อสังหาริมทรัพย์

อีกหนึ่งทางเลือกของการลงทุนในที่ดิน ที่ไม่จำเป็นต้องใช้ความชำนาญเฉพาะทางที่ลึกซึ้งก็สามารถสร้างรายได้หรือสร้างผลตอบแทนให้กับเราได้เป็นอย่างมากเลยทีเดียว และการแปลงทรัพย์สินเป็นทุนในครั้งนี้ช่องทางการทำเงินสามารถดัดแปลงได้หลายช่องทาง ไม่ว่าจะเป็นการจัดล๊อกแบ่งขาย การสร้างอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย หรือที่ดินเปล่าให้เช่า เป็นต้น อสังหาฯ ในลักษณะนี้มักจะมีโอกาสในการสร้างกำไรให้กับผู้ลงได้เป็นอย่างมาก

แต่ก่อนที่จะตัดสินใจลงทุนจากที่ดินเปล่านั้น เราจำเป็นต้องคิดและวางแผนไว้ก่อนด้วยว่าเราจะสร้างประโยชน์จากที่ดินแปลนี้ให้ได้กำไรมากที่สุดอย่างไร โดยปกติผู้ลงทุนส่วนใหญ่จะดำเนินการในรุปแบบของการแบ่งขายโดยจัดเป็นสัดส่วนของพื้นที่ หรือถือไว้ครอบครอบก่อนสักระยะเวลาหนึ่ง รอจังหวะที่ราคาขึ้นมาสูงในระดับที่เราพอใจจึงทำการขายเพื่อทำกำไรในอนาคตต่อไป หรืออีกทางคือการปล่อยให้เช่าในบางส่วน ซึ่งทั้ง 3 กรณีนี้อาจทำอย่างใดอย่างหนึ่ง หรือจะทำทั้ง 3 อย่างไปพร้อม ๆ กันเลยก็ได้ ขึ้นอยู่กับว่าผู้ลงทุนจะใช้กลยุทธ์ใดเพื่อทำกำไรให้กับตนเองได้มากที่สุด

การลงทุนด้วยวิธีนี้เหมาะสำหรับผู้ลงทุนที่ไม่รีบร้อนในการทำกำไรมากนัก หรือถือครองอย่างน้อยเป็นเวลา 5 ปี และสามารถใช้เงินเย็นมาทำการลงทุนได้ ซึ่งเมื่อมองออกไปในระยะยาวที่มูลค่าเพิ่มของที่ดินสูงขึ้นเรื่อย ๆ ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้วมูลค่าของที่ดินจะเพิ่มขึ้นเป็นทวีคูณตามกาลเวลา ยิ่งหากความเจริญของเมืองใหญ่ขยายออกไปตามชานเมือง ก็ยิ่งจะเป็นส่วนเสริมสร้างและผลักดันมูลค่าเพิ่มของที่ดินให้สูงมากขึ้นไปเป็นลำดับ เพราะที่ดินเหล่านั้นจะถูกแปลสภาพเป็นที่อยู่อาศัย มินิมาร์ท หรือศูนย์การค้าเล็ก ๆ ซึ่งเป็นไปตามทำเลของที่ดินนั้น ๆ 

จะเห็นได้ว่าการลงทุนลักษณะนี้ไม่จำเป็นต้องอาศัยความเชี่ยวชาญในด้านอื่น ๆ เช่นการออกแบบก่อสร้าง การวางผังโครงการบ้านจัดสรรหรืออื่น ๆ ให้ยุ่งยากเลย (ในกรณีที่เราไม่ต้องการลงทุนสร้างอสังหาฯ) เพียงแต่มีเทคนิคเล็ก ๆ น้อย ๆ คือให้เราเข้าซื้อได้ในราคาที่ต่ำกว่าหรือใกล้เคียงกับราคาประเมินให้มากที่สุดให้ได้ พร้อมกันนี้อาศัยวิสัยทัศน์การมองการณ์ไกลสักนิด ว่าความเจริญจะขยายตัวออกมาได้ภายในระยะเวลา 5-10 ปีจากนี้ได้หรือไม่ ที่ดินมีลักษณะพิเศษใดบ้างหรือเปล่า เช่นติดถนนใหญ่ หรืออยู่ชาญเมืองซึ่งห่างออกมาจากในตัวเมืองไม่เกิน 20 กิโลเมตร เป็นต้น เพราะนั่นหมายถึงโอกาสในการทำกำไรของเราในอนาคตนั่นเอง

