบศึกษาในสิ่งใหม่ ๆ ชอบและพร้อมที่รับมือกับความเปลี่ยนแปลงมากน้อยแค่ไหน ขยันเป็นที่สุด หรือขี้เกียจจนหาตัวจับได้ยาก อันนี้พื้นฐานมาก ๆ เลยสำหรับการเป็นนักลงทุน

ขณะเดียวกัน อย่าลืมว่าข้าวของเครื่องใช้ต่าง ๆ แค่เราจ่ายเงินแล้วเดินออกมาจากร้านราคาก็ตกลงไปแล้ว ไม่ว่าจะเป็นมือถือชื่อดัง แท็ปเล็ตราคาแพง หรือรถหรูก็ตาม สิ่งเหล่านี้อาจะเพิ่มมูลค่าให้ตัวคุณดุดีขึ้นมาได้ แต่ไม่ได้อุปกรณ์เหล่ากลับมีค่าเสื่อมเพิ่มมากขึ้นไปตามเวลา หากในส่วนนี้คุณปรับเปลี่ยนซื้อใช้เฉพาะยี่ห้อที่คุณสามารถใช้ประโยชน์ได้สะดวกในชีวิตประจำวัน ก็เท่ากับว่าคุณเริ่มมีเงินลงทุนเพิ่มมากขึ้นแล้วละ 

มีอีกหลาย ๆ คนที่เช่าบ้านอยู่ เพียงเพราะคิดว่ายังไม่มีเงินในการเลือกซื้อบ้าน อีกอย่างก็มาอยู่เพื่อทำงาน อีกหน่อยก็กลับไปอยู่บ้านอยู่ดี หากคุณคิดแบบนี้ก็ถูกต้องเพียงส่วนหนึ่งที่จะประหยัดเงินลงทุนแรกเริ่มไปได้ และไม่ต้องมาเสียเวลาเดินเรื่องกู้ให้ยุ่งยาก แต่คุณอาจลืมไปว่าการซื้อบ้านเป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มในอนาคตได้ด้วย บ้านยิ่งนานก็ยิ่งมีราคาหากทำเลดี ก็ยิ่งราคาดีเข้าไปใหญ่ในวันข้างหน้า ช่วงระยะเวลาที่เราผ่อนบ้าน เราก็สามารถนำบ้านไปยื่นลดหย่อยภาษีได้ปีละ 100,000 บาทอีกด้วย ถือว่าเป็นการออมไปในตัวภาคบังคับกันเลย

การจับจ่ายใช้สอยก็เช่นเดียวกัน หากคุณมักจะชอบไปเลือกซื้อสินค้าในห้าง ก็ลองปรับเปลี่ยนมาเลือกซื้อสินค้าในตลาดใกล้ ๆ บ้าน หรือทางผ่านก็จะประหยัดไปได้มาเลยทีเดียว เพราะสินค้าในห้างราคาแพงกว่าในตลาดสดทั่วไปอยู่แล้ว เพราะเค้ามีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อีกมากที่ต้องนำมาชาร์ทกับผู้บริโภค การซื้อสินค้าที่ตลาดสดให้เป็นนิสัยจะทำให้คุณเริ่มมีเงินลงทุนเพิ่มมากขึ้นได้ ลองคิดดูว่าหากใน 1 วันคุณเปลี่ยนสถานที่ซื้อสินค้าแล้วทำให้คุณประหยัดไปได้เกือบ 100 บาทต่อครั้ง แล้วใน 1 ปี คุณซื้อสินค้ากี่ครั้งก็ลองรวมดูละกันว่าคุณจะมีเงินเพิ่มกี่พัน กี่หมื่นบาท ไม่น้อยเลยนะ


TAG : การลงทุน , อสังหาริมทรัพย์ , เคล็ดลับการลงทุน