อสังหาริมทรัพย์

นอกจากการมองหาทำทองในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์แล้ว ความสำคัญอีกอย่างหนึ่งของนักลงทุนที่ขาดไม่ได้เลยก็คือยุทธวิธี หรือ กลยุทธ์ที่จะนำมาใช้ หากเราเข้าไปติดต่อขอซื้อที่ดินเปล่าแปลงใหญ่มาได้แล้วแม้จะไม่ใช่ทำเลทองขอการค้าขาย แต่เป็นที่ดินเปล่าที่อยู่ติดกับชุมชนแหล่งใหญ่ที่มีแนวโน้วว่าอาจจะมีการปลูกสร้างบ้านเพิ่มขึ้นได้อีก โดยสามารถขยายตัวออกมาจากหมู่บ้านเพิ่มขึ้นได้ เราก็สามารถใช้กลยุทธ์การเข้าซื้อที่ดินเปล่าแล้วนำมาซอยแบ่งขายได้อีกทางเช่นกัน ทั้งนี้อาศัยการเข้าไปสอบถามพูดคุยกับคนในชุมชนได้โดยตรง เพราะจะทำให้เราสามารถทราบความเคลื่อนไหวและแนวโน้มการขยายตัวของชุมชนได้อย่างถูกต้อง

หากเราสามารถเข้าซื้อที่ดินเปล่าแปลงใหญ่ ซึ่งโดยส่วนใหญ่ต้องติดกับถนนใหญ่อยู่ด้วย จากนั้นนำมาแบ่งขายไปตามขนาดและพื้นที่ พร้อมทั้งเพิ่มการพัฒนาที่ดินให้เหมาะสมสำหรับการเข้าอยู่ โดยการทำถนนตัดภายในพื้นที่จะทำให้ผู้ที่เลือกซื้อด้านในมั่นใจได้ว่าจะมีความสะดวกในการสัญจร หรือนำไฟฟ้าและประปามาติดตั้งไว้ให้พร้อมใช้งานในทันทีที่ลูกค้าติดสินใจซื้อ สิ่งเหล่าที่จะทำให้ที่ดินขายได้ง่ายมากยิ่งขึ้น 

การพัฒนาที่ดินให้แลดูน่าซื้อมากขึ้นอาจทำไปพร้อม ๆ กับการปรับภูมิทัศน์ได้ด้วยเช่นกัน ด้วยการปรับพื้นที่ให้โล่งเตียน มีสวนหย่อมเล็ก ๆ หรือต้นไม้เรียงรายไว้ตามถนนที่ทำตัดผ่านเพื่อเป็นสัญลักษณ์ให้ผู้ที่พบเห็นมองเห็นได้ง่ายว่าไม่ว่าจะเลือกซื้อแปลงไหนก็ตามก็จะมีความสะดวกและความน่าอยู่ได้เช่นกัน ไม่เฉพาะเพียงด้านหน้าที่มีราคาสูงเท่านั้น หากเรามีพื้นที่มากเพียงพอ ก็สามารถเลือกทำเลที่ดี ที่เหมาะแก่การทำการค้าได้ด้วย โดยการเผื่อเนื้อที่หรือโซนสำหรับการค้าขายไว้โดยเฉพาะสำหรับผู้ที่ต้องการทำการค้า ก็จัดให้อยู่ในโซนเดียวกันได้เพื่อจะให้เป็นแหล่งธุรกิจเล็ก ๆ ในชุมชน ทั้งนี้ต้องเผื่อพื้นที่ในการติดตั้งป้ายโฆษณา ประชาสัมพันธ์ไว้ด้วย และเราก็สามารถตั้งราคาสำหรับงานดังกล่าวเพิ่มได้อีก

การจะดำเนินการใด ๆ ในชุมชนต้องผ่านการศึกษาความเป็นอยู่การใช้ชีวิตของคนในชุมชนอย่างละเอียดและลึกซึ้ง ควรรู้ว่าคนในชุมชนส่วนใหญ่มีรายได้จากทางใดบ้าง และโอกาสในการที่จะซื้อที่ดินไว้ให้ลูกหลานเพิ่ม หรือสร้างบ้านเพิ่มสำหรับครอบครัวเล็ก ๆ ที่แยกตัวออกมาจากครอบครัวใหญ่ หรือแม้แต่การค้าการลงทุนเพิ่มนั้น มีมากน้อยแค่ไหน เพื่อเป็นการลดความเสี่ยงของผู้ลงทุนลง และขยายโอกาสการทำกำไรของเราเพิ่มมากขึ้นได้นั่นเอง