TAG : การลงทุน , อสังหาริมทรัพย์ , การลงทุนที่ดิน

แต่ถ้าหากเรานำเงินที่ได้จากการออมเปลี่ยนเป็นทำอะไรสักอย่างเพื่อให้ได้ดอกเบี้ยขึ้นมาหละ อย่างเช่น เอาไปลงทุนแล้วให้ได้ผลตอบแทนสัก 10%ต่อปี ก็จะทำให้ 

A. จะมีเงินเก็บ 7,340,000 บาท

B. จะมีเงินเก็บ 7,150,000 บาท

ข้อสังเกตุ : 

• ด้วยความสามารถพิเศษของดอกเบี้ย ทำให้เงินที่เราแค่ออมไว้เฉยๆเพิ่มขึ้นหลายสิบเท่าน

• นี่คือหลักการ ให้เงินทำงานแทนเรา 

• ผลตอบแทนที่ทบต้น จะทำให้เราได้เงินเพิ่มแบบ ทวีคูณ นี่แหละ ที่ทำให้คนรวยทำไมถึงยิ่งรวย เพราะใช้เพียงแค่ดอกเบี้ยก็พอกินแล้ว

หรือลองมาดูกันอีกที ในเมื่อเริ่มจะรู้จักที่จะลงทุนแล้ว ก็ต้องลองคิดให้มันใหญ่ขึ้นกว่าเดิมเข้าไปอีก หากเรารู้จักลงทุนและทำผลตอบแทนได้ปีละ 20% หละอะไรจะเกิดขึ้น เงินจากกรณี A ก็จะงอกเงยเป็น 177 ล้านบาทในทันที แทบไม่น่าเชื่อกับคำตอบที่คำนวณได้ พลังของดอกเบี้ยมันน่าทึ่งจริงๆใช่มั้ยหละ ดังนั้น เคลัดลับความรวยอยู่ที่การบริหารเงิน ไม่ใช่การหาเงิน แต่ ให้เงินทำงานแทนเรา 

แล้วอะไรคือให้เงินทำงานแทนเราหละ ซึ่งคุณก็อาจจะเคยได้ยินมาบ้างแล้ว แต่ก็คงไม่เชื่อและไม่เข้าใจอยู่ดีว่า เงินจะงอกเงยได้ขนาดนั้นเลยเหรอ มันไม่ยากหรอก เพียงแต่คุณรู้จัก การบริหารเงินออม เราก็สามารถรวยได้ โดยที่เราไม่จำเป็นต้องขวยขวายหารายได้พิเศษใดๆเลย เพียงแค่เราต้องรู้จักการต่อยอดเงินที่หามาได้นั่นเอง 

ลองสังเกตุจากคนจีนสมัยก่อน หากใครรู้จักที่จะนำเงินมาซื้อที่ดินถูกๆในกรุงเทพฯแล้วหละก็ ว้าว!ได้เลยเพราะตอนนี้คุณๆเหล่านั้นก็คงเป็นเศรษฐีกันเป็นแถวไปแล้ว ส่วนคนที่ฝากธนาคารก็คึงมีการถอนเข้า ฝากเพิ่มมาใช้จ่าย จนปัจจุบันก็ยังคงมีความรวยเท่าๆกับสมัยก่อน ดังนั้น การทำเงินเก็บให้มีมูลค่าเพิ่มนี่แหละ สำคัญกว่ารายได้ที่หามาได้ในชีวิตทำงานเสียอีก

หากท่านใดเคยเห็นหลักสูตรของ Rich Dad. Poor Dad แล้วหละก็ ลองนึกถึงภาพกราฟที่ พ่อเค้าคอยสอนลูกให้รวย โดยเค้าทำกราฟเปรียบเทียบระหว่างคนทั่วไปที่เก็บเงินด้วยวิธีการออมเพียงอย่างเดียว รายได้เมื่อเกษียณจะมีน้อยกว่าเงินเดือนสุดท้ายที่คุณได้ด้วยซ้ำ แต่ในขณะที่อีกวิธีคือการที่คุณนำเงินออมที่ได้ในแต่ละเดือนไปลงทุนอะไรสักอย่างที่จะทำให้ได้มาซึ่งผลตอบแทน หรือ ดอกเบี้ย จะพบว่า เมื่อคุณเกษียณเงินที่คุณได้มาก็จะมีมากกว่าเงินเดือนทั้งชีวิตของคุณด้วยซ้ำไป

นี่แหละเป็นวิธีที่ให้เงินทำงานแทนเรา การเอาเงินไปลงทุนแล้วเราก็จะได้มาซึ่งผลตอบแทน

TAG : การลงทุน , อสังหาริมทรัพย์ , เคล็ดลับการลงทุน , วางแผนการลงทุน

*ทำไมเราต้องลงทุน

นอกจากทัศนะคติที่มีต่อเรื่อง เงินๆ ทองๆ ที่เราต้องเอามาขบคิดแบบคนรวยแล้ว เคล็ดลับความรวย ที่คนทั่วไปไม่รู้ก็ยังมีอีกมากมายหลายเรื่อง และเรื่องที่สำคัญและเป็นพื้นฐานของความรวย คือ เรื่องของการต่อยอดของเงินที่มีอยู่ เคยมีหลายๆคนกล่าวไว้ว่า คนที่มีเงิน 1 ล้านบาท จะหาเงินล้านที่สอง ล้านที่สาม ง่ายกว่าล้านแรกมากๆ เพราะเคล็ดลัยที่เราหลายคนไม่เคยเรียนรู้นั่นคือ ผลตอบแทน มันเป็นสิ่งที่มหัศจรรย์มากๆ แม้แต่นักวิทยาศาสตร์ชื่อดังอย่างอัลเบิรต์ ไอส์ไตน์ ที่ฉลาดมากยังต้องทึ่งกับการเติบโตอย่างทวีคูณของผลตอบแทนที่ทบต้น หรือดอกเบี้ยทบต้น นั่นเอง

ผลตอบแทน คือ คำตอบความรวย ซึ่งความรวยมาได้ยังงัยก็ต้องมาจากการกล้าที่จะลงทุน บางคนจะรู้สึกกลัวกับคำว่า ลงทุน งั้นเรามาปรับคำว่าลงทุน เป็นคำที่เมื่อได้ฟังแล้วดูใจชื้นขึ้นมาอีกนิด นั่นคือคำว่า ออมเงิน เหมือนจะต่างกันในความรู้สึก แต่อันที่จริงมันมีความหมายเหมือนกัน แต่จะต่างกันก็แค่วิธีการ

การที่เราออมเงินแล้วเราจะได้อะไร คุณฝากเงินเพราะคุณอยากได้อะไร คุณซื้อคอนโดก็เพื่ออะไร ทุกอย่างที่คุณทำก็เพื่อให้เงินมันงอกเงย มันก็คือ ดอกเบี้ยนั่นเอง มาดูความมหัศจรรย์ของดอกเบี้ยกัน

ความลับของความรวย ที่สำคัญอีกอย่างที่คนรวยมักจะรู้ แต่คนทั่วไปอาจไม่รู้คือ พลังของดอกเบี้ย ซึ่งคุณอาจไม่คิดว่าดอกเบี้ยเพียงปีละ 10% คือการฝากเงินไว้ 100 บาทแล้วได้ดอกเบี้ยปีละ 10 บาทนี่แหละ จะมีความมหัศจรรย์ถึงเพียงนี้ หากเราแบ่งออกเป็น 2 กรณี

A. คุณเริ่มเก็บเงินเดือนละ 2,000 บาท ตั้งแต่อายุ 25 ปี และเลิกเก็บเงินเมื่ออายุ 35 ปี รวมแล้วใช้เวลาเก็บ 10 ปี แล้วคุณก็ปล่อยให้เงินมันเจริญงอกงามเองไปเรื่อยๆจนอายุ 65 ปี

B. ช่วงแรกๆ คุณก็เที่ยวเตร็ดเตร่ไปเรื่อยๆ ไม่เก็บเงิน แล้วก็มาเริ่มเก็บตอนอายุ 30 ปี ซึ่งดูแล้วช้ากว่ากรณี A ไปประมาณ 5 ปี แต่หลังจากนั้นคุณก็ขยันออมเงิน เงินละ 2,000 บาท ตั้งแต่อายุ 30 จนคุณมีอายุ 65 ปี รวมแล้วเก็บเงินเป็นระยะเวลา 35 ปี 

ซึ่งถ้าเราเก็บเงินทั้งสองกรณี โดยการเก็บใส่กระปุกไว้ มันก็จะไม่มีผลตอบแทนใดๆเกิดขึ้นเลย ลองมาคำนวณกันเล่นว่าเงินจะมีเพิ่มขึ้นมาเท่าไหร่

A. คุณเก็บเงิน 2,000 บาท เป็นเวลา 12 เดือน/ปี เก็บเป็นเวลา 10 ปี คุณจะมีเงินอยู่ 240,000 บาท

B. คุณเก็บเงิน 2,000 บาท เป็นเวลา 12 เดือน/ปี เก็บเป็นเวลา 35 ปี คุณจะมีเงินอยู่ 840,000 บาท

ซึ่งนี้เป็นการออมเงินโดยที่ไม่ได้นำเงินไปลงทุน อายุ 65 คุณก็มีเงินอยู่เท่าที่เห็น เดี๋ยวเรามาดูกันต่อว่าหากคุณหวังผลคือ ดอกเบี้ย คุณต้องทำอย่างไรกับเงินออม