TAG : การลงทุน , อสังหาริมทรัพย์ , การลงทุนที่ดิน

ด้วยความที่คอนโดเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีองค์ประกอบของที่ดินน้อยมาก จึงดูจะไม่ค่อยเหมาะกับการลงทุนมากเท่าไรนัก ยิ่งการลงทุนในระยะยาวแล้วละก็ค่าความเสื่อมราคาก็มากขึ้นไปด้วย เว้นแต่ว่าจะอยู่ในบริเวณจุดสำคัญ ๆ ของเมืองที่มีผู้ต้องการเข้าอยู่เป็นจำนวนมาก ก็จะสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มในระยะยาวได้ ในกรณีที่เราเป็นผู้ลงทุนที่กำลังเริ่มต้น หรือเป็นมนุษย์เงินเดือนแล้วอยากซื้อคอนโดเพื่อปล่อยให้เช่าสักห้อง ก็ไม่ควรลงทุนกับคอนโดที่มีราคาเริ่มต้นแพงมากนัก ราคาหลักล้านต้น ๆ กำลังดี กรณีที่เราต้องกู้แบงค์มาเพื่อการลงทุน เพราะระยะเวลาในการชำระคืนจะยาวนานซึ่งสามารถผ่อนชำระได้ถึง 30 ปี หากเราต้องผ่อนชำระไปจนถึง 30 ปี พร้อมดอกเบี้ยก็ดูจะเป็นการลงทุนที่ไม่คุ้มค่าสักเท่าไหร่ เพราะอย่างไรแล้วจำนวนเงินที่ต้องส่งรายเดือนไม่น่าจะต่ำกว่า 8,000 + ขึ้นไป ซึ่งเราก็ต้องตั้งราคาค่าเช่าให้มากกว่ารายเดือน จึงจะได้ไม่เข้าเนื้อของผู้ลงทุนในแต่ละเดือนนั้นเอง

คอนโด เป็นที่พักอาศัยที่ปัจจัยเกี่ยวข้องอยู่มากไม่ว่าจะเป็นการเข้าพักที่ต้องอยู่อาศัยร่วมกันกับครอบครัว หรือผู้อื่นอีกเป็นจำนวนมาก และยังมีค่าใช้จ่ายในการดูแลส่วนกลางอยู่ด้วยที่เราต้องชำระ การปรับปรุงเปลี่ยนแปลงใด ๆ ก็ยังไม่ค่อยมีความยืดหยุ่นให้กับผู้เข้าพักอาศัยมากนัก ซึ่งส่วนนี้เป็นจุดสำคัญที่แตกต่างกับบ้านเดี่ยว

อย่างไรก็ตามโครงการคอนโดตามจุดทำเลทองของเมือง ไม่ว่าจะเป็นห้างสรรสินค้าชั้นนำ แนวรถไฟฟ้า โรงเรียน หรือส่วนราชการ พร้อมด้วยสาธารณูปโภคที่ทางคอนโดจัดไว้ และระบบการรักษาความปลอดภัยที่ดีเยี่ยม ก็ยังเป็นจุดขายสำคัญที่นักลงทุนให้ความสำคัญเป็นอย่างมาก หากโครงการที่เราเล็งไว้เปิดให้จองเมื่อไหร่แล้ว นั่นคือนาทีทองของผู้ลงทันเลยทีเดียว ดังนั้นการติดตามข่าวสารอย่างสม่ำเสมอจะทำให้เราได้คอนโดที่เราต้องการและคาดการณ์ว่าจะสามารถทำมูลค่าเพิ่มในอนาคตให้กับเราได้อย่างแน่นอน ด้วยโปรโมชั่นดอกเบี้ยถูกในช่วงปีแรก ก็จะทำให้เราได้รับกำไรในส่วนนี้อยู่ด้วยเช่นกัน 