TAG : การลงทุน , อสังหาริมทรัพย์ , เคล็ดลับการลงทุน , วางแผนการลงทุน

เงินเฟ้อ (Inflation) หลาย ๆ คนคงได้ยินคำนี้อยุ่เป็นประจำ ซึ่งมีหมายถึงภาวะที่ราคาสินค้าและบริการมีแนวโน้มสูงขึ้นเรื่อย ๆ มีผลทำให้ค่าเงินลดลง ซึ่งมีสาเหตุหลักมาจากต้นทุนการผลิตสินค้าสูงขึ้น หรือการที่รัฐบาลมีนโยบายที่จะเก็บภาษีเพิ่มขึ้น เป็นต้น ซึ่งสิ่งต่าง ๆ เหล่านี้เป็นผลให้สินค้ามีราคาสูงขึ้น ทำให้เกิดภาวะเงินเฟ้อได้เช่นกัน 

มาถึงภาวะเงินเฟ้อกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีส่วนเกี่ยวเนื่องกัน เพราะผลที่เกิดขึ้นมีทั้งในแง่บวก และในแง่ลบในช่วงเวลานี้ แต่ขึ้นอยู่กับว่าอสังหาฯ ที่เราถือครองไว้นั้นเป็นประเภทใด  

ในภาวะที่ตุ้นทุนสินค้าและบริการสูงขึ้น อสังหาฯ ใหม่ ๆ ก็ต้องเจอกับองค์ประกอบของราคาค่าก่อสร้างโดยรวมที่สูงขึ้น ทำให้การกำหนดราคาขายมีความจำเป็นที่ต้องตั้งไว้ในราคาที่ค่อนข้างสูง แต่หากมีทำเลที่ตั้งอยู่ในพื้นที่เศรษฐกิจหรือทำเลทองก็ดูจะไม่ค่อยมีผลกระทบมากเท่าใด เพราะอย่างไรแล้วเมื่อเทียบกับโอกาสในการทำเงินในอนาคตของผู้ซื้อก็ยังถือว่าคุ้มค่าต่อการลงทุน 

ส่วนอสังหาฯ ที่ติดสัญญาเช่าระยะยาวจะได้รับผลกระทบมากจากภาวะนี้ เนื่องจากสัญญาที่ทำไว้แล้วในระยะยาวจะทำให้การเก็บค่าเช่าไม่สามารถเพิ่มขึ้นได้ และเราต้องทำตามสัญญาโดยต้องเก็บอย่างคงที่ ซึ่งยิ่งนานวันค่าเช่าที่เราได้รับจะถือว่าต่ำกว่าราคาตลาดในอัตราส่วนโดยรวมมากขึ้นไปเรื่อย ๆ  ดังนั้นการป้องกันที่ดีที่สุดคือทำสัญญาเช่าในระยะเวลาสั้น ๆ หรือระบุเงื่อนไขไว้ท้ายสัญญาหากเกิดภาวะเงินเฟ้อ หรือให้เป็นไปตามดัชนีผู้บริโภคได้ด้วย  

ส่วนอสังหาฯ เก่าที่มีในครอบครอบอยู่แล้ว ย่อมได้รับผลในแง่บวก เป็นเพราะว่าในภาวะเงินเฟ้อที่ราคาทุกสิ่งทุกอย่างต่างก็พากันขยับตัว อสังหาฯ เก่าเองก็สามารถขยับตัวได้ด้วยเช่นกัน ยิ่งหากตั้งอยู่ในทำเลทองอยู่แล้วละก็ การจะขยับราคาก็ยิ่งจะสามารถทำกำไรให้กับเจ้าของอสังหาฯ ได้อย่างมากเลยทีเดียว ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้วจะขยับราคาจะทำได้มากกว่าอัตราเงินเฟ้ออยู่เสมอ

ในช่วงภาวะเงินเฟ้อนี้เอง จะเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญอีกจุดหนึ่งของการลงทุนในอสังหาฯ ว่าเราจะสามารถทำกำไรได้มากหรือน้อยก็ขึ้นอยู่กับช่วงเวลาที่เราเข้าไปถือครองด้วยเช่นกัน

TAG : การลงทุนกับบ้านเดี่ยว , การลงทุนอาคารสำนักงาน ,   การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ 