อย่าลืมว่าเรายังมีดอกเบี้ยที่ต้องผ่อนชำระกับธนาคารรวมอยู่ด้วย ดังนั้นทำเลทองจะสามารถทำให้เราตั้งราคาค่าเช่าได้สูง รายได้ที่ได้รับมาจะทำให้เราตัดเงินต้นได้มากขึ้น แต่หากอยู่ในทำเลกลาง ๆ ราคาซื้อไม่สูงมากและหากเรามีเงินสดอยู่แล้วส่วนหนึ่ง ลองคำนวณราคาผ่อนชำระกับธนาคารต่อเดือน แล้วหักกับค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับในแต่ละเดือนดูว่าหากเราต้องการจะมีกำไรตามที่ต้องการนั้น จะใช้ระยะเวลากี่ปีที่จะคืนทุน แล้วคุ้มค่าหรือไม่หากเทียบกับอสังหาริมทรัพย์ ตัวอื่น ๆ ที่ก็ยังมีให้เลือกลงทุนได้อีกเช่นกัน

TAG : การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ , การลงทุนคอนโด , ลงทุนคอนโดมือสอง

อาคารพาณิชย์หรือตึกแถวที่เราคุ้นเคยกันนี่เอง ก็ยังเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่น่าลงทุนอยู่เช่นกัน หากยังคงไว้ที่ทำเลทอง หรือทำเลที่เป็นแหล่งชุมชน โดยเน้นไปที่แหล่งชุมชนอย่างแท้จริงชนิดที่มีคนเดินกันพลุกพล่านอยู่ตลอด จึงควรค่าและเหมาะสมต่อการลงทุนโดยการปล่อยให้เช่าจะได้มูลค่าเพิ่มมากว่าการให้เช่าเพื่ออยู่อาศัย ทำเลอีกบริเวณหนึ่งของอาคารพาณิชย์ที่น่าสนใจคือแนวริมถนนซุปเปอร์ไฮเวย์ ที่เหมาะแก่การลงทุน เพราะร้านค้าส่วนใหญ่จะเปิดไว้เพื่อให้บริการในด้านต่าง ๆ ต่อผู้เดินทางสัญจรไปมา จึงทำให้เราสามารถเพิ่มราคาได้มาก แต่ก็ยังต้องระมัดระวังในเรื่องของการขยายถนนไว้ด้วย อย่างไรก็ตามเราควรศึกษาผังเมืองไว้ก่อนที่จะลงทุน เพราะหากเกิดอยู่ในบริเวณของการขยายถนนขึ้นมาแล้วละก็จะทำให้เราเสียเวลาโดยใช่เหตุ ในส่วนของค่าดูแลรักษาต่อปีนั้นปกติจะอยู่ในราคาที่ไม่สูงมากนัก หากผู้ลงทุนดูแลอย่างสม่ำเสมอ ก็จะทำให้ง่ายในการต่อรองเจรจาได้มากขึ้นไปอีก

มามองกันในเรื่องของการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินกันบ้าง ข้อจำกัดอย่างหนึ่งที่ทำให้กู้ยืมได้ในวงเงินในจำนวนที่ไม่สูงมากนักเหมือนกับการกู้ยืมเพื่อที่อยู่อาศัย เพราะจะถูกมองว่าเรากู้ยืมเพื่อทำธุรกิจซะมากกว่า ทำให้เราเสียโอกาสไปอยู่ไม่น้อยเช่นกัน ดังนั้นหากเรายื่นกู้ต้องแสดงให้สถาบันการเงินมองเห็นว่าเรากู้เงินมาเพื่อที่อยู่อาศัยให้ได้ เพราะจะทำให้เราได้วงเงินที่สูงมากขึ้น ระยะเวลาชำระก็ยาวออกไปได้มาก แถมดอกเบี้ยต่ำอีกต่างหาก บริเวณที่จะทำให้เราได้รับการอนุมัติในลักษณะนี้ได้คือบริเวณที่เป็นแหล่งชุมชน มากกว่าบริเวณริมถนนซุปเปอร์ไฮเวย์


TAG : การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ , การลงทุนอาคารพาณิชย์

ไม่ว่าจะเป็นทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม หรือโฮมออฟฟิต โดยส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ในทำเลของชุมชนกันซะมากกว่า เพราะการใช้ประโยชน์จะเป็นไปในการทำธุรกิจเป็นส่วนมาก ไม่ว่าจะทำการค้าขาย การซื้อมาเพื่อปล่อยให้เช่า เป็นต้น และหากจะมองถึงอัตราของผลตอบแทนถือว่าเป็นที่น่าพอใจเลยทีเดียวสำหรับผู้ลงทุน เพราะพื้นที่ในการก่อสร้างนั้นถูกจำกัดอัตราส่วนไว้ในสัดส่วนที่เท่ากัน ๆ กันในแต่ละหลัง ซึ่งสามารถก่อสร้างได้หลายหลัง เมื่อเทียบกับการสร้างบ้านเดี่ยว ทำให้มีราคาถูกกว่ากันอยู่มาก

ในส่วนของการตั้งราคาค่าเช่ามักจะขึ้นอยู่กับพื้นที่ตั้งมากที่สุด หากเป็นแหล่งชุมชน การเดินทางเข้าออกสะดวก ที่จอดรถถูกจัดไว้อย่างเป็นที่เป็นทาง ก็จะทำให้การค้าขายหรือติดต่อเจรจาการค้าสะดวกมากขึ้น ยังผลให้สามารถตั้งราคาค่าเช่าได้มากตามสมควรแก่ทำเลที่ตั้งเลยทีเดียว และหากอยู่ในช่วงระยะเวลาที่รอผู้มาเช่านั้น การดูแลรักษาสภาพของทาวน์เฮาส์ก็มีค่าใช้จ่ายไม่มากเท่ากับบ้านเดี่ยว หากมีเวลาก็สามารถจัดการเองได้ไม่ยากนัก สำหรับผู้ลงทุนที่พอมีเวลาในการดำเนินการในส่วนนี้ ทั้งยังเป็นการรักษามูลค่าเพิ่มของอสังหาฯ ไม่ให้ถูกกดราคาได้จากความเสื่อมโทรม

แต่อย่างไรก็ตามปัญหาโลกแตกที่มักจะพบกันอยู่บ่อย ๆ ก็คือการอยู่อาศัยของเพื่อนบ้าน เพราะทาวน์เฮ้าส์มีความแออัดพอสมควร และพื้นที่การใช้สอยก็แตกต่างจากบ้านเดี่ยวอย่างชัดเจน ดังนั้นจีงมีบริเวณที่ต้องใช้งานร่วมกันอยู่ด้วย ไม่ว่าจะเป็นกำแพง รั้วบ้าน บางที่ไม่ได้กั้นไว้ ก็ต้องจัดหานำต้นไม้หรือ banner มากั้นกันไว้อีกที หรืออาจจเป็นในเรื่องของที่จอดรถที่จะต้องมีการเว้นที่ไว้สำหรับให้ขับผ่านกันได้เพื่อป้องกันปัญหาการกระทบกระทั่งกัน ทั้งทางด้านหน้า ด้านข้าง หรือด้านหลังด้วย

ดังนั้นนอกจากข้อดีที่สามารถทำเงินได้ไม่ยากนักจากการลงทุน เราก็ควรมองให้รอบด้านถึงข้อเสียที่อาจทำให้มูลค่าเพิ่มที่เราหวังผลนั้นลดลงไปด้วยเช่นกัน

TAG : การลงทุน , อสังหาริมทรัพย์ , การลงทุนทาวน์เฮ้าส์

ขึ้นชื่อว่าบ้านเดี่ยวหมายถึงบ้านที่มีบริเวณในการทำประโยชน์ส่วนอื่น ๆ ได้ด้วย ดังนั้นบ้านเดี่ยวจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับเราได้ในอนาคต แต่จะสามารเพิ่มมูลค่าได้มากหรือน้อยนั้นก็ต้องขึ้นอยู่กับวิสัยทัศน์ของผู้ลงทุนในการประเมินด้วย เพราะก็ยังมีปัจจัยแวดล้อมต่าง ๆ เข้ามามีบทบาทอยู่ด้วยเช่นกัน