ถ้าเราไม่เริ่มต้นซะตั้งแต่วันนี้ แล้วจะไปเริ่มต้นวันไหน

ใคร ๆ ก็อยากร่ำรวยด้วยกันทั้งนั้น ไม่ว่ามาก ไม่ว่าน้อย เพราะก็คงไม่มีใครอยากลำบากในยามที่อายุมาก หรือในยามที่เราไม่มีเรี่ยวแรงที่จะหาเงินกันได้อีก หากจะพูดถึงกันในระยะยาวการลงทุนกันด้วยอสังหาริมทรัพย์ดูจะเป็นที่หมายปองและตอบโจทย์ได้มากที่สุดอีกหนึ่งทางเลือก ไม่ว่าจะเป็นคอนโด บ้าน อพาร์ทเมนท์ อาคารพาณิชย์ ที่ดิน หรือหุ้นที่อาจจะไม่ได้จัดว่าอยู่ในส่วนของอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็ได้รับความนิยมกันมากเลยทีเดียว

สิ่งต่างๆ เหล่านี้ทำให้เรามีอิสระภาพทางการเงิน การใช้จ่ายของเราก็ไม่ต้องอาศัยช่วงเวลาสิ้นเดือนที่เงินเดือนออกเหมือนกับงานประจำ แต่ก็ยังคงต้องอาศัยระเบียบวินัยในการใช้จ่ายเช่นเดียวกัน เพราะเสมือนเราเป็นผู้บริหารเองทั้งหมด ต่างกับงานประจำที่เราอาจไม่ต้องบริหารใด ๆ มากนัก ทำเฉพาะหน้าที่ของเราให้ดีที่สุดก็เพียงพอ สิ้นเดือนมาก็รอรับเงินเดือน นำมาจับจ่ายใช้สอยในภาระต่าง ๆ และก็ตั้งหน้าตั้งหน้าทำงาน และรอเงินเดือนกันต่อไป เป็นวัฏจักรของชีวิตในวงเวียนนี้ แต่คุณได้หยุด แล้วถาม-ตอบ กับชีวิตตัวเองบ้างหรือไม่ ว่าต้องการวงเวียนชีวิตแบบนี้ไปอีกนานแค่ไหน อยากเกษียรตัวเองแล้วมานั่งดุเงินทำงานให้เราบ้างไหม  

อสังหาฯ เป็นการลงทุนที่ค่อนข้างมีเอกลักษณ์ในตัวเอง และแตกต่างจากการลงทุนในทรัพย์สินอื่น ๆ อยู่มาก เพราะเป็นสินทรัพย์ที่มีความเป็นรูปธรรม เราสามารถสร้างรายได้จากอสังหาฯ ได้ในหลายรูปแบบ ไม่ว่าจะเป็นการให้เช่ารายเดือน รายปี หรือมากกว่า 10 ปี ก็สามารถทำได้ ยิ่งอายุของอสังหาฯ มากเท่าได ก็ยิ่งจะเป็นตัวทำเงินได้มากเป็นทวีคูน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งที่เป็นแหล่งเศรษฐกิจต่าง ๆ ของประเทศ และจังหวัดนั้น ๆ ที่สำคัญอีกประการก็คือในด้านความผันผวนของราคาก็ดุจะมีผลกระทบเข้ามาในอัตราส่วนที่ผู้ลงทุนมักจะยอมรับได้ ซึ่งในส่วนนี้เอาเข้าจริง ๆ แล้วเราก็ต้องทำการพิจารณาการถือครองในภาวะต่าง ๆ กันอีกทีเช่นกัน

อย่างไรก็ตามยังมีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ยังเป็นอีกหนึ่งทางเลือกสำหรับนักลงทุนที่ต้องการลงทุนในอสังหาฯอยู่ด้วย โดยมีการจัดอันดับความเสียงในระดับต่าง ๆ เหมือนกับกองทุนทั่ว ๆ ไป ซึ่งก่อนการลงทุนเราก็ควรศึกษาก่อนเช่นกันว่าเราจะรับความเสี่ยงได้ในระดับไหนเพื่อได้มาซึ่งผลตอบแทนที่เราต้องการ และไม่ว่าคุณต้องการให้เงินทำงานให้ในรูปแบบใด ประสบการณ์เป็นสิ่งที่สำคัญที่จะช่วยตอบคำถามให้กับคุณได้ว่าเงินก้อนนี้ของคุณเหมาะกับการลงทุนด้วยอะไร

TAG : การลงทุน , อสังหาริมทรัพย์ , เคล็ดลับการลงทุน , วางแผนการลงทุน