ลักษณะของบ้านเดี่ยวนั้น หากเป็นบ้านที่ให้บรรยากาศในการอยู่อาศัยโดยให้ความรู้สึกความเป็นส่วนตัวมาก ๆ ก็ย่อมจะเป็นที่หมายปองของนักลงทุน เนื่องด้วยจะเป็นลักษณะที่คนส่วนใหญ่นิยมกันมากที่สุด หากพร้อมไปด้วยพื้นที่ที่สามารถจอดรถและเข้าออกได้อย่างสะดวก  มีส่วนที่สามารถจัดเป็นหย่อมเล็ก ๆได้  และมีพื้นที่ในการจัดกิจกรรมเล็ก ๆ กลางแจ้งได้ในบางโอกาส อีกทั้งมีรั้วรอบขอบชิด พร้อมกล้องวงจนปิดเพื่อรักษาความปลอดภัยให้เราได้ในระดับหนึ่งแล้วละก็ บรรยากาศโดยรอบแบบนี้ มักจะเป็นที่หมายปองผู้ซื้อเป็นอย่างยิ่ง

มาถึงในส่วนของการตกแต่งภายในกันบ้าง หากผู้ลงทุนปรับปรุงบ้านเดี่ยวให้พร้อมสำหรับการมาเยี่ยมเยือนของผู้ซื้อไว้พอสมควร ไม่ว่าจะเป็นการใช้โทนสี การเก็บรายละเอียดที่อาจจะมีการสึกหรออยู่บ้างให้เรียบร้อย ก็ย่อมจะเป็นการเพิ่มมูลค่าได้มากขึ้นไปอีก เพราะผู้ซื้อเองก็ย่อมจะมองประเด็นของการที่จะสามารถเข้ามาอยู่ได้เลย โดยที่ไม่ต้องซ่อมแซมใด ๆ ก่อนที่จะเข้ามาอยู่ และยินดีที่จะซื้อในราคาที่สูงขึ้นมาอีกสักหน่อยเพื่อแลกกับส่วนที่เพิ่มขึ้นมาได้เช่นกัน

ดังนั้นผู้ลงทุนอาจต้องตั้งงบประมาณในส่วนนี้ไว้ด้วย เพราะหากบ้านเดี่ยวที่ลงทุนนั้นมีความเสื่อมโทรมจนดูไม่น่าอยู่อาศัยมากเท่าไร การที่ผู้ซื้อหรือผู้เช่าจะตัดสินใจที่จะอยู่บ้านเดี่ยวหลังนี้ก็อาจจะใช้เวลากันนานเลยทีเดียว

ทำเลที่ตั้งเป็นปัจจัยหลักที่สำคัญที่เราจะเลือกลงทุน หากมีบ้านเดี่ยวที่มีลักษณะโครงสร้างบ้านไม่ต่างกันเท่าไรนักในระแวกเดียวกันให้เลือก และราคาก็ไม่ต่างกันมาก เราควรเลือกบ้านเดี่ยวที่มีพื้นที่หรือที่ดินที่มากกว่าเอาไว้ก่อนเป็นอันดับแรก เพราะที่ดินเป็นทรัพย์สินที่มักจะมีมูลค่าเพิ่มอยู่เสมอ ยิ่งบวกเข้ากับความเจริญของเมืองแผ่ขยายออกไปตามชานเมืองอย่างรวดเร็วในเวลานี้ ก็จะเป็นการดีและเป็นข้อได้เปรียบสำหรับผู้ที่ถือครอบที่ดินเป็นจำนวนมากในระยาว

หากบ้านเดี่ยวที่เราต้องการเข้าไปลงทุนไม่ได้อยู่ในตัวเมือง แต่ห่างออกมาจากตัวเมืองนั้น ต้องมองด้วยว่าการเดินทางมายังตัวเมืองมีความสะดวก และใช้เวลามากน้อยแค่ไหน และในบริเวณนั้นมีความสะดวกในด้านของการอุปโภค บริโภคมากพอหรือเปล่า หากสะดวกและครบครันก็นับได้ว่าเป็นแหล่งการลงทุนบ้านเดี่ยวที่พลาดไม่ได้เลยทีเดียว

TAG : การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ , การลงทุนกับบ้านเดี่ยว